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比来一段时间对于悉尼房地产市场的负面动静堪称不绝于耳，不外假如大家有心归结一下，大体集中在这么四个方面：1、清出率继续处于70%下列；2、在澳联储仍在斟酌升高根本利率的状况下，4大银行不谋而合调高存款利息，对房地产市场造成影响；3、某些区域的清出率曾经跌无可跌，几近无人问津；4、某投资者购买的投资房期待能稳赚一笔，最初却不能不蚀本发售等各种版本领例，阐明这些区域房价曾经上涨。就此我谈谈本人的一些设法和思考，权当抛砖引玉，但愿大家独特讨论。
首先咱们说说拍卖清出率。悉尼曾经延续多周低于70%，因而以为市场曾经进入上涨通道，乃至有人说是房地产泡沫曾经决裂，市场开始解体。其实咱们不管是从悉尼长时间数据剖析，仍是仅就这几周与澳洲全部市场的数据对比，咱们会发现市场清出率正常状况下就应该是在60~70%。个别以为超过70%属于高速开展期，超过80%就应该是火爆行情了。假如咱们仅仅只是解读清出率数据，咱们能得出的论断应该是市场开始步入正常开展轨道。最少咱们能够了解大家在阅历了两年多时间的高速增长之后，开始回归感性，房地产市场开始显示出其本身弱小的纠错才能，这偏偏证实了悉尼房地产市场的安康性。
关涉汇率、利率、待业率、经济开展情况、政府政策，乃至是世界经济走势、贸易火伴国经济开展变动等诸多方面的房地产市场，确定是难以只是一个清出率或几个数据就可以阐明其开展走势和法则的。所以仅仅只是以一个清出率的变动就得出全部市场走势，应该说是有失偏颇的。
再看看银行利率，一方面澳联储基准利率将持续下调简直已成异口同声，另外一方面是各大银行纷纭调高房地产存款利率，并且是投资、自住片面进步。这其实偏偏阐明政府发当初总体经济方式并未片面恶化的状况下，房地产市场的超凡规开展曾经偏离了其正常的开展轨道。看似矛盾的做法，其实目的是统一的，那就是政府在利用其疏导和监管的本能机能，经过适量的调控伎俩致力确保房地产市场的继续、安康的开展。
所以大家感触最显著的两个方面偏偏是市场和政策独特作用的后果，当市场从一种畸形的高速开展情况，大家都感觉难以了解、不成思议的状况下，因为市场自身的纠错才能和政策影响的表里两重作用下回归常态的时分，咱们不是应该快乐吗？两年多时间的超凡规高速开展，让一些人不盲目的将其默许为市场常态，当市场真正步入安康常态的时分，却被以为是下滑，乃至解体了！咱们反倒应该说这样的超凡规高速开展态势假如持续上来，市场无疑将泛起泡沫，终究致使市场解体。当初市场的正常开展常态的泛起，咱们应该快乐、庆幸，应该恰是咱们投资者但愿泛起的状况！
正因如斯，真正独立的经济学家对今后房地产市场走势的根本判别都是增速缓解，而不是价钱上涨。然而任什么时候候都不排除上涨的区域，就算是在高速开展的过来两年，悉尼一样存在价钱上涨的区域。所下列跌区域的个案是不克不及阐明市场状况的。按照上周四（10月22日）Domain出台的房价讲演，往年第三季度悉尼房地产增幅为3.2%，只管比拟8.4%的二季度增幅曾经上涨了超过一半，然而实际上简略的计算年增幅仍然高达十二.8%，应该说还有降落的空间。而被有些人称为投资圈套的西区，第三季度的增幅正好是悉尼的均匀值--3.2%，第二季度为7.3%。如果仅从数据剖析，增速降幅低于市场均匀值，增幅却与市场主流统一，阐明西区仍然不乏投资区域和可能。
所以不管在何时泛起房价上涨的区域并不值得咱们大惊小怪，尤为是关于在超凡规开展期间被热炒的区域，更是缺乏为怪。当一个区域由于某个利好要素被市场热炒的时分，得多跟进者其实不足本人冷静的剖析和判别，在价钱与价值泛起显著较大偏差的时分仍然义无返顾。在目前无人问津的区域进行投资的，咱们能够反思总结一下，是否过后实际上是有不同声响的，只是由于市场的热炒，曾经难以承受这些感性的剖析了。这就是房地产市场的局部泡沫，虽不至影响市场大局，然而对投资人的投资收益仍是形成了很大的影响。所以开篇所说第三种状况实际上是市场疯狂之后的必定，目前的这类冷落，也是一种自我调剂。至于在这些区域有投资的也不必过于耽心，无非是以时间换空间，多一些等候而已，只是投资效力会遭到较大的影响。
固然并非一切的上涨区域都是由于热炒酿成的，有些区域由于本身的缺乏，难以成为适合的投资区域。好比人口构造老年化对比重大，既没有严重开展布局，也没有微弱的经济能源，同时还不拥有共同的稀缺资源，这样的区域从投资的角度是不值得关注的。咱们从这两年上涨的区域剖析其特征，是不难得出这样的论断的。这样的区域和数据得多权威网站都有据可查，也有各种版本的转载，我就不在这赘述。
至于第四个景象，我只能说这恰是市场十分规开展留下的后遗症。最典型的实例是一名投资人花了84万买的房子，90万发售，热情人一番计算，他净亏2万多（大略吧）。其实这些并非我要说的重点，重点是当被问到假如是当初他还会不会84万买的时分，失掉的是斩钉截铁的否认回答。这只能阐明一个问题：疯狂的市场带来了非感性的投资者！至于市场处在高速开展期泛起的拍卖后反悔不可交、成交后后悔、评价价钱差距微小等等问题，也往往只是成了过后人们茶余饭后的谈资笑料，没有人去思考这些景象面前的本源。
咱们能够回头再看看存款利息的增长对投资者的影响。如果你是一名感性的投资者，请问一个月100万存款减少利息$100多你真会感觉难以承当吗？一台最新苹果手机的签约价钱一个月都要100出头呢！然而假如吃饭的钱都被你用来投资了，或者是过量的投资自身就曾经超越了本身的接受才能，那这减少的利息可能就成为了压垮你最初的那根稻草。
咱们目前看到的、听到的，其实都在阐明一个问题，那就是过来两年的高速开展将市场带入了非正常开展轨道，市场充斥着各种非感性投资，目前不管是市场自身的表示，仍是政府的政策导向，都在致力使市场回归。所以只管咱们这些并没有扎实专业常识的普通投资人，可能不晓得如何剖析微观经济情势，难以掌控全部市场走势，然而咱们最少能够放弃根本的感性，结合本身的状况选择力不从心的名目，这应该才是基本！有了这个基本，任什么时候候你都一定能找到平安的高收益房地产投资名目。 |
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论坛元老