这类状况,自住房值不值得做EXTENTION

judyb

自住房，两层HOUSE砖房，650+的地，位于MEL某HOUSE中价1M的区。去年底银行估价1.1M，中介估价1.2M
80年代的两层楼，保护的十分不错，只不外构造对比老式。

详细表示在，全部对比三角形的构造，楼上空间很小，楼下一室一卫，楼上三室一卫，都是没有客人房的，楼上三个房间的SIZE也很小，也没有流动之处。

当初想在楼上做EXTENTION，但愿加出一个正式的客人房，和一块凋谢的流动室。应该会做在车库上方。

COUNCIL APPROVAL另说，想问问的大神们

1.COST和CAPITAL GROWTH在多少比例适合？比喻说，话10－15W加盖，房子的RESALE价钱会多20－30W吗？（这个区,构造好保护好的房子卖1.4－1.5貌似问题不大）。
2.会影响房子的总体好看吗？
3.有做相似事件的同窗能够引见下教训吗？

增补一下，根本5，6年不想动，全部儿放倒不舍得也没有那末多钱去REBUILD。

请各位指教

highlife · 发表于 2021-5-15 15:37:35

楼上分租多好

revenant · 发表于 2021-5-15 15:40:50

从楼主提供的材料上看，集体觉得extension的意义不是太大（次要指的是对capital growth），固然对糊口质量的晋升仍是很大的

友人去年在Glen Iris自家后院加盖了一间卧室+浴室（普通的卧室），一切资料都是standard，价钱14-15万之间。这类普通的加盖地基是破费最大的部份，次要看土地坡度，坡度每减少1度，本钱就要减少不少。另外还要看Soil Test的后果，个别没事，但万一公开有些杂七杂八的货色还要减少本钱。至于内装就看本人的爱好和品尝了。此外只有设计好，对房子的外观不会有任何影响。

友人的房子往年卖掉了，咱们觉得加盖对房价没甚么帮忙，即便不加盖也能卖到不错的价钱
（集体倡议，仅供参考）

猪笑天 · 发表于 2021-5-15 15:42:21

牛痘

samalada · 发表于 2021-5-15 15:44:24

假如想长时间投资加建可减少rental income.

benq · 发表于 2021-5-15 15:48:10

干吗？？？

yyyxxx · 发表于 2021-5-15 15:50:51

学习了

moonlight · 发表于 2021-5-15 15:52:31

卖房不是说三房四房也差得多吗？为啥对capital growth没有帮忙？

sm65 · 发表于 2021-5-15 15:56:28

看家里几口人吧假如多多一个房间仍是挺首要

zxw · 发表于 2021-5-15 15:58:40

是的，多一个房间售价会高一些，但也是case by case

这个房子曾经是4房，再加一个房间，就比如买车多加装一个功用或套装，对总体价钱影响不是太大

3房改4房对价钱影响最大，其次是2房改3房，5房的刚需没有3房4房那末大，所以次要仍是看买家是不是中意

固然多加一个厅出来仍是很不错的

集体倡议，仅供参考

zhl1981221 · 发表于 2021-5-15 16:00:32

那多加一套出来如何？二房一厅加bathroom laundry和厨房？前边一套三房加study.

trubul · 发表于 2021-5-15 16:05:06

盖奶奶房吧

zhaoyang21730 · 发表于 2021-5-15 16:07:15

你的意思是在后院加盖一整套出来吧

假如你本人是builder，集体感觉是个不错的交易

假如不是，本人没有盖房才能而是找builder来盖，集体感觉不划算

（仅供参考）

雨田居士 · 发表于 2021-5-15 16:09:24

是加一套但不subdivide. 能够owner build但没时间。只好请builder. 只有卖得时分能回本，多出来的房钱就是赚的了。思绪对头不？由于这房子怎么都得拾掇一下，后院得多破shed看着不舒服。

lemon25 · 发表于 2021-5-15 16:13:54

同问
这个是否也看区域内的房钱报答率
我在的区域房钱不高，我有点犹疑，然而也想盖一个，不知道是不是划算。

572019 · 发表于 2021-5-15 16:16:08

同感还要割草

肖飞 · 发表于 2021-5-15 16:17:30

集体感觉思绪没有大问题，症结是澳洲房地产不是暴利行业，建好后可能要持有一段时间再卖（悉尼除外，悉尼的状况真的不太同样），此外还要几点要留意的：

首先，不做subdivision你是不克不及卖前面那套房的，做subdivision就象征着这是一个开发名目了，名目再小该有的仍是要有（好比，body corporate）

其次，你要包管你的后院能够开发（Overlay, Easement......等等，都不会影响建房）

第三，最首要的仍是本钱，你要算好所在区域的房钱报答率，看看值不值得的干这事，假如有存款，算算cash flow是不是是为正

（集体倡议，仅供参考）

考拉熊 · 发表于 2021-5-15 16:18:36

谢谢写了这么多。
昨天去看个二房的小house，中介说花15万在后院加个villa而后两套出租收钱坦坦的即便未来卖这盖房的银子也能卖出来。
然而看你的说法仍是蛮郑重的。

sheyang · 发表于 2021-5-15 16:20:27

哈哈哈，中介上嘴皮碰下嘴皮说的容易，下次中介再这么说你就问问他这么干过没有

在土澳后院开发应该是房产开发的一个分支了，老外干这事的对比多，这个分支的水不是太深，但对技能要求很高

以墨尔本为例，有的人干完马上就可以赚钱，有的干完持有好几年才打个平手

（有幸见过几个后院开发的名目，都是让人眼前一亮，感慨原来还能这么干，以前他们买地时感觉他们就是SB，起初才发现是本人年少无知）

15万在后院加个villa，这个报价不是太离谱，但这些年资料、人工本钱都飞涨，固然次要取决于加盖房子的面积

加盖这事从开始画图到所有都竣工，少说要十二个月

总之，你要把账算细

（集体倡议，仅供参考）

99yzy · 发表于 2021-5-15 16:24:12

请问是否也取决于地位和租客来源？

frlawe · 发表于 2021-5-15 16:27:50

在后院盖房，大少数人次要仍是看重capital growth，但愿将来卖个好价格

因此地位固然是十分首要的，要可以包管建好后卖的出去

至于租客来源？集体感觉根本上都能租的出去，墨尔本东部标的目的的house（内东，外东，西北）的空置率不到2%吧

hiqyj · 发表于 2021-5-15 16:31:19

前二点不是问题。第三条加建大约90M2。average finish.地很平坦。concrete stump 地基weather board house.colour bond roof. 造价大略多少一平米？

hzn9703042 · 发表于 2021-5-15 16:34:10

90平米？那还不到10 square，也就是两房，很小很小的房子

基于你的要求，集体感觉本钱应该能够管制在15w下列，假如你本人再能买些资料，把全部工程进度支配的再紧凑一些，本钱能够降到在13w乃至更低，十二w? 十一w?（这个价钱不算后期筹备的费用，只是修建本钱）

------》不外这样的房子好卖吗？？？我只参观过但没盖过这样的房子，不敢乱说。这类房子有点先生宿舍或独身公寓的赶脚，哈哈哈

weatherboard 和 colour bond roof 这两个我都不保举，固然为了管制本钱能够了解。

此外colour bond是个品牌称号，只是澳洲目前只要这一家公司做，所以大家统称colour bond

（集体倡议，仅供参考）

52xt · 发表于 2021-5-15 16:35:52

这是加建。算上现有230一共应该35SQL。由于现有房子是那种颇有格调的period Home。模样很丑陋所以加建也要做成weatherboard. 谢谢你的估价和我预想的差未几。

四四方方 · 发表于 2021-5-15 16:38:50

搭车求教高人：一层楼的房子想加盖一层的话，有哪些要斟酌的？二楼建两三个房间的话。谢谢。

猪笑天 · 发表于 2021-5-15 16:40:15

我去。。。哥们，你这个可有难度！我还真没做过，见过的都未几

在墨尔本只见过一个7层楼加盖一层的案例，对楼体强度有很高的要求

普通住宅一层不推倒，间接再加盖一层的还真没见过，没做过的事我不敢乱说，欠好意思啊

安排批了 · 发表于 2021-5-15 16:42:31

恩，估量这个难度比建个奶奶房可能还高点。
谢谢哥们分享，呵呵。

SJBCCCD · 发表于 2021-5-15 16:46:38

你这是extension，得多时分extension的本钱会比盖新房还高

90平米，加个dining/living room + new kitchen + guest room with ensuite 蛮不错的

shuifeng111 · 发表于 2021-5-15 16:51:14

renovation extention pro的话个别查究每一个块spend，报答3-5块。加一个主卧室看区把。5-15w都有可能。然而一层extension容易， 2曾加卧室造价本钱有点高，报答可能不睬想。

不外看你模样是房子盖的给小孩子用的以前。。假如有两个小的挨在一同，买通做成已个主卧室要好一些。（假如自住）
投资的话没甚么改的意义，不喜爱就refinance把增值部份拿出来再买一套，当初这套租出去也何尝不成。

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