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封面图 |《都挺好》剧照
问：
「以房养老」在美国、澳大利亚、新加坡、日本等兴旺国度已推广多年。好比美国，从上世纪80年代开始，就泛起了政府主导的「反典质存款」名目，也就是「以房养老」。比来几年，国际也开始泛起以房养老模式。不外常常有媒体报导，一些非法公司和人员打着「以房养老」的旗帜，对老年人实行欺诈，致使部份白叟房财两空。
怎么看「以房养老」模式？「以房养老」到底靠不靠谱？
冯叔：
「以房养老」这个模式应该是可行的。这个模式从日本开始，北欧国度也有一些相似的「倒按揭」模式，也就是等你老了，你把房子典质给银行或者是保险公司，而后银行或者保险公司每月会给你一点钱。等你逝世了，银行或者保险公司也会把房子的残余价值做一个支配，分给谁，就完了。
但在中国，目前尚无造成这一套相干的轨制体系，所以咱们会看到一些非法份子在利用「倒按揭」或者「以房养老」的概念进行欺骗。但我感觉，「以房养老」这个模式自身是成熟的。好比日本和其余国度都在用这个模式。假如国际要用这个模式，我感觉这也是解决养老的一个形式。
然而，目前国际相干法律法规还不健全，也没有一个龙头企业开始带头做这件事。只是一些官方市场上的公司拿「倒按揭」，「以房养老」来讲事，其实就会有得多圈套，也有得多人在两头牟利。所以我感觉「以房养老」也会带来一些危险，老年敌人们仍是得略微郑重一些。
问：
前一段时间，央行、银保监会要求推进房地产业向新开展模式安稳过渡，实行改良优质房企资产负债表方案。次要是聚焦专一主业、合规运营、资质良好、拥有一定零碎首要性的优质房企，发展「资产激活」「负债接续」「权利增补」「预期晋升」四项行为，改良优质房企运营性和融资性现金流，疏导优质房企资产负债表回归平安区间。
网传龙湖、碧桂园、金地等7家房企入选优质房企白名单。如何定义优质房企？
冯叔：
咱们当初有七八家标杆房企，但将来应战十分大。全部房地产行业有七万家以上的公司，包罗名目公司、团体公司，等等，怎么甄别所谓优质、安康的公司？
咱们以往始终都有一个规范。详细来看，这个规范有三条。
第一，公司的资产负债率，也叫总资产负债率，应该在50%到70%之间。
第二，净负债率应该在30%摆布，别超过50%。也就是公司的刚性债权与可安排现金和现金等价物之间有一个比例。举例来讲，你有1块钱，你能够借5毛钱。你的负债一定得在你的偿还才能规模以内，这叫净负债率。应该在30%到50%之间。
第三，公司确当期运营性现金流为正。好比说，你做了一年生意，投进去100块钱，你发出来150块钱，这叫净现金流为正。假如你往年做生意，投进去100块钱，到年底，只发出来50块钱，你折了50块钱，那末净现金流就是负的，你还得再补进去50块钱，这就不安康。
简略说，就这三个规范，总资产负债率在50%到70%，净负债率在30%到50%，当期运营性现金流为正。这三件事做到了，公司就是安康的，假如做不到，那公司就不敷安康，还需求持续致力改良。 |
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