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作者：杨现领，链家钻研院担任人
2017年3月17日，北京出台“史上最严”房地产调控政策。在过来的100天，市场有何变动？
1、房地产市场的几个明显变动
1）中国房地产市场正以很疾速度进入二手房时期
2016年中国有41%的住房需要是经过二手房供应的形式知足，而往年1到5月份这个比例已超过50%，其中北京、上海等一线城市这一比例达到85%，从全年来看，往年中国最少有50%以上的住房需要会经过二手房供应的形式知足。
以后二手房市场曾经成为中国住房供给的首要气力之一。从供给链的数据来看，2016年北京二手住宅供给26.7万套，商品住宅供给只要4.8万套摆布；相对于而言上海供给构造更加公道，二手房与商品住宅的供给比例大约在3：1摆布。重新房供给的状况来看，上海每一年新房供给量根本放弃不乱走势，而北京新房供给量在近些年来继续放弃降落和膨胀态势，新房供给才能继续走弱。
于是在北京、上海这种二手房供给占主导的市场，屋宇供应才能更多取决于二手房。
2）房产中介的悄然变动
过来几年房地产中介疾速生长，在二手房市场中发扬的作用愈来愈大。全国100万经纪人实现了接近7万亿的屋宇买卖额，为超过550万家庭婚配了他们心仪的屋宇，这是一个很不错的成绩。
从行业角度，实质上中介就是一个信息买卖和婚配的平台，房产中介线下办事的范围效益+线上办事的网络效应，使得这个行业自然具备很强的集中度。2016年CR3的集中度已超过30%。
往年调控对中介的标准和二手房的办理整体上会对这个行业起到一定的正向作用。以后的中介市场曾经造成了一批对比职业化的参预者，这个变动对房地产市场的标准经营，对政策的履行也起到十分症结的作用。这个市场正在疾速造成一批对比专业化和机构化的气力，这些气力在房地产市场也发扬着愈来愈首要的作用。
3）全部市场构造正在产生变动
2016年市场的迸发，次要在于换房需要的集中释放，2016年北京购房需要中80%都是换房需要，在换房需要中，购房者的决策机制也产生了相应变动，由于手里有一套房子，消费者在购房决策中，需要的边际束缚再也不是首付和房贷，购房才能的减少也使得消费者的出手才能变强，对价钱的敏感度降落，择时变的更加首要。
但成交量的疾速下跌，也伴有着微小的危险，由于需要都疾速集中在一个时间点上释放：首先需要自身存在；其次大家预期将来市场会出台调控措施。于是在这类状况下，择时的要素致使换房需要在阶段性区间内疾速释放。咱们调研时分发现有些学区房换手率超过十二，这个流通率的活泼度已属异样，即便政府不出手调控，市场也会有一个天然回落的进程。
咱们做过一个根本判别：月均成交量在一万五千套摆布时，市场价钱会对比安稳；成交量低于一万套时，房价很难下跌；假如成交量高过两万套，房价会下跌。2016年北京月均成交量在顶峰期超过3.5万套，全年均匀每个月成交2.5万套；而以后北京均匀天天成交100套，每个月成交3000套，在这个成交程度下，房价简直很难下跌。以后市场就处于这一周期中，这个现状的造成，有调控要素也有天然回落的要素。
4）租赁市场的变动
首先房钱并无降落，仍是对比不乱的，咱们以为房钱程度从基本上取决于人都可安排支出，而从长周期来看，房钱支出弹性是十分不乱的，长时间来看房钱支出弹性就是1。过来几年全部市场也根本放弃这个程度，往年一样对比安稳并无泛起显著下滑。链家在北京租赁市场的占有率约在十二%摆布，大抵可以反应不同商圈房钱变动的趋向，咱们看到这个趋向没有显著降落，上海也是同样，反而上海全部租赁的单量在疾速回升，市场仍是处于一种常态。
也有一些构造性的市场泛起房租的降落，在上海租赁市场中有两类产品房钱价钱在降落，第一类是高客单价的产品，真正泛起空置率回升的是客单价超过五千的高质量房源，第二类是经营机构集中供给的房子，经过房钱降落，晋升入住率使得全部报答率达到均衡。2016年上海集中式公寓疾速发作，少量经营企业和开发商进驻上海租赁市场。以前租赁市场6-8个月就换一批租客，每一个次换租的难度都对比大，因此房钱必需降落能力包管一定的入住率，往年的状况就是构造性供应下跌带来的房钱压力，然而这个市场占比依然较低，北京机构化经营租赁房源占比只要15%，上海不到10%，所以这块不会对租赁市场发生很大影响，租赁市场仍处于对比正常的市场环境。
咱们以为租赁市场将来还存在较大机遇，前段时间去日本调研，日本与北京可比地段均匀屋宇售价相差不大，但房租相差微小，在3倍差价摆布，所以将来中国租赁市场还无机会，以后中国租赁市场才刚刚起步，构造化、专业化的经营机构占对比低，以北京为例，处于租赁的房子大约在十二0万到150万套，外面有品牌机构办理的房源大约只要20万套，有四五十万套大约在二房主手中，还有一部份没有办理，而日本品牌机构办理的房源占比大约在65%到80%，在租屋宇根本上都是专业化公司在经营。将来这个市场仍有较大时机，开发商进来整体趋向也是对的，房钱的办理才刚刚开始，将来房钱确定会见临下跌。
另外将来整体人口竞争会愈来愈剧烈，对高质量屋宇寻求会愈来愈高，明天咱们看到整租一居室比例在下跌，是由于租赁需要在改良，第一步改良由群租换成单间，当初由单间向整租一居室改良，因此，全部市场房钱涨的最快的是一居室，供不该求十分显著，三居室则是典型供大于求的，租赁市场将来仍有好几波机遇。
2、调控先后的市场情况
1）成交量
按照链家统计北京调控先后一百天成交量均匀降落70%，在大部份一二线中心城市中，北京的成交量降落最快，其余如厦门、青岛、天津、成都等城市也都有所降落，此外还有一些城市在增长，部份城市的二手房市场正在逐渐活泼起来，例如武汉。
咱们看到均匀新房买卖到二手房买卖有一个3到5年的周期，目前中国一批二线城市正处新房买卖向二手房买卖转化的这个阶段，如武汉、南京等城市二手房买卖量下跌速度远远快于新房，这是后期新房供给释放发生的成果。
2）房价
按照咱们跟踪的状况，目前北京均价降落约7%摆布，一般区域降幅较大，但整体上属于正常降落，根据以后降落的幅度测算，往年均匀月均降落幅度不到2.5%，根据这个比例，年底北京房价能够回到年终程度。
虽然买卖价钱有一些回调，但没有泛起失速回调的状况。咱们预计往年全部市场买卖价钱回落应该在10%摆布，由于换房的需要能够提早，不会存在提价换房的能源。另外学区房和地铁房跌幅较大。比来几周周均成交有所不乱，市场买卖活泼度降落，零成交占比在25%摆布。
与此同时客户的预期也在产生变动，往年有91%的屋宇是经过提价成交的，这阐明卖方会谈才能在变弱，而去年顶峰时间有82%的屋宇是涨价成交的，在往年317调控以前，还是卖方市场，但调控之后市场产生反转，阐明市场预期在逆转，议价空间在继续走高。
3、后市瞻望：房价不会大降
从潜伏需要数据来看，按照互联网数据和掌上链家的阅读数据，我感觉房价不会存在特别大的降落空间，咱们发现登录链家的流量数据和链家的阅读数据仍放弃不乱，没有显著下滑，阐明需要仍在，客户仍在放弃对市场的关注。
其次，阅读用户7日内转拜托客源比例存在上升趋向，这阐明7日内从线上客户转化成实在客户的比例在不乱回升，阐明需要真个根底仍然较好。
此外，客户线上关注房源的比例在下跌，这里有两个数据，一个是均匀一个客关注多少套房子，另外一个是每一个个房源均匀被多少用户关注过，两个关注比例都是对比不乱的数据。
从供给来看，可售房源没有显著减少，调控用意仍是对比显著的，新增房源仍是在低位放弃不乱形态，所以市场不太可能泛起价钱的大幅下滑，假如政策放松或者是预期转变，将来房价仍是有很大的压力，由于往年库存的确十分少。
从房贷方面来看，首付比例大幅晋升（接近70%），使用存款人群增加（之前80%，往年60%），当初全款比例在回升，最首要的是批贷周期延伸显著，这对全部买卖影响很大。
以后市场处于一个阶段性的软弱形态，下行和上行压力同在，供应仍是存在充足，此外金融膨胀也有负面的拉扯作用，行业总体处于稳步向下的区间，但目前态势有所不乱，这周开始成交均价止跌，成交量也维持在月均三千套摆布。
4、倡议总结
首先房地产市场长效机制的建设十分须要，咱们以为其中心在于解决住的问题，也就是解决租赁问题，这个思绪十分明晰。
其次将来北京人口的梳理和环北京经济圈的开展密不成分，光限购是没意义的，短时间能够限，长时间一定要把北京和环北京的空间关上，推进人口的疏解，推动环北京区域的城市化建立。
近日发改委发布了新一期绕城铁路的建立名目，将来全部环北京市场突起应该是对比肯定性的事件。在三大城市圈里最需求突起的就是环北京区域，从过来来看，环北京区域的经济和产业开展与房价的下跌其实不婚配，环北京区域的房价在疾速与北京房价收敛，但人均支出和经济产业开展存在缺失，将来只要经济产业的迅速归位，这个市场能力放弃安康。 |
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