震惊：便宜的保证房，也没人买了（组图）

我是你的固体胶

本文转载自柯谈，仅代表原出处和原作者观念，仅供参考浏览，不代表本网态度和立场。
9月8日，深圳楼市出了幺蛾子。位于前海妈湾片区的一个抢手保障房安居名目山樾湾，让全深圳惊掉了下巴！
8月山樾湾第四批选房上线，放出了3746套房源，9月8号选房完结，仅仅卖出了25套，去化率只要0.67%。
已经红遍全深圳的前海山樾湾，比拟周边二手房价，价钱重大倒挂的超级网红安居房，居然也无人问津了！
不止深圳，其它城市也存在保障房难卖的场面。说好的房住不炒，说好的房价打折，到头来，照样无人问津。
1
深圳保障房的寒冬，终于来了！
以网红名目前海山樾湾为例，收盘均价仅仅4.26万/㎡。间隔山樾湾仅300米的佳兆业前海广场，89平三房顶峰期成交价1500万，单价17万/㎡，只管当初成交价曾经回落到了十一-十二万/㎡。但山樾湾的房价，比拟佳兆业的二手房价打了四到五折，房价倒挂红利让人眼红。
根据前两年的常规，原认为只有这个名目收盘，深圳安居房轮候库的20万人，确定会把4900套的山樾湾一抢而空。
万万没想到，往年3月下旬山樾湾收盘后，凋谢第一批选房，首批放出2310套房源，3月底现场选房只卖掉798套，去化率只要34.5%。
毕竟地段是在前海，山樾湾这么低的价钱，销售去化却如斯惨然，让全深圳大跌眼镜。
本认为34.5%去化率曾经够差了，谁猜想山樾湾第二批、第三批、第四批房源收盘，去化率只要更差，没有最差。
第二批次放出了2605套房源，5月18、19日两天的选房，终究仅仅卖掉了310套房源，去化率只要十一.9%。

第三批次放出了3817套房源，一共卖了95套，去化率只要2.5%。
前不久，第四批次放出了3746套房源，去化率1%都没有。
深圳网友吐槽：屡次调查山樾湾，果决保持报名。

至今山樾湾收盘四个批次，销售去化率泛起了断崖式的下滑，面前的缘故次要有下列七个方面：
1、请求安居房的家庭广泛支出不高，危险接受才能低。在房价回升期，楼市火爆，他们哪怕砸锅卖铁加杠杆也要买入。而在房价上涨期，又面临失业降薪等危险，他们哪怕持币张望，也不敢冒然入市，所以得多人选择了先请求后弃购。
2、请求门坎高，请求三房需求4人家庭，请求两房需求3人家庭，就这一条就把深圳绝大少数年老人拒之门外。

3、名目体量太大，得房率低，梯户比低、小区花园小，楼间距窄等缺陷，这些不利要素不只影响寓居温馨度，也会对房价形成不利影响。刚需对这个很敏感，宁肯不买也不克不及买错。
4、后期弃购过量，造成羊群跟风效应。
5、安居房东要是寓居属性，你买了安居房，资金被锁住10年，10年内不克不及转让、出租、典质，是无奈变现的，金融属性完全隐没。
6、 10年后补完20%的价差，单价达到5.1万/㎡，与商品房的价差劣势放大。
7、紧邻货柜码头和渣滓燃烧发电厂，寓居环境堪忧。
2
近期，厦门岛外推出了一批定价低至市场评价价4-5折的保障性商品房，出其不意的是，遇冷了！
这批房源推出了5500套，位于岛外的马銮湾地铁社区一期和二期、新阳寓居区三期、祥高山铁社区一期，报名的家庭却只要1448个，请求率只要26%。
按照厦门住建局官网公示的信息，截至9月2日，这一批保障性商品房总计预选房329套，残余房源5171套，去化率只要6%

而去年同期，同类型的保障房一批次推出4000套，却有1.3万个家庭参预报名，重大供不该求。
一年多的时间，厦门的保障性商品房热度冰火双重天。剖析缘故，次要下列四个方面：
1、重要缘故就是厦门近一年房价跌惨了。打了半数的保障性商品房价钱，比拟周边市场价的新房和二手房，房价倒挂红利愈来愈小。
从下图中能够看出来，从去年3月份到往年7月，厦门房价指数一路上涨，致使的一个重大结果就是：保障性商品房对刚需的吸引力锐减。

打个比喻，岛外一样的保障房每平28000元，不远的新房每平32000元，仍是更好地段、更好质量，而且房子仍是本人100%一切，不存在将来政府回购和关闭办理的后遗症，换做咱们本人，会选哪一个小区？
2、保障性商品房限度太严。买之后，就不克不及去买别的房子了，想要买纯正的商品房，必需把保障性商品房退掉。
3、地段差，这一批保障性商品房都位于厦门岛外。
4、五年限售。满五年想转售，除了扣除修建消耗以外，买房人还要补缴一大笔土地收益款。
3
前段时间，广州的保障房回购遇到费事，退出难上了抢手!
广州首个共有产权住房名目榕悦花园，上半年被得多买房人投诉。
有广州网友在ZF留言板上发帖求助：榕悦花园限售期到了，由于回购政策没有出台，始终没法卖出。
榕悦花园名目降生于2021年，买房人与ZF产权份额比例分别占55%和45%，刚出来的时分特别火。根据《广州市共有产权住房办理方法》，共有产权房有2年的限售期，房子不得出租或者发售。
假如广州还在房价回升周期，榕悦花园的买房人不至于如斯焦急。
这一轮楼市上行周期，广州房价跌得很猛，榕悦花园位于广州黄埔区，保障房交易被锁定了两年，当初限售期到了，许多买房人第一选择就是赶快抛掉止损。
当初过了限售期，根据合同当年商定，榕悦花园的买房人眼巴巴指望国企城投公司能回购手中的份额。
但当初这个行情，国企城投都是一屁股内债，哪有过剩的钱回购榕悦花园，就算有钱回购，能不克不及根据原价回购都难说。
广州保障性住房建立算对比早的，榕悦花园这个事，也算是给广州其余保障房名目和全国相似的保障房名目，敲响警钟，成为前车之鉴。
目前，全国多个大城市都在大范围片面减速保障房的建立，若干年当前各个城市也会遇到这个回购难的问题了，回购价钱到时分还要各种核算，不是你要多少钱，就给你多少钱。
财政紧张不是一时，将来可能会常态化，国央企、城投公司囊中羞怯也会常态化。
将来回购保障性住房，有多少钱，能回收多少房源，先收谁后收谁，要打几折，所有都是未知数，危险无处不在。
千万别啥都指望ZF，已经的文件和规则随时能够更改，养老、待业、生养、育儿，哪一个不得靠本人。
4
去年以来，广州开始了新一轮保障房建立，这一次对于如何选址问题，广州再次全国第一个“吃螃蟹”。
以往各大城市说起保障房，就俩字：廉价。但缺陷也很显著：地位偏僻且配套极为个别。
楼市寒冬下，保障房这么多缺陷，固然会销售遇冷。
为了晋升保障房的吸引力，往年7月，广州拿出市核心黄金地段的三个地块，动工建立保障房，比拟周边房价，价钱砍半。这三个名目分别为海珠区新滘西路名目、天河区奥体新城名目、荔湾区葵蓬南名目。
8月6日，广州市住建局公布了《广州市配售型保障性住房办理方法》征求意见稿规则：“配售型保障性住房实行关闭办理，关闭持有期为3年，关闭持有期满后，能够在配售型保障性住房流转平台上挂牌发售，发售对象为合乎前提的配售型保障性住房申购对象，发售价钱不得高于原购房价钱”。

看到了吧，关闭期3年，且发售价钱不得高于买进价钱。哪怕这三个名目地段好，配套佳，买房人要是购买这类保障性住房，也架不住通胀升值的坑，钞票只会大幅升值。
毕竟跟着美联储降息日子愈来愈近，国际货泉放水再无后顾之忧，大通胀和低利率将是大势所趋。
高层重复强调要让物价温和下跌，通胀成为拉动经济、安慰待业，解决一同中央债权的利器。

而保障性住房只要寓居属性，没有金融属性，没有增值属性，买到就是亏到。
过来得多年，底层都在高喊房住不炒，反对房住不炒，可假如让他拿真金白银几百万去买一堆贬值空间是0的砖头，他绝对不肯意。
韭菜们有这个买房的心血钱，还不如存存银行按期，买买低危险理财富品，拿点不乱的收益抵制通胀更好。
所以，我笃定这次广州开建的这三个中心地段配售型保障房也会遇冷。
5
咱们已经寄与很大但愿的保障房会遇冷，实际上是注定的，缘故次要有下列几个：
1、房地产熊市，房价普跌30-50%，且还在上涨中，而保障房即便5折，也与周边新房二手房价差愈来愈小，失去了价钱吸引力。
2、保障房的质量欠好、地段欠好、配套欠好。
3、保障房将来的退出机制很难，不论是ZF回购仍是零碎内转售，都存在不肯定性，就像我后面说的广州榕悦花园，2年限售期到了，中央ZF基本不肯意或者没钱回购。即便是卖给零碎内复合前提的保障房请求对象，也极可能存在供大于求的情况，毕竟，大家前提好了，谁不想买纯商品房改良糊口呢。
4、保障房没有金融属性、增值属性为0，在将来10年大通胀的环境下，将会完全被丢弃。
5、楼市上行期，即便保障房再廉价，大家也只会张望，毕竟，没有最低、只要更低。
6、楼市信仰崩塌，保障房也不成能独善其身。只要商品房和保障房价钱都下跌，黎民都能从中获利，才是安康的楼市。
两年的通缩，支出升高、消费升级、危在旦夕，存钱才是硬情理。事实证实，越是大少数网民的意见，越是过错的，把房地产推到，所有都得倒。
我感觉9-10月，高层会出大政策，包罗但不限于存量房贷利率下调，一线限购放松，安慰消费的大招等等。
由于，再不出手，为时晚矣！
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