自主房和投资房调换时分，CGT计算的问题

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大家好，

我有一个问题想要征询下列有教训的高人。

我当初住在我的自主房A里，一年了。打算再住2年后，搬去我的此外一间投资房B，有可能的话，住上6～7年，当前再降级自主房C。

也就是说：

A：前三年自住，前面转投资。

B：前两年投资房，后6年转自住。

我想知道：
1） A 在第一到第六年里应该算自住房，那好比再出租5年再发售，要交CGT么？

2）从ATO角度，能否在前三年算A自住，从第三年开始B为自住房？由于B的总金额会高一些，CGT相应也会高一些。所以假如要交CGT的话，我宁愿从第三年开始算A房的。

大家有无这类自住房降级的教训，交流下列，谢谢！

chaomang163 · 发表于 2021-5-11 23:54:30

1.能够不必交
2.搬出A后评价A的价值，那末搬入B后贬值部份不算。然而A当前贬值要交CGT

其实这种探讨没无意义，由于只有你都一开始自住。卖的时分能够选哪一个最无利来进行选择

固然6年时间是个门坎。

过路人 · 发表于 2021-5-11 23:56:37

是的，当初就是看哪一个交CGT划算。由于B的价值对比高，倆个房子地段也至关，所以假如预测不出问题的话，省B的CGT对比划算。

我是不知道说在自住房A住到不满六年，降级到新的自住房B，是不是ATO还必需得把前六年都计算为A为自住房？

所以说，你的回复的意思就是，我2年后从A搬出的时分，评价价值，当前卖出的时分，从搬出那一天开始计算CGT，这类计划可行？

xiuxiandao · 发表于 2021-5-12 00:00:14

根本上这样

然而万一A起初暴跌

谁也不知道

572019 · 发表于 2021-5-12 00:03:16

CGT是卖的时分才交的，我是卖时才算算要交多少，假如多的话就当自住房不交CGT

考拉熊 · 发表于 2021-5-12 00:08:14

楼上说得很对。所以我说得多时分探讨都是无解。由于最初做抉择在客户手上

k0000000k · 发表于 2021-5-12 00:13:10

是的啊，然而要理解分明ATO的游戏规定，尽早Plan。

funzone · 发表于 2021-5-12 00:16:04

每一年报税时就要交代分明的吧

samalada · 发表于 2021-5-12 00:20:13

按照ATO上的解释，Residential Property享用100%CGT exemption的前提之一是owner从买的那天开始没有出租过一天，假如有的话卖的时分要以proportion来计算CGT exemption。而6 year rule 需求owner在（本国）外埠学习或者任务能力apply。假如楼主两个房都在一个城市的话，实践上6 year return rule 是 apply 不了的。

假如是这个状况，貌似不管楼主nominate 任何一个property作为main residence，实践上卖的时分都需求计算proportional的CGT。

亿瑞达 · 发表于 2021-5-12 00:22:43

lz这样的状况，就应该搬出A房的时分，找个好谈话的估价师，估的对比高一点的

醉梦 · 发表于 2021-5-12 00:27:08

搬出A当前只有在6年以内卖均可以在计算上选择A作Main Residence. 这样A是免税的.
留意同一时间段只能有一套Main Residence 所以假如 3年自住+6年出租的时间都选择A为Main Residence的话. B 在当前卖的时分是要计算CGT的.

lizzy · 发表于 2021-5-12 00:31:25

找个专业会计师吧

雨田居士 · 发表于 2021-5-12 00:35:36

搬入B以前需求找个valuer做估价吗？
B的装修或是重建在转入自住前做好一些仍是转入自住后做好呢？

jojoj · 发表于 2021-5-12 00:38:22

谦虚求教，能够提供这个说法的ATO reference吗？感激。

而6 year rule 需求owner在（本国）外埠学习或者任务能力apply。假如楼主两个房都在一个城市的话，实践上6 year return rule 是 apply 不了的。

gzkim2003 · 发表于 2021-5-12 00:42:03

mark

vbcoco · 发表于 2021-5-12 00:44:34

同问

zzlzss · 发表于 2021-5-12 00:49:20

学习了

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