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【地产重生代】：过来两年，房地产行业阅历了激烈的颠簸和调剂，活上去的房企仿若穿梭生死关，重获重生，行业格式也被大幅改动。一批相熟的老脸孔隐去、隐没，另外一批央、国企和民营房企突起、逆袭，港资地产商也从新杀了回来。
他们，构成为了重生代房企的主力。一个全新的地产江湖，曾经造成。华尔街见闻就此推出“地产重生代”专题，勾画和记载他们的生存规律和将来蓝图。
作者 | 曹安浔
2023年伊始，房地产界备受关注的一桩收购案，就以迅雷不迭掩耳之势达成为了。而在这面前，是房地产江湖排位的又一次轮变，闽系房企的老大，已由世茂变为了建发。
1月29日，建发股分布告拟购买美凯龙29.95%股分，卖方美凯龙是国际连锁家居卖场龙头，开创人车建新有着“寰球Mall王”的外号。
买方建发股分则是近些年扩大势头凶悍的“野心家”，通过此番收购，建发股分的野心已经是已经“明牌”了。其旗下的建发房产，也一路突进至 2022年克而瑞销售榜第8，成为闽系房企新老大。
建发股分母公司是厦门国资委控股的建发团体，作为近些年锋芒毕露之处国资代表，建发股分的扩大门路也将给其余中央国资提供一个参考，将来的地产乃至更多行业，无望看到更多中央国资的身影。
兼并
自1月8日晚间，单方布告收并购动向、拉开收购案大幕之后，不到十地利间，建发股分和美凯龙就迅速经过了详细买卖计划。
按照布告，建发股分拟购买美凯龙13.04亿股，收购对价不超过62.86亿元，以现金形式领取，资金来源于自有资金及配套存款。
建发股分将分两期领取转让款，第一期买卖对价为57.86亿元；第二期买卖对价5亿元。
买卖实现后，建发股分将持股美凯龙29.95%股分，超过红星控股及其统一行为人算计持有的24.9%，成为美凯龙的新控股股东。同时，美凯龙实际管制人也将由车建新变卦为厦门市国资委。
关于这次买卖，美凯龙大部份投资者乐见其成，截至1月31日开盘，美凯龙股价不到一个月累计涨幅25.21%。
建发股分的投资者们则大多不看好这次买卖，在初次布告收购动向的第二天（1月9日），建发股分就遭受股价跌停，尔后股价继续低迷。
这也让建发股分焦急了，并在1月15日召开了一场投资者阐明会，吸引了近千名投资者加入。
最使投资者耽忧的是美凯龙的巨额负债。财报显示，截至2022年9月底，美凯龙资产负债率为56.85%，高于行业均匀程度，合并总负债约为756亿元，其中有息负债约为382亿元。
对此，建发股分办理层回应称，美凯龙的负债，不只大部份是有优质典质物的长时间借款，并且以子公司借款为主，子公司借款约为628亿元，以子公司物业作为典质、上市公司担保。 “大部份债权不在上市公司层面，需求控股股东担保的较少，后续需求建发股分的担保一样较少。”
不外阐明会后股价仍然继续上涨，雪球数据显示，自1月6日至1月31日开盘，建发股分累计跌幅达十一.十二%。
但收购美凯龙，建发股分势在必行，并已在干涉美凯龙的董事会和办理团队的变卦。
1月18日的布告显示，郭丙合、车建芳、蒋小忠、陈淑红等4位美凯龙高管已向董事会提出辞职，同时美凯龙副总经理李建宏被补充为履行董事，来自建发股分的郑永达、王文怀及邹少荣负责非履行董事。
野心
建发股分兼并美凯龙面前，是继续扩张房地产及相干业务幅员的野心。建发股分以为，收购美凯龙后，能将以上海为核心的长三角作为“桥头堡”辐射全国，从区域型国资龙头企业，转向具备全国影响力的综合性企业。
闽系房企曾是房地产上半场中十分夺目的群体，千亿黑马频出，世茂还进入了行业前十。 而过后建发股分旗下的建发房产仅排名第31。
但是，在房地产转入下半场之时，闽系房企大洗牌，泰禾、福晟、宝龙等暴雷、跌落，闽系房企老大也“换人”了。
2022年，建发房产完成全口径销售额1703.2亿元，跻身排行榜第10，排在它后面的是金地、绿城、龙湖等老牌巨头。
建发房产还逆势大举拿地， 2022年新增土地货值908.5亿元，位列克而瑞房企新增货值榜第10，创公司有史以来最高拿地排名。
不外因为过来几年溢价大举拿地，建发房产曾经累及建发股分的毛利率。
国盛证券指出，建发股分的房地产业务（次要来自建发房产）毛利率已从2018年度的35.4%一路上涨至2022年前三季度的14.8%。因此，接上去，如何均衡范围扩大和盈利问题，将是建发房产要解决的难点。
值得留意的是，建发房产只是近些年逆势突起的国资房企的代表。
这两年，在大批范围房企倒下之时，如建发房产、越秀、招商蛇口、华发、中国铁建、中交房地产等国资房企个人突起，在销售和土拍市场中疾速晋升，大举扩大，来势汹汹。
在房地产的下半场，这些国资房企将与其余幸存下存的优质房企一道，持续驰骋、比赛，绘就新的房产竞争格式，演绎属于地产重生代的传奇故事。 |
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