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    如何了解投资房损失？真损失仍是假损失？

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    2021-5-11 23:09:46 533 25

    有一个疑难。高支出能够经过投资房产亏损去升高集体多得税。没有人想做赔本生意。亏损应该是假亏损。好比房钱支出2万（比月供略高），收入3万（如装修摊销，利息）。当年是投资房产亏损2-3=-1 ，低减集体所得税。但以租供房。若干年后，再转手卖出。所以投资房产不是真的亏损。
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    全部回复25

    heiye 发表于 2021-5-11 21:51:44

    heiye 沙发

    2021-5-11 21:51:44


    不是自问自答。第一次发的时分，说验证码不正确。粘去新贴时，漏了最初“求教各位高手，我的了解是不是正确？谢谢你的回复。”
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    wearesafe 发表于 2021-5-11 21:52:48

    wearesafe 板凳

    2021-5-11 21:52:48

    假如赚钱了，那末交CPAITAL GAIN TAX

    投资方亏损退税我以为是升高投资危险
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    zhl1981221 发表于 2021-5-11 21:57:01

    zhl1981221 地板

    2021-5-11 21:57:01


    谢谢你的回复。当初的3万收入，若干年后，把房子卖出去时，能够做为本钱或（费用）去抵减卖房支出吗？假如能够，那末CPAITAL GAIN TAX 又能够少交些。

    不知道是不是了解正确？
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    wywwyf 发表于 2021-5-11 22:01:32

    wywwyf 5#

    2021-5-11 22:01:32

    倡议LZ浏览ATO出版品：
    Rental properties
    http://www.ato.gov.au/content/downloads/IND00270214N172906十一.pdf
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    chiusyan 发表于 2021-5-11 22:05:09

    chiusyan 6#

    2021-5-11 22:05:09

    房产贬值就不亏，平或跌就亏
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    游海儿 发表于 2021-5-11 22:10:00

    游海儿 7#

    2021-5-11 22:10:00

    mark
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    nobbie 发表于 2021-5-11 22:14:01

    nobbie 8#

    2021-5-11 22:14:01




    我感觉楼主这个问题有doule dipping的偏向。

    你这3万在每一年你报出租支出的时分曾经用来作为tax deduction来增加你那一年的taxable income. 也就是说，你曾经claim了这部份expense.

    那末，至于你说的卖房支出，其实就是你的net CGT.

    Gross CGT = Capital proceeds - Cost base

    打个比喻，你买房话了30w, 你还有这3w的开支（装修和银行利息）

    那末你的cost base 应该是33w,  然而假如你曾经claim了利息和装修（经过capital works;每一年至多能claim 4%）,那末你要对你的cost base 做个adjustment,也就是说不克不及包罗这3w在外面，
    那末你的cost base 应该是 30w.

    然而假定你没能claim利息和装修作为你的tax deduction,不是由于你忘了claim,而是你跟局税法不克不及claim,那末你的cost base 就是33w. 不知道讲明吧没有。

    持续下面的例子，你卖方卖了40w, 那末着40w就是你的capital proceeds

    Gross CGT= 40w - 30w = 10w

    假定你具有者套房子超过十二个月，那末你的Net CGT= 50% x 10w = $5000

    这$5000会做为你卖房那年的assessable income加在你的其余支出上（好比工资），至于你要交多少税，取决于你的taxable income 和 marginal income tax rate.

    我给你一个税局的网页链接，这个是详细讲对于cost base adjustment的，但愿对你有帮忙。

    http://www.ato.gov.au/individual ... amp;page=73&H73

    What are capital proceeds: http://www.ato.gov.au/corporate/ ... fp=&st=&cy=

    What is cost base: http://www.ato.gov.au/corporate/ ... fp=&st=&cy=

    最初，但愿写了这么多，你能看懂。
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    hikoo 发表于 2021-5-11 22:18:37

    hikoo 9#

    2021-5-11 22:18:37

    5年前在黄金海岸买了一套投资房，50万。去年底卖掉40万。按照增值税的算法，40-50= -10万-50% =-5万，放到往年的退税，我应该不要交税了。然而会计师说，不克不及退税的。要到下一次买了投资房，增值了，对消。然而我是不会再买投资房了。这笔帐如何算？
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    moonlight 发表于 2021-5-11 22:21:17

    moonlight 10#

    2021-5-11 22:21:17

    capital loss 不克不及 用来对消ordinary income，只能对消 capital gain
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    yyok 发表于 2021-5-11 22:25:52

    yyok 11#

    2021-5-11 22:25:52


    赞成LS，你这5w capital loss will be carried forword indefinitely. lZ 你炒股吗？ 只有你是share investor not share trader 那末你炒股的gain就是capital gain, 你这5w capital loss 能够燎原用来增加你炒股的capital gain. 假如你没有其它任何capital gain, 那末lz就真是bad luck, 税务局是不会给你这5w做refund的。
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    ckm8888 发表于 2021-5-11 22:27:30

    ckm8888 12#

    2021-5-11 22:27:30

    谢谢你哦。我真是bad luck .不会炒股。想投资房产简略一点。输了。
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    tzb000000 发表于 2021-5-11 22:30:05

    tzb000000 13#

    2021-5-11 22:30:05


    不客气，投资总有危险，谁也不敢包管总赢，假如是那样的话，赌场早关门了，你说是吧，想开点！
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    过路人 发表于 2021-5-11 22:34:03

    过路人 14#

    2021-5-11 22:34:03

    mark
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    lemon25 发表于 2021-5-11 22:37:25

    lemon25 15#

    2021-5-11 22:37:25


    悉尼搞投资的怎么都没有现身说法？
    回复

    举报

    yu2637 发表于 2021-5-11 22:41:23

    yu2637 16#

    2021-5-11 22:41:23



    不刻薄的问一声过后买的是无敌海景，崇高物业，投资后劲无量，报答微小的高层赛5星酒店的奢华楼花吗？
    回复

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    chonchon 发表于 2021-5-11 22:45:01

    chonchon 17#

    2021-5-11 22:45:01

    房产贬值就不亏，平或跌就亏
    增补LS
    投资房的亏仍是赢,要从两个角度考量
    角度1:  持有投资房时的支出与现金收入,，假如持平,即房钱=利息+bill ，别健忘还能够经过税务折旧，取得帐面亏损， 多从税务局拿到退税,  这样仍是赚钱的
    角度2:  卖的时分， 这位有黄金海岸投资房的同窗， 假如这5年累计多拿到的退税等于10万，那末他的投资房简略斟酌，没有亏（不斟酌房子首付占用资金的边际收益）
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    mgdf 发表于 2021-5-11 22:49:48

    mgdf 18#

    2021-5-11 22:49:48

    投资房负扣税我以为是你的边际税率越高越无意义
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    coming123 发表于 2021-5-11 22:51:01

    coming123 19#

    2021-5-11 22:51:01

    赞成LS的，NG的效益能力无效发扬
    回复

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    cyzl 发表于 2021-5-11 22:52:22

    cyzl 20#

    2021-5-11 22:52:22


    谢谢。当前常到ATO网站看看。
    回复

    举报

    coming123 发表于 2021-5-11 22:55:33

    coming123 21#

    2021-5-11 22:55:33



    想问,那末这2-3=1的一万,是怎么抵扣税的?好比我往年交了5000的税,是怎么抵这一万的???或者交了2万的税.又是怎么抵的呢???
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    Creadet 发表于 2021-5-11 22:56:39

    Creadet 22#

    2021-5-11 22:56:39



    假如贬值幅度小还一样是亏.
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    雨田居士 发表于 2021-5-11 23:01:37

    雨田居士 23#

    2021-5-11 23:01:37



    不克不及抵,和股票投资同样,往年亏损的部份要从你当前股票赚的利润去填补.
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    bally 发表于 2021-5-11 23:04:27

    bally 24#

    2021-5-11 23:04:27

    只是有一点：在上文说到的例子中40-50=10万的capital loss 不需求扣除50%，只要具有超过一年的CAPITAL GAIN才需求用到50%discount,也就是说要是未来有capital gain, 整10万capital loss 可用来对消。
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    建文 发表于 2021-5-11 23:08:24

    建文 25#

    2021-5-11 23:08:24



    Agree
    回复

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    binsi 发表于 2021-5-11 23:09:46

    binsi 26#

    2021-5-11 23:09:46



    This 1w is like a deduction which can reduce your overall taxable income. But it is not like a tax credit.

    You need to take into account this 1w as your deduction to work out your final taxable income.
    Then after that you will apply marginal income tax rate to that taxable income work out your tax payable. In your example that $5000 is your tax payable.

    So in a nutshell, dedutions have not directly linked to your tax payable. I hope you understand what I mean.
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