你是我的话，会怎么操作这两间房呢？

holyfeld

知道高人多，特来请教，听听大家的意见，假如你是我，会怎么处置手里的房产呢？

目前手里有两个房：一个市场价35w摆布，原本用来自住的，曾经还完了，当初作为equity贷第二套（这样第二套能够做到100%存款，不必筹备首付）。第二套在建，总价70w摆布，打算用来自住的。此外offset外面有5w。

等新房造好了，就会搬进去住，手里现有的这套房子，就不知道如何处置了，想了下，有两个办法：
1.卖了，整个冲抵新的自住房存款，而后比及自住房还得差未几了再去买个地段好点的投资房。
2.改投资房出租。房钱差未几300+per week。然而这个房子自身贬值空间十分无限。

目前次要斟酌的是新房离旧房太远，怕出租的话办理未便，然而假如一卖一买，怕损失的各种税费可观，所以不知道当初这个房子是卖了好仍是租了好。对了，两口子支出加起来20w不到点，负扣税下面也有所斟酌。

chaomang163 · 发表于 2021-5-15 11:59:27

第一套房曾经还完了，不成能有任何抵扣了。

wfcc · 发表于 2021-5-15 12:02:57

那看来只能卖了从新再买一个投资房？

萧云飞 · 发表于 2021-5-15 12:07:50

卖了。用super买个投资房。
损失的各种税费是对不提前布局的惩罚。认了吧。

beyang · 发表于 2021-5-15 12:09:46

把第二套房出租了才会有负扣税的问题。

nobbie · 发表于 2021-5-15 12:13:19

没法提前布局呀第一个房是好几年前刚来澳洲时分就买的，那时分工资也不高，没想那末多。

唉，看来只好认“罚”了。。。。

zhaoyang21730 · 发表于 2021-5-15 12:14:32

第二套房要自住的。第一套是否就算改投资，也没戏了？

pwb · 发表于 2021-5-15 12:18:45

还完了就没有NG了，卖了吧，趁当初市道那末好

狄奥 · 发表于 2021-5-15 12:21:13

和俺同样。俺还试过把第一个房子暗里出租一年。费事事得多。不保举。会耽搁更好的合法的投资时机。
早卖早走上邪路。要多计算一下时机本钱。

chaomang163 · 发表于 2021-5-15 12:23:23

假如布局的话，第一套自住、当前买的都用来投资，就不必耽心自住房还清存款而无奈负扣税了？
据说投资房也必需第一年自住、当前再改成投资，能力合用6年规律？不然变卖的时分要交利得税？

艾木头 · 发表于 2021-5-15 12:24:42

卖出第一套

冰雾 · 发表于 2021-5-15 12:26:44

哪一个城市？

NEWBEE · 发表于 2021-5-15 12:31:02

假如你的判别是第一套房没啥贬值空间，就不要保存了。卖了的好。我就是这么做的。

猪笑天 · 发表于 2021-5-15 12:32:40

卖！

yhyh · 发表于 2021-5-15 12:35:56

祝贺LZ，有房一族

wzmsdy · 发表于 2021-5-15 12:37:26

当初还卖不了，新房子还没盖好呢

没分了，负疚不克不及给你加。

yejin515 · 发表于 2021-5-15 12:40:50

墨村来着。。。悉尼是否相干税费甚么的规则纷歧样？

moonlight · 发表于 2021-5-15 12:44:44

是的，我的判别是第一套没有甚么太多贬值空间，一个是它是一面墙share的两层townhouse，虽然没有strata费用，但今后潜伏的保护费用只会高不会低，二是地段不算是那种颇有后劲人气很旺的地段（买的时分也是新区新房来着，四周房源得多），三是这几年视察上去都没有升，假如当初卖掉，扣除各种费用，能做到不亏的话我曾经很满意了。当年买这个房子，也是由于刚来不太理解行情而且这个房子毕竟总价廉价又是新的，自住几年上去倒也不克不及算是分歧算。

99yzy · 发表于 2021-5-15 12:46:26

留着房子。

虽然没有负扣但你起码有房钱支出呀

revenant · 发表于 2021-5-15 12:49:12

但这样的话钱都在这里不克不及去抵新的自住房的存款（房钱支出抵不掉新的存款），也不克不及负扣税，感觉不划算。

beyang · 发表于 2021-5-15 12:53:56

看了下面各位的倡议，我的方案仍是偏向于现有的这套自住房先卖了，填到新自住房的offset去。而后再买另外一套贬值后劲好一点的投资房，做100%的存款，interest only。虽然这样做房钱仍是不克不及抵掉新存款，然而不克不及抵掉的部份能够做负扣税了，不知道我这个设法是不是正确。

接上去的问题就是我要买多少价钱的投资房能力让负扣税最大化但不至于背太大的存款。

zxw · 发表于 2021-5-15 12:57:38

Right solution!

zhl1981221 · 发表于 2021-5-15 12:59:00

你曾经走进投资误区了。咱们会把你揪出来的
不要为了负扣税而负扣税。你的投资目的有问题，应该问如何投资收益最大化。

62824386 · 发表于 2021-5-15 13:02:05

[quote]
Mushroo妹妹颁发于 2013-8-16 16:21

你曾经走进投资误区了。咱们会把你揪出来的
不要为了负扣税而负扣税。你的投资目的有问题，应该问 ...[/q

yexi · 发表于 2021-5-15 13:06:35

嘿嘿，我也想要买的投资房能很快贬值啊，不外当初这年景加之我的目光，我怕难啊。。。。赚死工资我还能够的，投资不敢乱说大话能负扣税算是底线吧。

我投资方面说真实话对比小白，想真心求教一下，我应该怎么斟酌这个问题对比好。

sun7777777 · 发表于 2021-5-15 13:09:11

投资就买地段好的房产，包管好出租加贬值

冰雾 · 发表于 2021-5-15 13:10:24

这个天然是的，不外另外一个对比细的问题是究竟应该买哪一个价位的投资，好比在目前的支出状况下，30w的投资房能担负，60w的投资房也能担负，但哪个报答率会好些呢？或者这么问，是否一样多投资的钱，多买几个廉价的比只买一个贵点的，收益一定更高？

sujdfff · 发表于 2021-5-15 13:14:54

投资房地产首先要斟酌你要CG仍是cash flow,或者两者的一个均衡点。而后斟酌投资周期。
而后再斟酌是不是能防止CGT, 最初再斟酌税务优惠, 包罗NG, 和transaction cost.
我这个list曾经很简化了，和后面的比拟，NG是很不首要的。

CCNUgiaour · 发表于 2021-5-15 13:16:24

你家支出不错，天然买贵一点的好，贬值快，又能扣税

acwlsacan6666 · 发表于 2021-5-15 13:19:36

学习
正解

vbcoco · 发表于 2021-5-15 13:22:00

受教了，谢谢！

由于咱们任务状况对比不乱，我不是很耽心现金流，并且咱们买房十分激进，根本根据一集体工资能担负糊口开消+存款来计算咱们的才能，我想可能斟酌将来的capital gain会多一些。投资周期的话，但愿7-10年吧。如你所说，的确NG不该该首先斟酌。咱们但愿的仍是长时间的可以是正现金流，也就象征着咱们极可能采用的战略仍是自住尽快还完，而后投资房也尽快还完，而后正现金流，而不是买好几套投资。这样是否过于激进呢？

meili_ah · 发表于 2021-5-15 13:24:47

觉得你仍是在投资得误区里投资房存款要愈来愈多才好永久不要还完

假如你有自住房就要max你投资存款 minimize自住房存款直到自住房还完换更贵的自住房（存款）再投资再refinance还自住房存款这样你的房子得多存款得多然而总资产是回升最快的也是投资最优的

xie107 · 发表于 2021-5-15 13:25:47

换更贵的自住房（存款）再投资再refinance
是否：换更贵的自住房（存款）再refinance还自住房存款再投资胡涂了，举个例子行吗？

wst · 发表于 2021-5-15 13:27:53

十分正确。

卖掉，再买。

法律就是这样的，这是目前最佳的方法。

田野 · 发表于 2021-5-15 13:31:40

实践上是这样的，不外这些是要建设在房价始终稳步下跌的条件下，并且背的存款多觉得危险同比增大（利息下跌的危险、失业的危险、房价上涨的危险）。（这个是否所谓的杠杆效应？）此外投资房产的时分除了计算这几个危险，还有甚么（负面的）要素要斟酌呢？对了，我想起来的有投资房产的变现才能差，假如其余的投资形式，我能够在报答率大于自住房存款利率的时分选择投资，在小于自住房存款利率时选择先还自住房存款，但房产就没有这么灵敏了，没有那末容易买进卖出。

大家说说还有甚么要素是需求斟酌的呢？

xyxtsgllj · 发表于 2021-5-15 13:32:45

简略来讲就是掌握下列几点
1.你一切的存款都要能退税
2.放弃投资接近0现金流

之所以需求有自住房一方面是投资房存款超过80%需求付LMI 所以个别20%的首付使用自住房的security 第2方面是你投资一定要预留一部份cashflow来扛危险这部份钱放在自住房的offset外面抵利息是最划算的

恩就是杠杆原理你存款越多危险越高资产增长也越快就看每集体怎么操作了

以上只代表集体观念大家分享探讨

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