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小弟尝试做个简略的剖析，问各位大神多多指教，手下留情哈哈
比来本版有个挺热的帖子，220万买哪里，这个估算在以后的市场下颇有代表性，也是得多人要动手house的估算。那就蹭个热度，用220万为例吧，印花税是106K。 假如房产税是unimproved land value的500+0.3%，假定土地价值是房价的50%到70% （上面有增补30% 或者 90%的状况阐明），取较高的70%，那就是约5K每一年。这里只以自主买家，而且存款80%为例子，这样剖析起来能够简化一些。
我的剖析基于两个根本点，感性的数字，理性的行动。
首先咱们要留意的是，当前银行存款是会把你的annual property tax作为你每一年的cash outflow, hence resulting in a reduction in your borrowing capacity. 这个5K对应的税前支出大约是7.5K，假定存款人是悉尼的均匀工资程度。所以对应的借贷才能的降落大约是7.5K x 6.5 = 49K. 所以你虽然印花税省了106K，然而借贷才能也降落了49K， 那末实际购买力只是回升了57K摆布。
固然，也有人可能会challenge这点，说银行纷歧定会把property tax放进放款才能的计算中。首先我以为这类假定分歧逻辑，银行没有理由不把这项收入放进权衡还款才能的目标中。然而呢，即便退一步讲，不把它放进还款才能计算中，那只是让剖析所指向的论断更为明显。
增补两个较为极真个状况，地价占房价的30%和90%的状况，220万房产对应的由于房产税致使借贷才能的降落分别是约24K和62K。大家能够看到，即便是较为极真个地价占比，和剖析中使用的49K的存款才能降落值比拟，对这个剖析不会发生任何标的目的性的改动。可能有人会说我无意算洼地价，那我算低地价好了，算10%好欠好，和下面同理，那只是让剖析所指向的论断更为明显。
但是以上计算有一个条件，那就是你是一个不缺首付，然而存款才能曾经最大化使用的人。那末你的购买力只是回升了区区57K。可是大家知道，房产的买家不拘一格，有些人呢是首付对比富余，然而存款才能对比无限，由于受制于支出程度，而有一些人是首付才能对比无限，但支出高，存款才能反而由于受制于首付数额，而不克不及最大化使用。咱们不要用绝对化的刻板印象，但大家心里都大抵明确这两种人对应的是甚么族群的人。
那咱们再举一个此外一个极真个例子，那就是存款才能能够彻底随着首付回升，因而106K的印花税彻底变为了首付，那末存款也能够再减少424K，减去由于房产税而增加的49K存款才能，购买力一共减少了481K，接近半个M了。
能够看出，房产税变革对购买力影响的区间大约是57K到481K，取决于在首付才能vs借贷才能的数轴中你处在甚么地位。支出高，存款才能很强然而短少首付的人接近于481K那端，而存款才能曾经最大化使用的人接近于57K那端。
所以，无论哪一种状况，购买力回升是一定的，就是有了更多的弹药。不同区对以上两种人的吸引力是天壤之别的。大家能够本人斟酌下，本人的指标区是哪里？是不是也同时是高支出但缺首付这种人中意的区呢？假如是的，那末你就能预见房产税变革对这些区房价的影响了。毕竟价钱再美，短时间内能出的货就那末多。
说了这么多，仍是要特别阐明一点，那就是人的行动。特别对自住买家而言，你手头上一下省了10万的印花税，你会拿来干吗呢？我看得得多人剖析如何用这笔钱取得高的复利报答，但其实假如你本人是个自住买家，你就分明你会把这笔钱参加本人的购房估算，至于当前的房产税嘛，那是当前的事件，有当下买到个趁心的房子那末首要吗？
所以置信大少数人都会做出这样的选择，尤为关于缺首付的人来说，选择房产税over印花税是no brainer. 要知道大少数在房市上的买家是普通人，也没有零碎性的学过甚么经济学原理，那些实践的剖析不如从人心角度去斟酌问题来的实际。假如是你，为了让心爱的家人，可恶的孩子住上好房子，你会怎么做？更何况，一个房子能住几年也欠好说，假如房产税和印花税的均衡点是15年摆布的寓居时间，你真确实定当初下手的这套房你会住上最少15年？
大家怎么看呢？我只是提出一个看问题的角度，欢送大家一同议论，相互学习，独特提高。假如观念里有一不谨慎有所干犯，那小弟先报歉啦。 |
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论坛元老