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【地产重生代】：过来两年，房地产行业阅历了激烈的颠簸和调剂，活上去的房企仿若穿梭生死关，重获重生，行业格式也被大幅改动。一批相熟的老脸孔隐去、隐没，另外一批央、国企和民营房企突起、逆袭，港资地产商也从新杀了回来。
他们，构成为了重生代房企的主力。一个全新的地产江湖，曾经造成。华尔街见闻就此推出“地产重生代”专题，勾画和记载他们的生存规律和将来蓝图。
作者 | 曹安浔
继闽系地产老大建发兼并美凯龙、谋局长三角之后，广州“地产一哥”越秀地产也透出全国扩大的野心。
2月8日，越秀“开年亮剑”，时隔两年高调进京，破费59亿，斩获北京两宗地块，成为北京2023年第一轮土拍中的最大黑马，也打响了全国扩大的第一枪。
2022年，越秀地产销售创历史新高、逆势晋升至克而瑞排行榜第16名，在大部份房企增加、住手拿地之时，越秀却开启了扩大之路，各项业务也风生水起。
作为广州国企，越秀展示了充沛的融资和拿地优胜性。一个剑指十强的地产明星曾经徐徐升起，度过2022年的寒冬，这个从广州走出之处国资房企，全国扩大之路正渐入低潮。
京城首秀
2月8日，北京2023年首轮土拍收官。让人不测的是，“过江龙”越秀杀出重围，成为了这次土拍最大的赢家。
这次土拍共推出6宗地块，越秀独占其二，击败了中海、华润等央企，京城地产一哥首开等十几名微弱对手，以59亿元总价延续拿下石景山苹果园、昌平信息产业园两宗抢手地块，拿地数量和金额均为此轮土拍的第一。
越秀地产首入北京是在2021年5月，彼时只和天恒地产以联结体的方式在北京怀柔区拿下一块地，算是小打小闹。这次60亿大手笔进京拿地，才是越秀正式攻占京城了，带有很强的策略意义。
家喻户晓，在几年前，相似这样少量金额的地块，往往都是万科、恒大、融创这样的巨头，或者中海、华润、保利这样实力雄厚央企的囊中物，而当初，它们通通败在了越秀手下。
越秀这次出手，让北京泛滥地产界人士大呼不测。“这北方房企，是来北京土地市场抬轿子吗？”
对此李宇嘉以为，比拟华润、中海等在北京已深耕多年的房企，拿下这两宗地是越秀的北京首秀，越秀势在必得，违心就义一定利润来获得。
越秀地产无关人士则表现，公司的策略是全国扩大，北京是极为首要的市场，也是重仓之地，拿地价钱也相对于公道。
另外，华尔街见闻得悉，原旭辉华北区域团体总裁董毅，已于年终履新越秀地产南方区域副总裁兼北京公司总经理。这位投拓高手的上任，或是越秀北京拿地的另外一推进要素。
拉长期来看，北京拿地并非越秀的初次保守之举，早在去年，越秀就曾经在土地市场大显神通了。
克而瑞数据显示，2022年，越秀在广州、杭州、佛山、合肥、郑州、长沙等地大举扫货，新增土地货值高达十一62.4亿元，简直和当年销售额齐平，高居克而瑞房企新增货值榜第7。
在房地产市场继续低迷、大批房企资金紧张的这两年，越秀逆势扩大的底气从何而来？
从行业层面来看，比拟受制于国资委负债率要求的央企地产商，越秀之处国资配景让它有了加杠杆的底气。
广东省城规院住房政策钻研核心首席钻研员李宇嘉表现，越秀是增长最快之处国资房企之一，中央政府对它的但愿更高，让它承当着更多国有资产保值、增值的工作，所以，越秀拿地的踊跃性和底气都更足。
中央财政和金融机构的反对让越秀有富余的融资通道。越秀地产董事长林昭远在去年终的事迹会上透露：“目前各大金融机构曾经被动对接咱们公司提供并购贷，公司的钱是不差的。”
去年9月，越秀地产发行10.9亿元5年期公司债，票面利率低至3.09%，处于房企融资极低程度。
另外，越秀自身的销售和回款也不错。克而瑞数据显示，在九成百强房企事迹下滑之时，2022年越秀全口径销售额同比增长6.5%，达到十二60亿元，较2021年晋升21个位次达到了第16名，是TOP30中提高最大的房企之一。
并且，越秀在广州2022年完成全口径销售额658.35亿元，远远超过保利开展200多亿元，稳坐广州“地产一哥”宝座。
上海易居钻研院钻研总监严跃进以为，广州房企跑到北京拿地，进一步体现了越秀的全国化规划，将来，这家房企的销售额和影响力可能将继续扩张。
杠杆陡增
凡事皆有两面。越秀大举扩大的风光面前，是近些年一路下滑的毛利润率和不停上扬的杠杆。
2022年上半年，越秀增收不增利，营业支出约为3十二.9亿元，同比增长29.1%，归母净利润为17.1亿元，同比降落25.8%，毛利率在2019年34.21%的高点后，便一路下滑，截至2022年上半年末，已降至21.2%。
虽然越秀仍然是绿档房企，但资金链压力愈来愈大。财报显示，比拟2021年末，2022年上半年，越秀地产总负债范围增至2446.93亿元，剔除预收款后的资产负债率增至69.4%，净负债率增至59.7%，现金短债比为1.45。
越秀的在手现金也愈来愈少了，2022年上半年，越秀在手现金为260.68亿元，比2021年底少了近70亿元。
越秀寄与厚望的TOD名目、旧改名目，无望改良其毛利和升高拿地本钱。
兴业证券研报表现，越秀非地下市场拿地力度强，无效管制拿地本钱，预计可以放弃高于行业均匀的毛利率，为将来释放利润奠定根底；瑞银团体研报预测，越秀TOD名目的毛利率无望高于30％。
林昭远在去年中期事迹会上称，行业利润率下滑是广泛景象，会致力放弃在20%-25%的毛利率程度；将继续减少在大湾区的优质TOD名目、旧村革新名目的获得力度，包罗并购。
但是，加仓TOD名目、旧改名目也是一柄双刃剑，此前，曾重仓大湾区旧改的时期中国、佳兆业，起初都因报答周期太长、债权压顶等缘故而暴雷。
2019年开始，越秀存货比年超千亿，存货周转率下滑显著，低于行业均匀程度。克而瑞地产钻研核心指出，这可能与存货中大可能是TOD名目、旧改名目等无关，“长周期性、变现节拍较慢”。
将来，越秀将在范围扩大和盈利、负债的均衡问题上，艰巨取舍，这也是每一个家地产巨头突起的必经之路，考验着房企的策略智慧和运营之术。
一名接近越秀的人士指出：“之前大家对国企的印象，是不加班、不卷。但越秀近些年也愈来愈卷了，公司任务气氛很紧张，效力很高，时时加班，愈来愈像市场化民企”。
这可能即是做大的代价，也是房地产进入安稳乃至上行周期的体现，没有人再能像黄金时期那样轻松赚钱。
在房地产的下半场中，无论国企仍是民企，内卷曾经对等地笼罩每一个家房企，幸存者都要在日趋剧烈的市场竞争中，为活得久、活得好而拚命。
关于越秀而言，扩大征途的顺利与否，也将抉择其能否从中央龙头，跃升为全国性房企，这注定是一场危险与机遇并存的惊奇之旅。 |
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