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作者 | 周智宇
房地产这个十万亿级的行业，在向新开展模式前行的路上又迈进了一步。
2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点，同日中国证券投资基金业协会（下列简称“中基协”）公布了《不动产私募投资基金试点存案指引（试行）》（下列简称“《指引》”）。由此，不动产私募投资基金试点任务正式启幕。
让不少投资者冲动的是，假如根据现有的私募股权涉房基金的范围来看，将会有万亿级的资金进入商品住宅等畛域。也是由此，有声响称，这是“私募们筹备抄底中国房地产了”。
这类观念显得有些过于简略粗暴。诚然，私募基金在过来房企高歌猛进中发扬太重要作用，是地产“三高”模式的助推剂，但是今时不同昔日，私募基金身上挑起的是另外一副重任。
在房地产寻觅新的开展模式的路上，无论是私募股权基金亦或是房地产类公募REITs都让房企、投资者们找到了一个新的可能。接上去的市场里，靠着对好资产经营，发生继续收益，也会是一些优秀的房企有别于其余人的中心竞争力。
一个靠手艺吃饭的时期，曾经到来了。
万亿市场
私募股权基金投资不动产并非个陈腐事，只是过来几年始终处于严格监管之中。
尤为是在2017年，中基协一纸别号“4号文”的文件出台，私募基金以债务方式投资商品住宅的路子就被割断了，到了2021年，股权方式投资也止步于基金产品存案。私募股权房地产基金也简直堕入了停滞傍边。
过往不动产私募投资基金，次要是投向商业地产以及交通根底设施、物流仓储等畛域。按照中基协数据，截至2022年底，基金业协会存续私募股权房地产基金838只，存续范围4043亿元，存续私募股权根底设施基金1424只，存续范围1.21万亿元。比拟存续私募股权投资基金10.94万亿元，范围较小。
《指引》则将私募股权房地产基金可投资规模，进一步放宽到了存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房等特假寓住用房，以及商业运营用房、根底设施名目等，简直涵盖目前市场上一切房地产类资产。
也即如斯，面向十万亿级的房地产行业，私募股权房地产基金的市场空间的确宽广。少则万亿，多则十万亿。
不外短时间来看，其还只是出于开展早期，体量其实不会一下就暴跌下来。
从参预者角度来看，目前不动产私募投资基金尚且是试点，采取“试点后行、安妥推动”的准则，多位业内人士以为，《指引》傍边关于办理人的资质要求较高，假如后续根据现有规范推动，可以参预其中的玩家都会是私募行业里的大佬级玩家。
《指引》中光是对基金办理人就提出了10项准入要求，好比说请求试点的办理人要有不动产投资办理范围及教训，团队里的专业人员也要有多名不动产投资教训的专业人员。
《指引》也对天然人投资者参预进行了限度。好比说有天然人投资者的不动产试点基金，天然人投资者算计出资金额不得超过基金实缴金额的20%。有天然人投资者参预的基金，准入门坎也从办理的不动产投资本金最低不低于30亿元人民币，晋升至50亿元。
环球律师事务所律师刘宪来以为，从目前的《指引》规定来看，试点指引均提出了较个别私募股权基金而言更高的要求，关于试点办理人的要求更高，这是为了体现头部示范效应。
此前，像建立银行就已牵头成立了“建信住房租赁基金”，随后陆续和万科等房企在此根底上成立了百亿住房租赁基金，并留出数十亿的额度向社会资本进行市场化召募。如今看来，一些私募股权房地产基金会率先参预到这些曾经相对于成熟的名目中，进而起到疏导社会资本参预其中的示范作用。
行业变局
比拟公募REITs，投资规模更广和整体范围更大的不动产私募投资基金，对推进房地产行业寻觅新的开展模式会有更大的作用。
关于房企来讲，引入不动产私募基金，是股权融资。房企能够借此改良资产负债构造，变得更“轻”。
传统房地产名目在融资上向来有“小股大债”的特点，也就是股权部份波及的资金相对于较少，用处次要是用于增信或管制名目，投资资金的大头则是债务。况且私募股权房地产基金严禁明股实债，比拟传统地产名目融资，戴着“紧箍咒”的私募股权房地产基金缩小资金杠杆的作用无限。
《指引》则针对性地对不动产这种种资产名目“小股大债”的特点做出了调剂。传统基金的股债比要求是4:1，新规定将比重更多调向债务端。好比说假如基金里有天然人，股债比则被限定在1:2，假如整个是机构投资者，则由合同来商定股债比。
也就是说，不动产私募基金虽然有杠杆，然而过度、可控。假如不动产私募基金开展炽热，乃至能够取代一部份房企过往的融资，将过往名目上繁杂的融资构造摆在台前，也可以改良以往房企的融资乱象。
而这类资金真个改革，也会为房企从“预售制”向现房销售真个改革，铺平路途。前不久碧桂园总裁莫斌在外部年会上再次给出判别，现房销售将是将来大势所趋。不动产私募基金试点的推出，也让房企能够在往现房销售的模式改革之路上，走得更为安心了。
华尔街见闻也理解到，此前建行和万科等房企协作基金的指标就是奔着公募REITs去的。如今私募股权房地产基金投资规模和整体范围都会弘远于公募REITs，这么看来私募股权房地产基金更像是个Pre-REITs的投资市场，为公募REITs孵化更多合格的名目。
光大证券钻研所以为，不动产私募投资基金试点的启动，一方面是要多渠道盘活不动产存量资产，发扬它在保交楼相干名目建立、不良资产名目处理、企业转型开展等方面的踊跃作用；另外一方面则是为后续房地产类公募REITs提供标的，造成残缺的业务链条。
私募股权房地产基金试点的推出，更明示着一个投资历局新变动。
以往普通人热中于买房，乃至炒房，是由于单单靠着房价下跌就可以够获取足够的收益。
不动产私募基金将改动居民的财产锚。在如今一线城市好的住宅资产动辄千万，乃至上亿的状况下，接上去跟着试点推动，天然人投资者投资一千万乃至更低，就可以持有多个一线城市优质房产的份额，并靠着这些优质资产的稳健增值和经营分成来获得可观收益。
届时，包罗商品住房在内的不动产的金融投契属性将被进一步抽离，其资产价钱更可能是依托资产质量、经营状况所抉择。
这也象征着，房企在将来的行业开展中更可能是靠本人的经营才能，找到好的地块，将其开收回来，保护好、经营好，待其成熟，有了不乱收益后，再借私募股权房地产基金、公募REITs的渠道退出。
万科的泊寓、华润的万象系商场、龙湖的天街，会是率先吃到不动产私募基金、公募REITs螃蟹的人。假以光阴，咱们可能会看到像万科臻系、华润润府、融创壹号院这些住宅产品同样成为流通在私募市场里的硬通货。
房地产也会借此找到新的开展模式，走向一条安稳安康开展的路。 |
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