地产投资的若干谣言

建文 · 发表于 2021-5-16 01:59:40

值得参考

yyyxxx · 发表于 2021-5-16 02:03:10

你说的是学区房，我说的是投资房。我集体感觉是两种房子。

meili_ah · 发表于 2021-5-16 02:05:35

都同样，我也良久没涨房钱了。楼花各处开花啊。Bankstown地位最佳的那条街，叫French ave,就那短短的一条街，新房加楼花都上千套了。

yu2637 · 发表于 2021-5-16 02:06:45

房钱其实有一个接受极限的问题。大少数的租客都不太违心付高房钱，只管房子可能很值钱。

revenant · 发表于 2021-5-16 02:11:34

请问28万租440，是否需求每一年往回补交税阿？变为投资房，当前卖房增值税也要交不少吧？谢谢

yyok · 发表于 2021-5-16 02:16:08

还有各处的学区房

trubul · 发表于 2021-5-16 02:20:29

2014年曾经套现20万了。加之原有存款，房钱大略持平，一年上去有大量残余。

卖房只要两种状况，第一，失业的时分;第二，退休的时分。

qp198 · 发表于 2021-5-16 02:21:29

perth买的房子始终在上涨，亏大了

考拉熊 · 发表于 2021-5-16 02:23:16

写的不错。

xyxtsgllj · 发表于 2021-5-16 02:28:06

卖房只要两种状况，第一，失业的时分;第二，退休的时分。

这是针对华人吧华人失业都纷歧定卖房，由于个别都有点贷款的。退休都纷歧定卖，极可能传给下一代。

普通鬼佬倒是个别想换房子，只要卖了房子能力换想要的。有钱的除外。

ssz · 发表于 2021-5-16 02:32:33

第二点，地大破房，只适于入手才能强的同胞。否则明天修这里今天修哪里，保护费过高了太费神费钱了。
租客是不会在意你后院地大的，租客只在意房子外面，地大只会感觉费事要除草蚊虫多。

skywarrior · 发表于 2021-5-16 02:35:09

负扣税是十分有用的货色，说了这么多年了，不要以为大家都是傻子。

doublefish · 发表于 2021-5-16 02:36:49

3S 中Schools? 莫非有好学校这2个区？

jin2002 · 发表于 2021-5-16 02:41:10

1合用这个法则是只要悉尼，其余城市都达不到。悉尼按照过来五十年，大约是八年半翻倍，数据都很容易查到，1970年中位价18700，到1977年39200，大约一倍，1984年84500，1991年186000，1998年260000，2003年519000，2010年624000，2017年十二0万摆布。能够看到，大少数时分七年翻倍还真是合用，但在九十年代到00年代，分别有两次增长较慢，把总体速度拉回到八年半摆布，剖析是分别收到支出增长制约和经济危机影响。我觉得当前增长不会这么快了，但十年之内翻倍对悉尼根本是铁律。
house增值更快，根本合乎七年翻倍，公寓大约十年翻倍，所以综合看八年半摆布合乎实际状况。但公寓房钱报答更高，二者的资金报答率是根本同样的。
2 作者思考不错，确实不克不及整个置信，但对于负扣税是了解过错。关于高支出阶级，负扣税是彻底无效的。
3 其余同窗说的三个S，就是我从来买房的挑拣规范，根本买了就不会错，我在中国和澳洲买了十来套房子，都是根据这个规范，少数做到均匀每一年15%以上报答，初期二十年前的房子当初翻了十倍，中期十年前房子也有三四倍，近期五六年内的根本都在接近翻倍了。
悉尼有些房子自身还能够，然而没有放在正确地位，好比交通欠好的wentworth point,学校欠好的东北区，商业欠好的远西区，广泛涨幅不如其余区域。我个别选在新交通线区域，找商业核心区买，假如学校还能不错的话，根本没有任何危险。

天下有雪 · 发表于 2021-5-16 02:42:14

此外增补，auburn,bankstown不合乎3S规范。学校差不说，最首要的是商业层次。不是有商店就叫商业，为何eastwood商业层次比burwood低，由于没有购物核心和主力店。burwood,chatswood为何房价坚挺，由于造成了商业集群，都有两个以上购物核心。

yu2637 · 发表于 2021-5-16 02:43:33

此外增补，auburn,bankstown不合乎3S规范。学校差不说，最首要的是商业层次。不是有商店就叫商业，为何eastwood商业层次比burwood低，由于没有购物核心和主力店。burwood,chatswood为何房价坚挺，由于造成了商业集群，都有两个以上购物核心。

tzb000000 · 发表于 2021-5-16 02:48:26

仍是不明确付扣税有甚么用，既然卖房的时分要扣除算总账，等老了支出低的时分再卖吗

wzmsdy · 发表于 2021-5-16 02:52:41

楼主是来说情理的，回复一下我的看法
“1. 7年房价翻倍
这个最假了。彻底却决于你看拿个7年，确实有些7年房子翻倍了，但没翻倍的7年有得多。”

-- 赞成，按过来20-30年历史来看，均匀房产涨幅也就是5-6%。 7年大略是1.5倍，两倍大略是13-15年。不克不及拿暴跌的拿一两年来算，也不克不及拿暴涨的一两年来算，房产是长时间投资，不合用于短时间套利

“2. 大地破房涨的快
这句话对，但只说出了部份真谛，后半句是跌的也快。看看这波大地破房跌的可惨了。”

--赞成大地破房的概念应该是说地价在涨，房子在升值，所以要买保值的地而不是升值的房子。可这合用于要推到重盖或者分地，不然这类房产没有寓居价值，买的人不会斟酌过量的溢价，破买破卖的话没无意义。

“3. 公寓涨的慢，跌的快
涨的慢再大部份状况下确实是事实，但也不绝对。至于跌的快，这波上涨绝对是打脸。自从2017年中开始上涨以来，我就没看到哪一个月公寓跌幅超过house的。乃至一度公寓还在下跌，house在上涨。直到当初依然是house跌的快。

我说的公寓是二手房。我对楼花有成见，澳洲近20年的楼花（包罗楼花公寓和house and land package）就是一个joke。哪怕有得多人买楼花赚钱，那末我要说那些人买别的房子，不论二手house仍是公寓，都赚的更多。”

-- house跌的快是由于太多投契客买了破房子，欠好租不克不及回现金，最初只能亏损发售，公寓租售比高，跌的时分也敢长时间持有。然而寓居属性高的house状况有所不同，这个要详细看

“4. 好区涨的快，抗跌。差区最晚涨，最先跌
这句话绝对是啪啪啪打脸。这轮上涨始终是悉尼的东区，北区等领头羊。大西区跌幅小，乃至有没跌的。跌幅最大的貌似是hunters hills，穷人区中的穷人区。”

-- 那是由于穷人区的房子在上涨期间没人卖，需求发售的都是高价格品质欠好的，很容易拉高价格。就说Hunters Hills，假如有5-10m的资金想要动手，你就会发现那边好的房子价钱异样坚挺，得多人卖房子能够等几年，他们不是很焦急杀跌

“5. 负扣税
负扣税实际上是个谣言，然而是一个初级的谣言，对比难揭穿。所谓负扣税，就是你投资房子亏损了100刀，政府退给你32.5刀的税。得多人因此特别开心说是抵税了。其实仍是亏了67.5刀。换个说法，A给B100刀，B去帮A交32.5刀的税，剩下的钱B拿。A会这么赞成么？”

-- 负扣税能够了解是房产收益的一个部份。得多买投资房负扣税的支出在10w乃至20w以上，缴税比例39-45%，这类状况下，报亏的1w澳币就会有4000上下的税务报答，这个十分迷人。

换个角度，一集体手里有10w澳币，他做的每一个种投资都会被收40%边际税，也就是说，假如他投资收益10%，扣完税就剩下6%，这个就比CPI高一点，能够说是很失败的投资。再高的投资收益就会有更高的危险。关于这些人来讲，投资房产能够享用负扣税，而不是额定缴税，能够有房钱收益来对冲存款利息，能够享用每一年4-5%的实际房产增值。

不卖房子的状况下，能够享用退休当前不乱的房钱收益，能够说是很合算的投资了。

最初说投资现金流：
一套70w的两室，算上税73w。本金18w，存款56w，根据4%，年付利息2.24w，580aud/w收益，年收益3w，扣掉中介，strata和cuncil，根本上持平，可能大量亏损1-2千。然而算上负扣税，有会有5000的回款。总和收益也有3-4千。这18w假如买理财，7%收益一年就是1.2w，扣完税才6000摆布。上下就差两千现金流，这尚无算房产长时间持有的收益，refinance的收益，offset的收益等等

xiuxiandao · 发表于 2021-5-16 02:54:08

纷歧般的有才

zhou1996 · 发表于 2021-5-16 02:55:48

赞LZ码字辛勤。

yu2637 · 发表于 2021-5-16 02:57:42

不把老黎民赶到房地产牢笼外面他们就会每天想要如何害朕了幸而有了房地产老黎民当初每天想的是如何互坑朕安全了欢送批判他的舆论，但请不要攻打他这集体。
欢送批判他的舆论，但请不要攻打他这集体。
欢送批判他的舆论，但请不要攻打他这集体。

lwilxy · 发表于 2021-5-16 03:01:01

这个国度好像是这模样，低支出的想着怎么多领各项补助，中产全在买自住再买投资房争夺利用当下付扣税和将来资本增值，政府是不会坎大少数的福利偶然拿少部份人的开开刀，拖住房价而后各种税收个不断，税金大部份利益输入了穷人更富，低支出的喝点剩汤活命，中产上下被挤压，好不易攒了点养老钱最初再来被均匀～～

holyfeld · 发表于 2021-5-16 03:05:40

2010年6月在东区unsw旁边49.5万买过一套两房公寓，看当初的市场觉得80-85万，房钱820每周。十年都没翻倍，是否挺差劲的？

低调百舸 · 发表于 2021-5-16 03:08:09

请问套现20万进步糊口品质的话，利息能够抵税吗？假如拿去买别的投资房，那下一套投资房也不算最大化抵税吧？

hjunsn · 发表于 2021-5-16 03:10:12

太奇怪了。我敌人也在那边买了公寓，可能比你早几年，报答还能够啊

cyzl · 发表于 2021-5-16 03:12:22

2007-2017确定翻倍了。这个2010的50万-2020确定翻不了，可能要再等两三年能力能力到一百万吧。。。但房钱还能够，最令我欣喜的是历来没有空租过一天。

wst · 发表于 2021-5-16 03:13:29

租售比不错呀

czly789 · 发表于 2021-5-16 03:18:23

陈年往事了，忘了。一堆存款，缓缓还，说不清是否最大致税了。

nobbie · 发表于 2021-5-16 03:20:29

低息时买投资房，很容易正资金流，再加之折旧负扣税，其实挺好的。

steal · 发表于 2021-5-16 03:24:13

正确

99yzy · 发表于 2021-5-16 03:28:35

小白问一下，这类状况根本是正现金流了，还能负扣税的话是靠屋宇折旧来负扣税吧？假如买的投资房是旧的房子，没有折旧了，那末就无奈负扣税了，除非产生培修等费用

tonywu · 发表于 2021-5-16 03:32:40

房子的折扣是大头，根本上是按照房龄来算，越新折扣越多，不代表老的就没有。并且由于是房钱收益，所以维持房钱的各项费用能够用来抵税，这个要税务师详细操作，真实不行就做refinance，拿钱出来换自主的存款，减少借款额度，减少收入

考拉熊 · 发表于 2021-5-16 03:36:26

好像从新存款减少存款额度部份的利息不克不及算入投资房expense 吧，但愿专业会计能详细阐明，我只是有个大略影响

huangxijun · 发表于 2021-5-16 03:39:55

赞成

霉得心慌 · 发表于 2021-5-16 03:44:06

谢谢赞成：）

但你举的例子我赞同一部份。亏损1-2千的房子，ATO回款5000，即便是45%的税率那档，那折旧大略就是8000。假如32%税率的人，想做到回款5000，就要有1万2的折旧。关于70万的两房公寓，能做到如斯高折旧的都是新或者近新的。那就有屋宇品质危险。其实投资危险也蛮大的。能投资的相似房产很少很少。所以我集体不喜爱这样的投资战略。

我批评负扣税的初衷实际上是得多人不理解它，每天挂在嘴上。其实没想象那末好。是好是坏是个因人而异，很繁杂的事件。我的初衷是“部份假相同等于谣言“的思绪。

yexi · 发表于 2021-5-16 03:47:53

确实如斯，并且新公寓之类的资本增值不乐观，除非QE

traumfilm · 发表于 2021-5-16 03:50:07

赞成，mark

coke_xemon · 发表于 2021-5-16 03:52:17

顶一下楼主，这么违心分享本人的见地。除了负扣税，其余的我都赞同

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