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华人澳洲中文论坛›论坛 › 澳洲生活 › 澳洲房产 › 问一下改P&I后offset没甚么用？

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    问一下改P&I后offset没甚么用？

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    2021-5-15 12:45:36 538 29

    有差未几1m的存款，由于手上大略有14w的贷款在offset, 上个月由IO转为PI, 并分红两个loan. 一个20w浮动PI和一个80w固定PI. 20w浮动连着offset.

    我以前了解的是和IO差未几，浮动的就还20-14=6w差未几的利息就行了。问了banker他也这么说，而后第一个月是按全部20w的浮动算的，800多要还。我问了banker。 他说多是你中途转的，是一个多月的钱。而后这个月仍是固定那末多，然而payment 800多，interest chared -十二3. 所以是表现， 其余800-十二3=677 都是本金吗？真是晕了，一下比以前IO多还了得多，虽然自住房，仍是还款亚历山东大学。要知道就浮动15w, 固定85w了， 压力还小点。不知道操作错没，应不该该留那末多在浮动loan.
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    全部回复29

    考拉熊 发表于 2021-5-15 11:06:03

    考拉熊 沙发

    2021-5-15 11:06:03

    假如表述没错的话，677是还的本金，你能够看下你的loan balance增加是多少。
    P/I个别就是比I/O还的多的，所以大少数人选择I/O的缘故是为了增加还款压力，固然这样你每个月还款中大部份都是利息了……
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    cshark 发表于 2021-5-15 11:07:56

    cshark 板凳

    2021-5-15 11:07:56

    当初的利率环境下
    究竟应该pi仍是io？
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    chiusyan 发表于 2021-5-15 11:12:30

    chiusyan 地板

    2021-5-15 11:12:30


    嗯，是本金还了大部份。那就是以前我想错了，banker也应该不太分明。
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    Sqqdjatapq 发表于 2021-5-15 11:16:03

    Sqqdjatapq 5#

    2021-5-15 11:16:03

    借题问下，当初自住房利率2.64算高吗？
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    wfvdf 发表于 2021-5-15 11:17:14

    wfvdf 6#

    2021-5-15 11:17:14

    P/I OFFSET 增加利息比例， 总数是不变的。只要I/O是实时增加利息。
    所以假如想存款压力增加，算一下本人的贷款+将来可能减少的支出，设置一个I/O对比好
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    love2000 发表于 2021-5-15 11:21:09

    love2000 7#

    2021-5-15 11:21:09

    差未几的是利息 pi要还本金啊 不论你对冲多少 你的repayment 都同样  只不外利息部份增加  还多了本金  
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    龙吟九天 发表于 2021-5-15 11:25:29

    龙吟九天 8#

    2021-5-15 11:25:29

    接地问下大家，假如你还有得多年IO，然而IO当初利率比PI的高得多，在有才能还款的状况下，是不是值得转去利率对比低的PI？？纠结呀，PI还款高利率低，IO还款低利率高。当初二者的利息的差额最少1%起
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    jojoj 发表于 2021-5-15 11:30:04

    jojoj 9#

    2021-5-15 11:30:04

    60000 * 2% / 十二 = 100

    6万 2% 一个月 100块 利息， 跟你的十二3 差不都

    多还的 天然是本金了
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    pegasus 发表于 2021-5-15 11:33:22

    pegasus 10#

    2021-5-15 11:33:22

    pi 月供会比io多

    然而repayment的本金和利息比例会是利息愈来愈少 本金愈来愈多 由于loan balance在增加嘛

    当offset有钱的状况下 repayment仍然是固定的 只是本金的比例更高了。。。

    这样解释不知道你明确不。。。
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    wywwyf 发表于 2021-5-15 11:36:12

    wywwyf 11#

    2021-5-15 11:36:12


    算高
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    四四方方 发表于 2021-5-15 11:41:11

    四四方方 12#

    2021-5-15 11:41:11


    那低的是多少呢
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    yejin515 发表于 2021-5-15 11:44:12

    yejin515 13#

    2021-5-15 11:44:12


    1.79-1.89
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    龙吟九天 发表于 2021-5-15 11:45:37

    龙吟九天 14#

    2021-5-15 11:45:37


    能说下哪家银行呢吗？ Comparsion rate 也同样吗？
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    chiusyan 发表于 2021-5-15 11:50:20

    chiusyan 15#

    2021-5-15 11:50:20


    westpac, bom, st geroge, NAB 都有可能做到，详细看case

    comparison rate参考作用无限，actual interest payment是按最初的interest rate来计算，而不是comparison rate
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    guipu 发表于 2021-5-15 11:55:15

    guipu 16#

    2021-5-15 11:55:15

    1m 摆布interest only差未几还3000，改为PI每月快5000.压力很大。
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    yexi 发表于 2021-5-15 11:58:57

    yexi 17#

    2021-5-15 11:58:57

    借贴问一下 当初浮动改固定很慢吗？要多久个别
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    chiusyan 发表于 2021-5-15 12:01:29

    chiusyan 18#

    2021-5-15 12:01:29



    一个电话搞定，15分钟，早上刚打，ANZ
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    pegasus 发表于 2021-5-15 12:03:34

    pegasus 19#

    2021-5-15 12:03:34


    浮动2.6正常
    2下列都是固定
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    CCNUgiaour 发表于 2021-5-15 12:07:32

    CCNUgiaour 20#

    2021-5-15 12:07:32


    我的16万利率2.48%PI每个月还款1300，其中利息第一次占370，当前利息比例每个月增加。PI就是月还款总额固定，利息愈来愈少，本金愈来愈多，有offset这类变动更快，所以个别30年存款不到10年就还完了，为的是增加总利息。我用网上计算器算了，能够少还将近10万利息，我都吓了一跳，IO是没压力，但温水煮田鸡
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    萧萧而下 发表于 2021-5-15 12:12:06

    萧萧而下 21#

    2021-5-15 12:12:06

    Offset是把还的利息增加。IO只还利息，固然还款金额就升高了。PI是还款金额固定，还本金比例减少了。
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    考拉熊 发表于 2021-5-15 12:14:34

    考拉熊 22#

    2021-5-15 12:14:34


    你的这个了解不合错误吧。利息多仍是少，跟利率相干，只有你有offset对冲，和你PI或IO有关。
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    haiyyaih 发表于 2021-5-15 12:19:06

    haiyyaih 23#

    2021-5-15 12:19:06

    嗯，你说的对，我是和没offset比的。不外IO利率高啊，利息仍是多，并且银行个别做5年不做了
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    revenant 发表于 2021-5-15 12:23:36

    revenant 24#

    2021-5-15 12:23:36

    你的bankert连PI和IO区分都不知道也是醉了。

    以50万存款，利率1.79举例，每月还1797（本金1051，利息746），假如offset放满50万，每月还款仍是1797，然而利息为0，1797整个为本金，存款还款速度放慢，假定offset的钱始终不动，本来30年的存款差未几17年就还清。

    通常对现金流有要求的客户都是倡议浮动对冲部份IO，其他不克不及对冲部份PI FIX，既增加还款压力还能不克不及对冲部份仍是最低利息。
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    零丝残绪 发表于 2021-5-15 12:27:29

    零丝残绪 25#

    2021-5-15 12:27:29

    把offset对应io就行-了。
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    lite12 发表于 2021-5-15 12:32:13

    lite12 26#

    2021-5-15 12:32:13


    我很猎奇IO是一分本金都不还吗。那这存款永久还不清了？未来卖房的时分现在贷银行多少就要还银行多少？假如投资的时分是高点入的，卖的时分又跌得多（好比烂公寓）那岂不是要亏得多？固然假如投资的时分是低点，又买的是house有贬值后劲，只还利息仍是不错的。
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    龙吟九天 发表于 2021-5-15 12:36:45

    龙吟九天 27#

    2021-5-15 12:36:45


    利率低固然好。
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    pegasus 发表于 2021-5-15 12:38:29

    pegasus 28#

    2021-5-15 12:38:29


    好的，谢谢
    回复

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    siluoer 发表于 2021-5-15 12:41:48

    siluoer 29#

    2021-5-15 12:41:48


    同问，集体了解io 只负利息， 买投资房应该是卖是时分才赚钱， 低买高卖。。
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    xyxtsgllj 发表于 2021-5-15 12:45:36

    xyxtsgllj 30#

    2021-5-15 12:45:36


    对，之前投资房100%这么玩啊，当初PI和IO息差拉大了可能会有些不同

    房产投资原本也是要冒危险的
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