定了！2000亿巨头宣告

由之

中国基金报记者南深
房企股权融资如火如荼，2月十二日晚标杆房企万科定增预案出炉。
此次万科拟向不超过35名特定对象非地下发行股票，方案募资150亿元，投向十一个地产名目以及增补活动资金。中国基金报记者留意到，这十一个名目有部份报答率较低，其中两个名目投资收益率在3%-4%区间，有一个在4%-5%区间。
此外，作为万科第一大股东的深圳地铁团体，目前未明白亮相是不是参预此次定增，如深铁不参预，其持股比例将被浓缩到25%出头。
跟着去年十一月28日监管射出“第三支箭”即涉房股权融资，亢旱逢甘霖的A股房企迅速掀起一轮再融资潮。截至2023年2月十二日，含万科在内短短两个半月已有18家A股上市房企公布再融资预案，既有保利开展、招商蛇口、华发股分这样的央国企开发商，也有中南建立、荣盛开展等民营房企。
募资150亿开发楼盘及补流
部份名目投资收益率缺乏4%
在“第三支箭”放开不到一周的2022年十二月2日，万科就布告要发行股票融资，彼时公司第一大股东深圳市地铁团体无限公司（下列简称“深铁团体”）提请董事会将《对于提请股东南大学会给予董事会发行公司股分之个别性受权的议案》，作为暂时议案提交2022年第一次暂时股东南大学会审议，发行股分品种包罗A股及H股。2022年十二月16日，该议案获股东南大学会经过。
如今，A股定向增发计划率先公布。2023年2月十二日晚万科A布告，2月10日公司董事会逐项审议经过了《对于公司非地下发行A股股票计划的议案》。

按照计划，本次非地下发行A股股票的发行对象为不超过35名（含35名）特定对象。发行对象规模为：合乎中国证监会规则的证券投资基金办理公司、证券公司、财务公司、资产办理公司、保险机构投资者、信托公司、合格境外机构投资者以及其余合格的投资者等。
发行股票的数量为召募资金总额除以发行价钱，且不超过十一亿股（含本数），即不超过本次发行前公司总股本（含库存股）的9.46%、不超过本次发行前公司A股总股本（含库存股）的十一.32%。发行股票的定价基准日为发行期首日。发行价钱不低于定价基准日前20个买卖日公司A股股票买卖均价的80%。
本次非地下发行股票的召募资金总额不超过人民币150亿元（含本数），扣除发行费用后的召募资金净额将整个用于十一个地产名目开发及增补活动资金，其中地产凋谢投入105亿元，补流45亿元。

中国基金报记者留意到，这十一个地产名目大部份位于一二线城市，但也有一般在诸如鞍山这样的三四线城市。从报答率来看，大部份名目维持了较为正常的投资收益率，但有三个名目投资收益率偏低。
其中，广州金茂万科魅力之城名目销售净利率预计只要3.32%，投资收益率只要3.49%；长春溪望荟名目预计销售净利率3.5%，投资收益率3.8%；鞍山高新万科城名目预计销售净利率4.24%，投资收益率4.94%。

这些低徊报名目会否进一步拉低万科的盈利才能？在雪球等平台上也有部份网友表现耽忧。
近几年财报来看，万科的毛利率自2020年以来曾经继续降落。2019年其毛利率还放弃在36%的高位，2020年降到29.25%，2021年进一步降落到21.82%，而2022年三季报曾经跌破20%，只要19.63%。

深铁团体未明白是不是参预
将来三年坚持高现金分成
值得留意的是，虽然是第一大股东深铁团体发动请求受权董事会增发股分，但此次A股定向增发其却未亮相是不是参预。定增预案显示，“截至本预案布告日，公司本次非地下发行还没有肯定的发行对象，于是无奈肯定发行对象与公司的瓜葛。发行对象与公司之间的瓜葛将在本次非地下发行完结后布告的《发行状况讲演书》中予以披露。”

比较另外一个标杆房企保利开展，其在2022年十二月30日晚公布定增预案。预案显示，保利开展拟经过非地下发行股票召募不超过十二5亿元。其中，控股股东保利团体拟以现金形式认购本次非地下发行股分金额不低于1亿且不超过10亿元。此外，“公司股价继续低于每股净资产时，公司将促使控股股东、实际管制人经过二级市场增持、公司回购股分等措施，踊跃不乱公司股价”。
万科表现，截至预案布告日，公司无控股股东，亦无实际管制人，深铁团体持有公司股分32.43亿股，占公司总股本27.88%，为公司第一大股东。“本次非地下发行实现后，深铁团体不因本次非地下发行而取得公司控股权或实际管制权。因此，本次发行实现后，公司仍无控股股东和实际管制人，本次非地下发行不会致使公司的管制权产生变动。”
按此次定向增发股分数量下限测算，假如深铁团体不参预，持股比例将降落到约25.37%。
回溯来看，2017年“宝万之争”时，深铁从华润团体手中买下万科15.31%股的股分，后又从恒大手中买下的万科14.07%的股分，以持股比例29.38%成为万科第一大股东，大股东位置始终连续至今。
与此次定增预案一起公布的还有万科将来三年的股东报答布局。
按照布告，将来三年（2023-2025年），公司将持续重视现金分成与股东报答，在知足公司正常出产运营的资金需要的状况下，公司方案每一年以现金形式调配的利润不少于当年完成的可调配利润的30%。
从2019年到2021年，万科的现金分成比例分别为30.38%、34.98%和50.06%，三年累计分成超过370亿元，成为A股排名靠前的高股息公司。

“第三支箭”射出两个半月
18家A股房企公布定增预案
万科A此番定向增发的大配景，是时隔多年涉房股权融资即“第三支箭”的射出。
2022年十一月28日，中国证监会旧事发言人提出，房地产市场安稳安康开展事关金融市场不乱和经济社会开展全局，中国证监会反对实行改良优质房企资产负债表方案，加大权利增补力度，增进房地产市场盘活存量、防备危险、转型开展。
中国证监会抉择在股权融资方面调剂优化5项措施，反对房地产企业股权融资，包罗允许房地产上市企业非地下形式再融资，疏导召募资金用于政策反对的房地产业务，包罗与“保交楼、保民生”相干的房地产名目，经济合用房、棚户区革新或旧城革新拆迁安顿住房建立，以及合乎上市公司再融资政策要求的增补活动资金、偿还债权等。
2022年十二月22日，地方经济任务会议亦指出，要确保房地产市场安稳开展，扎实做好保交楼、保民生、保不乱各项任务。要因城施策，反对刚性和改良性住房需要。
据中国基金报记者不彻底统计，截至2023年2月十二日，包罗万科在内曾经有最少18家A股上市房企公布了再融资计划，包罗保利开展、招商蛇口、陆家嘴、华发股分等央国企地产公司，以及中南建立、荣盛开展、迪马股分这样的民营房企。

编纂：小茉
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