千亿头部房企抢先“交卷”

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中国基金报记者冯尧
在房企最难熬的一年中，民营房企过得如何？龙湖团体这家头部民营房企率先交出“答卷”。
3月17日，龙湖团体（00960.HK）发布2022年全年事迹。该公司2022年完成营业额2505.7亿元，同比增长十二.2%，完成归属于股东的净利润243.6亿元，同比微增2.1%，仍完成了盈利正向增长。
阅历行业缩表阵痛后，房企负债目标也会遭到显著影响，龙湖团体也不例外。不外，该公司依然放弃了较为稳健的姿势，其2022年净负债率（负债净额除以权利总额）、现金短债比和剔除预收账款后的资产负债率分别为58.1%、3.52倍和65%。
需求指出的是，去年下半年，民间放出信贷、发债、股权“三支箭”后，“内保外贷”也开始落地，龙湖团体作为头部民营房企，在这一阶段曾经受害显著。
盈利完成正向增长
去年面对多重且严厉的表里部应战，房地产行业阅历了深度调剂。去年第四季度以来，房地产反对政策接踵出台，以不乱市场预期，增进行业回归良性安康开展。

数据显示，龙湖团体2022年完成营业支出2505.7亿元，同比增长十二.2%，完成归属于股东的净利润243.6亿元，同比小幅增长2.1%，外行业深度调剂期仍放弃了正向增长。不外，该公司毛利率受行业总体影响，从上一年的25.31%，下滑至2022年的21.2%。
家喻户晓，房企营收确认拥有一定的滞后性，其当期销售支出确认以前，个别存在于合同负债中。数据显示，截至2022年底，龙湖团体合同负债为十二51.76亿元，而在过来两年中，该数据为1948.74亿元、1823.89亿元。
这一目标泛起下滑，与房地产行业总体情况亲密相干。按照统计局此前数据，2022年全国商品房销售额为13.33万亿元，同比降落26.7%。而龙湖在这一年的合同销售额也泛起预期内的滑坡，其全年地产开发业务累计完成合同销售额2015.9亿元，同比上涨30.5%，合同销售面积1304.7万平方米，同比上涨23.65%。
数据显示，2022年龙湖来自三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别为775.8亿元、414.0亿元、393.9亿元、251.3亿元及180.9亿元，分别占团体合同销售额的38.5%、20.5%、19.5%、十二.5%及9.0%。
截至2022年末，龙湖团体已售出但未结算的合同销售额为2270亿元，面积约为1480万平方米。
负债目标处于稳健形态
在房地产行业阅历缩表期阵痛后，负债目标也会遭到显著影响，这一点龙湖团体也不例外。不外，龙湖总体放弃了较为稳健的姿势。
在市场关注的三道红线目标方面，截至2022年底，龙湖剔除预收账款后的资产负债率为65%，较2021年的67.4%小幅降落。而其净负债率（负债净额除以权利总额）为58.1%，虽然较2021年的46.7%有所增长，但仍处于行业安康形态。
此外，其现金短债比为3.52倍，较2021年的6.十一倍有所下滑，这一目标下滑最为显著的反应了行业总体缩表情况。龙湖团体在2022年内，接踵提前偿还银团贷、美元债等。其中2022年十二月9日，龙湖整个赎回于2023年到期的3亿美元优先票据。至此，2023年内，龙湖已无到期境内债。
值得留意的是，龙湖综合借贷总额外行业缩表期泛起正向增长，这也释放了踊跃信号。2022年度，综合借贷总额为2080.1亿元，均匀借贷本钱为年利率4.10%；均匀存款年限为6.67年。与之比拟，在2021年，龙湖综合借贷总额为1920.7亿元，均匀借贷本钱4.14%，均匀存款年限6.38年。不难看出龙湖的借贷周期变长、借贷本钱正逐步降落。
年内偿债集中在下半年
事实上，自去年下半年以来，监管层接连放出信贷、发债、股权“三支箭”，随后“内保外贷”也开始落地，龙湖团体作为头部民营房企，在这一阶段曾经受害显著。
2022年8月，龙湖发行2022年度第一期中期票据，总范围不超过15亿元，发行期限为3年，这是中债增根据市场化、法治化准则经过间接担保形式增信的首单民营房企债券。
随后在2022年十一月，龙湖获取“第二支箭”首单200亿元中债增信债券额度；并由中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建立银行、交通银行以及中国邮政储蓄银行独特承销，胜利发行20亿元的中期票据，利率仅3.0%，由此实现“第二支箭”首单发行。
在2022年十二月，中国银行宣告利用境表里市场资源，胜利为龙湖团体提供“内保外贷”业务，该笔存款范围为7亿元，于十二月9日完成提款。至此，继央行“第二支箭”之后，“内保外贷”首单亦花落龙湖。
业内人士以为，龙湖获取“内保外贷”释放出一个信号，即监管机构无意修复中国房企在境外的信誉形象，此举不只帮忙房企如期兑付到期的美元债，也无望令境外融资渠道重回正规。
2月初，标普公布讲演确认龙湖投资级评级，评级瞻望由负面调剂至不乱。这是自2022年年中以来，三大国内评级机构初次上调中资房企的评级瞻望。毕竟，自2021年下半年以来，中资房企评级遭到三大国内评级机构频繁的无差异下调。
招商证券一份研报显示，截止目前来看，龙湖2023年直融债券到期范围约97亿元，均为境外债务。其中波及8只债券，到期月份散布在1月、3月、7月、8月和十一月，对应到期范围约为5亿、7亿、42亿、42亿和1亿，次要集中在下半年。
拿地毛利率维持20%以上
在业内看来，龙湖的财务目标趋于稳健，在一定水平上标明行业缩表期接近序幕。房企在土地市场上也开始有所举措。
在事迹讲演中，截至2022年度末，龙湖团体土地贮备算计5795万平方米，权利面积为3975万平方米。土地贮备的均匀本钱为每平方米5221元，为当期签约单价的33.8%。并且，在讲演期后，龙湖新增收购土地贮备总修建面积为十二万平方米，权利面积为7万平方米。
龙湖团体董事会主席兼首席履行官陈序平表现，将来龙湖重要做好城市聚焦，业务规划回归一线及主力二线在内的重点城市、中心区域。其次，在政策精准反对下，团队趁势晋升周转及去化，逐渐优化存货构造，修复盈利程度。相较于范围，龙湖将来将更为重视交付品质、回款品质及利润率。
在事迹会上，龙湖团体履行董事兼初级副总裁张旭忠也表现，在拿中央面，龙湖往年将严守投资纪律，确保地块周转率以及利润率，拿地毛利率会放弃在20%以上，股东净利率在十二%以上。
3月17日，龙湖团体下跌，最新市值1376亿元。

编纂：小茉
审核：许闻
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