自住房转投资房，ATO对redraw的政策是不是回溯到自住房阶段？

SZJ_202

自住房有存款，无offset账户，有逾额还款和redraw操作。
自住房期间redraw的钱不是用于投资。
几年后转为投资房，其存款帐户再也不进行redraw操作。

那末，转为投资房“当前”，每个月发生的存款利息，是不是能够“全额”做税前抵扣？

carlalisa · 发表于 2024-2-19 08:54:20

存款随着你的目的走就是在发生买卖的时分（买新房）间接做一个109%的loan 或者 80% 20+4% 的存款那末就是104% 百分百退税了以前你能够redraw 出来阿谁20%
然而你原来的自住房你简直是没有甚么抵扣了就是以后存款不包罗redraw的
最佳卖了或者现金收账报高价房租偷税

cdfva · 发表于 2024-2-19 09:04:28

请问，转为投资房以前redraw酿成的存款余额减少，相应的利息部份能抵扣仍是不克不及抵扣？详细的法律依据在哪里？谢谢！

baoxd001 · 发表于 2024-2-19 09:10:07

不克不及抵扣
知识
除非你 redraw 是给自住房加建那到可能说的通

irisxu · 发表于 2024-2-19 09:18:58

我的了解啊，一笔存款的利息能不克不及抵扣，是和这笔存款的用途无关。

Redraw至关于一笔新存款。你拿这个钱去投资，利息就能抵扣。你拿它去吃喝玩乐，就不克不及。

就是，和你redraw的阿谁房子自身是自住仍是投资不妨事，只和redraw的这笔钱的新的用处无关。

好比你从自住房里redraw去买投资房，那这个利息也能够抵扣。然而你redraw了钱去消费，那不论原来的房子是啥性质，那这部份都不成以。

不知道这样了解对不合错误

weboth · 发表于 2024-2-19 09:31:50

但redraw是产生在自住期间的，跟投资房没无关系啊。

转成投资房的时分，它有一个总的存款额，作为投资行动的期初余额，这才合乎常理啊。

既然自住期间花在屋宇降级、补葺、council rate方面的开消不克不及计入投资房的税务抵扣，那凭甚么自住期间redraw的钱就要计入投资房的账目流动呢？

这是商定俗成仍是有一条法律明白规则的呢？

qingcaiye · 发表于 2024-2-19 09:41:05

你的了解是对的。

但我以为只要同一会计期间的流动才有相互对比的意义。不同会计期间的流动，没有可比性。

转成投资房以前，那只是个自住房。存款账户余额增减，与投资有甚么瓜葛呢？

RONNY · 发表于 2024-2-19 09:44:25

既然redraw 跟投资房不妨事那笔redraw 就不成以拿来抵扣是看瓜葛的。

那我给你一个举个例子吧。我两套房自住200w 投资两百万工资高了我就redraw 160w 做成投资房把钱放到另外一套里彻底避开
那我是否靠redraw 能够无脑且合法的避税了
所以这类灵敏的形式是不克不及随意还钱进去的你还了再拿出来就要跟一个投资“发生瓜葛“ 才能够抵税

至于你的第二个问题 “凭甚么自住期间redraw的钱就要计入投资房的账目流动呢？”
纷歧定问会计律师说不定不成以！！我说是有几率可能能够
我的逻辑是你存款买的房子转成投资那存款部份（不包罗还的）发生的利息能够抵扣
同理你存款买的房子加建部份转投资那这笔存款存款发生的利息能够抵扣

然而也只是我猜的也可能不成以实打实花的钱是没法抵扣的只能最初算cgt 看不看能不克不及捞回来
存款不克不及抵扣抵扣的是存款发生的利息这是我的了解欢送纠错

psjpsj · 发表于 2024-2-19 09:47:51

［那我给你一个举个例子吧。我两套房自住200w 投资两百万工资高了我就redraw 160w 做成投资房把钱放到另外一套里彻底避开］

负疚，彻底没看明确。

甚么叫“做成投资房”？把甚么做成投资房？把自住房也做成投资房？那就没有自住房了？此外花钱租房住吗？

从哪一个账户redraw出160万？自住房仍是投资房？

d321877lfr · 发表于 2024-2-19 09:58:02

总结一下，自住房存款redraw钱用于投资目的，redraw后自住房多付的利息可抵税。非投资目的的自住房redraw不成抵税
投资房存款redraw钱用于投资目的，redraw后投资房多付的利息可抵税。非投资目的的投资房redraw不成抵税

是这样吗

serena2006 · 发表于 2024-2-19 10:03:30

通常说来是这样，貌似这样立法也有一点情理。
然而，这个规定是不是要溯及自住阶段的redraw，是本帖发问的初衷。

joyokun · 发表于 2024-2-19 10:14:51

好比你自住还光了再买套新自住老的自住转投资钱全redraw出来再买一套200w的自住那你不是又能够有160w抵税了根本每一年均可以负扣税了
2010年 100w 买来自住房子涨到200w redraw160w
买套200w新自住你感觉原来自住那套redraw160w抵税可能吗

hhpfgf · 发表于 2024-2-19 10:18:27

自住阶段的redraw 只跟你redraw出来的钱的用处相干你只能卖了这套买新的能力有新买卖发生本钱的问题而不克不及本人假设房子增值了那部份也算本钱由于不发生实在本钱

ly_still · 发表于 2024-2-19 10:32:14

2010年价值100万的房子，存款至多也就是80万。

到2024年，这14年来，还本金，扣利息，最初不成能还让你redraw出来160万。或许只能redraw出50万。

你只能说是Equity值200万，经过refinance拿出钱来。

colorsofwind · 发表于 2024-2-19 10:38:16

没有假设房子增值啊，我顶楼的问题里没有波及到增值不增值的事。

转成投资房以前，我的存款账户就是个buffer，无余钱就放进去，需求花钱就掏出来，跟甚么投资增值不妨事啊。

lycdo · 发表于 2024-2-19 10:48:11

面前的逻辑是同样的本钱你还了那就是本钱升高了
你要证实的是你发生了新的本钱

Catherine0924 · 发表于 2024-2-19 10:55:23

我举得例子就是你转投资房的时分为何redraw的那部份钱是你新的本钱这才是你能否抵税的症结

guokun · 发表于 2024-2-19 10:59:33

自住房不是资本，不发生收益，所以不存在本钱的问题。我还进去存款，升高的是我的糊口开消。我redraw钱出来，减少的是我的糊口开消。

只要发明收益的货色才是资本，才要计算本钱。投资房才有本钱一说。

titi18 · 发表于 2024-2-19 11:12:59

我的问题的症结就是，redraw行动产生在投资以前，所以不是“新”的本钱。

要这样说，这房子自从我买来就要计算投资，那我第一年手里有10万闲钱，但没用于还存款，而是存到了按期储蓄里，由此“减少”了存款利息，莫非ato还要阻止我这部份利息进行抵扣不可？

再好比，我刚买房时，年薪5万，我没致力找到100万年薪的任务，所以存款少还了95万，以至于多发生了利息，莫非ato还要阻止这95万相应的利息进行抵扣不可？

chiyer · 发表于 2024-2-19 11:19:07

对的你能够放offset 然而你不克不及还

crazyljw · 发表于 2024-2-19 11:24:42

利息发生要此外交税的你自住房有资本利得豁免了

嗯对的你能够做offset对冲然而p+i 还的钱还进去就是还进去了

天地之大007 · 发表于 2024-2-19 11:29:33

澳洲的税收猛于虎没有甚么破绽的只会多收毫不放过你每笔钱的收益除了自住房的cgt

king_yu · 发表于 2024-2-19 11:35:40

斟酌那末多干啥。多转几回贷。不置信ato能搞明确你多少redraw。

这个世界就是撑死胆大的，饿死胆怯的。退税政策就是激励扯谎作假的。

66626 · 发表于 2024-2-19 11:43:31

不查不妨事查了要自证洁白

我要努力啊 · 发表于 2024-2-19 11:47:55

楼主你都说了redraw时分和投资房没无关系了那还用利息抵甚么税

对就是一个会计原则固然对得多人也是知识

楼主你的状况，找任何一个会计，人家都会跟你说不成以的

然而假如你有Offset Ac, 是从Offset取钱，就纷歧样了，可是你不是，你是用的利率比有offset ac功用低的存款种类，只能用redraw取钱

monkeysnow · 发表于 2024-2-19 11:59:38

你转成投资房时做一下REFINANCE好了

harz8856684 · 发表于 2024-2-19 12:10:23

要这样说，这房子自从我买来就要计算投资，那我第一年手里有10万闲钱，但没用于还存款，而是存到了按期储蓄里，由此“减少”了存款利息，莫非ato还要阻止我这部份利息进行抵扣不可？

两点，一，这10万的定存利息是支出要上税

二，减少的利息跟你一楼问的问题，不是一个货色

calvin2008goo · 发表于 2024-2-19 12:16:26

maxinfang说的对
好比你是Redraw 30万出来，用这30万买股票，买新的投资房，那末这30万发生的利益，能够抵扣你的股票支出和新买的投资房的房钱，跟你的现有的房子没无关系

留意，你假如是从offset ac出来30万，这30万发生的多的利息，算你现有房子的，不算新买的房子的，offset ac其实就是一个活期账户

66626 · 发表于 2024-2-19 12:29:49

做了仍是同样的，ato只看最后的

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