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原标题：房地产的2022：寒冬与曙光
2022年，是地产行业最艰巨的一年。
行业遭受百年未有之改革，融资断流、销售上行、疫情重复，步入出清阶段，开发商各项才能备受考查，“生存”成为了主旋律。
下半年，保交楼首入地方政治局会议内容，“三箭齐发”片面反对房企融资，房地产支柱产业位置再次被提及。
政策的变动，让寒冬中的地产人看到曙光。
《国内金融报》据此梳理出年度10大症结词，与读者一同回顾房地产行业的2022年。
年报难产
按照规则，每个财年完结后3个月内上市企业要提交年度事迹讲演。于是每一年的3月成为了房企年报扎堆披露的节点。
但是，2022年状况却产生了变动。3月18日晚间，新力控股地下表现无奈在3月底或以前刊发经审核年度事迹，缘故是担任相干业务的员工到职，致使公司财务讲演事宜延缓。
新力控股的“践约”拉开了房地产行业年报难产的大幕，随后佳兆业、融信中国、融创中国、世茂团体、宝龙地产、中国恒大等多家开发商参加延发年报大军。短短一周时间里，缺席年报季的开发商超过10家，其中不乏头部房企。
彼时这些企业都面临着活动性危机，乃至部份曾经产生债权守约。大面积的年报“难产”随即掀起了停牌潮。
4月1日，融创中国、当代置业、把戏年、世茂团体、佳兆业、阳光100、中国奥园等多家房企开始停牌，至今未能复牌。
过来的半年多时间里，这些企业到处奔波，致力张罗资金化解债权危险，几经魔难后，部份企业终于看到了曙光。
十二月9日，融创中国刊发了2021年经审核事迹布告，与之一同发布的还有境内债重组计划，董事会主席孙宏斌在年报里亮相，公司将争夺在2023年回归正常运营；当月29日晚间，当代置业也揭晓了2021年的全年事迹，同时还宣告了公司境内债重组失效的日期。
这两家企业的年报挂网刊发其实不容易，它被视为复苏的信号，象征公司曾经走过最暗中的时辰。
停贷潮
2022年中一场停贷风云在多地演出。
这场停贷风云，始于江西景德镇市恒大珑庭名目。6月30日，恒大珑庭业主公布强迫停贷告诉书。
跟着动静不停传布，愈来愈多的烂尾楼业主参加其中，统计表上的名目名单不停拉长，从个位数到几十个直至过百。这些名目遍布各地，从南到北，乃至公众以为监管甚严的一线城市也泛起在内。波及楼盘开发商包罗恒大、融创、阳光城、正荣等多家脱险房企。因为“停贷潮”波及规模面广，波及业主泛滥，在全国惹起普遍关注。
展开全文 个人停贷潮汹涌而来，这是中国楼市历史上从未泛起过的场景。
停贷的基本缘故在于名目复工，业主无奈定期收房，因此进行被动“停贷”。
实际上，自2021年以来多家房企接连泛起债权守约，暴雷之下多地名目陆续泛起复工，交付危险不停加剧。
CRIC数据显示，截至2021年末，24个重点监测城市尚未交付的问题名目总建面约2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。其中，河南郑州、湖南长沙、重庆和湖北武汉等名目交付危险较大，尚未交付的问题名目总建面皆超200万平方米、总套数皆超2万套。以郑州为例，截至2021年末，尚未交付的问题名目总建面占成交面积比重为29%。
断贷潮后，天津、重庆、郑州等城市泛起了“买旧不买新”的状况。
保交楼
自2022年下半年以来，地方和中央纷纭放慢推广“保交楼”相干政策工具，放慢资金落地。
7月，政治局会议指出压实中央政府责任，保交楼、稳民生。这是地方政治局会议初次提及“保交楼”。针对“保交楼”波及的资金问题，8月，由央行指点，国度开发银行、中国农业开展银行等政策性银行推出“保交楼”专项借款，范围达到2000亿元，这笔专项借款关闭运转、专款公用，专项用于反对已售逾期难交付住宅名目放慢建立交付。随后，“保交楼”专项借款落地速度放慢，在辽宁沈阳、河南郑州、黑龙江哈尔滨等城市率先落地。
在国度“保交楼”专项借款的根底上，不少省市结合本地状况设立了稳楼市纾困基金，如郑州设立100亿元纾困基金、湖北省资产办理无限公司与浙商资产办理无限公司联结设立50亿元纾困基金、南宁市设立安稳房地产基金首期范围30亿元、绍兴市也设立稳保基金等。
进入2023年，保交楼仍然是各地任务的重中之重。多地相干部门联结银行、AMC等金融机构亮相，将落实“保交楼”、推动问题楼盘化解任务作为往年的首要工作。
花式卖房
市场的低迷致使名目去化难度减少，为了增进销售回笼资金，在惯例的打折促销伎俩外，房企把戏营销层见叠出。
2022年河南、广西等地陆续有楼盘推出“小麦换房”、“大蒜换房”，“买房保举任务”“买房送土猪”“买房收费乘10年地铁”等花式促销流动，吸引了不少购房者关注。
与此同时，多城为楼市纾困去库存“老招新用”，“房票”安顿政策重出江湖。2022年以来，河南信阳、许昌，浙江温州、绍兴，江苏南京等20余个城市前后推广房票安顿相干措施。部份城市还将卖房归入考查，例如广西玉林则让公务员下沉到乡镇采购卖房，且与集体绩效挂钩。
即便房企在营销端殚精竭虑，终究的销售事迹也其实不现实。
克而瑞数据显示，TOP 100房企全年累计事迹范围同比降落41.6%，近9成百强房企累计事迹同比下滑，少数范围房企深陷负增长困局，销售事迹普降态势显著。与此同时，2022年全部房地产市场的范围回到了2015年，全年总体成交金额在13.5万亿元摆布，成交面积在13.6亿平方米摆布。
大面积脱险
自2021年下半年以来，民营房企信誉危险继续袒露。据中指钻研院统计2022年新增守约主体28家，根本为民营房企。包罗世茂、正荣、融创、龙光等。下半年，房企融资渠道不顺畅叠加销售承压致使现金流继续好转，在偿债顶峰到来之下，脱险乃至涉及到旭辉等示范房企。
民营房企债权守约集中发作，是本轮房地产市场调剂的明显特点。为防止债券守约，不少房企采用展期、替换要约进行债权办理，试图以时间换取空间，纾解活动性窘境。中指数据显示，2022年1-十一月信誉债、海内债展期的余额超1800亿元。
房企大规模脱险的现状惹起了监管层的关注。十一月央行、银保监会及证监会等多部门，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”片面反对房企融资，纾困标的目的也从此前“救名目”转换至“救名目与救企业并存”。
2023年房企债权到期的压力仍旧很大，第一季度房企偿债总范围接近3000亿元，在销售回款没有显著企稳上升的状况下，房企的资金仍然承压。
多家房企撤销评级
不同于2021年的主动下调评级，2022年在评级机构创纪录的下调之下，多家房企开始被动撤销境外机构评级。
2021年下半年以来，伴有着房地产行业继续承压，三大国内评级机构已接连下调受评房企评级或瞻望达250余次。穆迪在2022年6月公布讲演称，其在过来9个月对发行高收益债券的中国房地产开发商进行了91次升级，创下新纪录。比拟之下，截至2020年十二月底的过来十年，穆迪仅对此类公司进行了56次升级。遭受下调的有已脱险房企，也有运营尚且不乱的优质房企。
对尚未守约的房企来讲，评级的下调可能会触发债权的提前偿还条款。不只如斯，评级被下调带来的负面影响也会传导至销售市场，影响企业销售事迹。
高频下调之下，去年下半年以来，约70家房企向三大评级机构提出请求撤销评级。
房企此举除了疲于应答下调带来的冲击外，更次要的缘故还在于境外融资已根本都堵死。信誉评级的中心作用在于暴-露债权的信誉危险，增加信息不合错误称，同时无利于发债人拓宽融资渠道，升高融资本钱。在房地产行业高速开展时代，具有高品质评级象征着拿到了境外融资的“通行证”。
但是，以后海内融资根本上从此和中国房企说“再见”。克而瑞数据显示，2022年10月，房企境内债权融资为0，是近些年来初次泛起单月没有房企进行境内债权融资的状况。更多的房企转向了境内融资，境内融资比2021年减少了21个百分点。因此，境外评级机构的评级对房企来讲曾经失去首要意义。
销售腰斩
受房企爆雷事情影响，购房者对开发商决心缺失，叠加新冠疫情要素，市场需要及购买力缺乏，开发商各季度销售数据均显著低于今年，行业范围从新回到2015年。
按照克而瑞统计数据，2022年百强房企共完成操盘销售金额64622.2亿元，同比降落41.6%。若按季度划分，去年第一季度至第四季度的操盘销售金额同比降幅分别为47%、53%、33%、28.5%，市场低迷情绪明显。
行业总体范围的下滑致使千亿房企数量从2021年的43家腰斩至20家，创下了近5年来的最低记载。数据显示，2022年，TOP 10房企销售操盘金额门坎同比升高41.9%至1673.1亿元；TOP 30房企的销售门坎为507.2亿元，同比降落55.8%；TOP 100以及TOP 200房企的门坎也分别降至十一6.1亿元、23.9亿元。
销售范围的大幅下滑也使得行业指标实现率创下新低。2022年，范围房企的指标实现率中位数为74.5%，这一数值在2021年为88%，2020年为105%，差距显著。而若从地下披露事迹指引的14家范围上市房企来看，2022年仅有滨江、越秀两家企业实现年度事迹指标，占比缺乏15%。
亿翰智库称，房地产行业增速放缓已经是已经不争的事实，范围为王的时期已近终结。其以为2022年是行业总量上台阶的一个起始点，将来3-5年间，总量或将在这一平台上下颠簸，新房成交亦将进入新平台期，难以回到最后程度。
政策救市
2022年，因为市场继续低迷，房地产行业政策风向转变，总体基调从“限度”变成“松绑”，规模从救名目扩张至救企业，各类房贷利率升高，税费升高、首付比例下调、优化预售资金监管、二手房“带押过户”等政策不停出台，全方位优化。
中原地产数据显示，2022年全国各地房地产市场调控政策超十一20次，较2021年同期的651次下跌近72%，刷新历史记载。
回顾来看，去年一季度，中央房地产政策摸索性放松，力度无限，多为放宽公积金等弱安慰政策，而伴有着郑州初次泛起限贷和限购松动窗口，后续楼市政策调剂力度显著加大、频率也显著放慢；
二三季度各地因城、因势施策，其中5月为顶峰期，政策出台频次环比近乎翻番。长久的视察期后，政策收效不迭预期的城市持续加大松绑力度，市场上行压力大的县市安慰政策应出尽出。
四季度中央放松政策频次降落但力度不减，湖北武汉、福建厦门、陕西西安等高能级城市占比逐渐晋升。同时监管层对房企融资态度产生基本转变，融资松绑的“三支箭”悉数射出，百余家银行携4.8万亿元授信驰援房企，涉房上市公司再融资及并购重组恢复，救市情绪抵达高峰。
股价颠簸
2022年，房企爆雷名单还在拉长，脱险之路往往伴有着股价颠簸。
2月十一日，正荣地产盘中跌幅一度超过80%，创最大跌幅记载，终究跌幅定格在66.39%，报收1.23港元；正荣办事也一度跌逾85%，报收1.73港元，跌幅57.7%，算计市值蒸发超130亿港元。
类似的剧情2022年里屡次在港股演出。
5月18日，佳源国内收盘后遭受断崖式上涨，截至停牌跌幅达到41.41%，总市值28.48亿港元；
1天后，四川房企领地控股股价暴涨83.82%，跌至仙股，领悦办事跌59.6%，报收1.2港元，总市值蒸发至3.43亿港元；
6天后，即5月25日，资本市场跳楼价再度启动，大发地产股价泛起闪崩，截至开盘跌66.19%……
按照西方财产Choice数据，2022年，地产开展商板块中的155只成分股中，超过85%的企业遭受市值下滑，乃至有企业市值缩水超800亿港元。
行业危险的洋溢将全部地产板块市值拉入谷底。2022年，港股地产开展商板块市值算计约2.38万亿港元，较2021年的2.87万亿港元缩水超4900亿港元，市值中位数由2021年的185亿港元降至153亿港元。
集中供地之变
2022年10月，江西省住房和城乡建立厅公布相干文件，称要力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。这是首个拟退出集中供地的城市，象征着自2021年终实施的“集中供地”开始进入优化调剂阶段。
2022年，开发商广泛处于资金承压形态，百强房企拿地总量降落了60%，只要4成百强房企在拿地，全年供地热度远不迭以往。
土地市场的低迷促使部份城市被动调剂供给节拍，以期增加流拍率。例如武汉，该城加快供地节拍，实施多批次、大量的供给战略，全年供地六轮，曾经在理想意义上打破了原本的“三轮供地”规定。
山东济南、湖南长沙、安徽合肥、上海等热点城市也均加推，启动了第四轮供地，而吉林长春、辽宁沈阳等城市至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地方案实现率缺乏三成，22城“三轮集中供地”模式有名无实。
一个严酷的事实是，即使各城踊跃修正规定，升高拿地门坎，2022年全年的土地成交状况仍不乐观。
中指钻研院数据显示，2022年一批次共有39%的地块溢价成交，只管该比例低于2021年同期的58%，但依然显著优于2021年的第二、第三批次。不外自第二批次供地开始，房企拿地踊跃性迅速削弱，溢价成交地块占比直线降落，第五、六批次中的溢价成交土地比例已降至7%，超过九成的地块底价成交。
据其统计，2022年全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比降落35.9%、31.5%，绝对范围均处近十年同期最低程度。2021年，全年住宅用地出让金超2000亿元的共有4个城市，而2022年该梯队仅剩下上海一城。
记者 孙婉秋 吴典 曾莞 刘一飞
编纂 左宇 |
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