|
|
大家好, 我是澳洲Jerry，买房子对我们来说，都是人生中的大事，也很有可能成为我们人生中最大的单笔支出，所以很多购房者变得非常谨慎。
而且老想在房产市场上捡漏，但往往都是事与愿违，买到的房子都不是漏，其实买到的定位低的产品。
今天我们来说说房地产开发商中对每一个项目的分类和定位，这里没有房产买卖，只有房产知识分享。
大家应该对国内万科地产和中海地产这种大型房企应该不陌生吧，万科地产应该是常年稳居中国地产行业龙头老大的地位，每年竞拍的新地王很多都被万科收入囊中。
但是大家有所不知，就像万科地产这种龙头老大的地位，对于每一块土地的属性和产品设计都是有定位的，他们会把每种地块定义为A类地块，B类地块和C类地块。
也就是说，A类地块是比较好的地段，周边商业配套好，非常齐全，周边都是富裕阶层，所以A类地块设计的产品，一般都以大户型，改善型居住面积，小区绿化、景观，甚至连每一栋公寓进门的大厅设计，都会体现出高端上档次。
所以这种楼盘的售价一般都定位比较高端，万科的产品一般都会比周边的同类新楼盘，高上一两千每平都是很正常的，因为这类消费人群看重的是品质，而不会太在意价格。
那B类地块一般是在一些中产阶层，刚性需求为主的消费人群，他们会把产品设计成为比偏实用型，售价合理，要符合当地的消费人群的承受能力，所以一般也会压缩成本。
表现在楼盘的密度较高，楼间距较窄，压缩各种绿化地带，每栋楼各种景观也会相应逊色，每栋楼入户大厅，也会显得相对比较寒酸。
以前万科的某些楼盘，虽然地段一般，但是还是金字打头的一些项目，如果你仔细观察，你会发现金字打头的万科项目，好像有些名不符实，和一些优质地块的A类地块上，金字打头的项目不是一个档次。
其中的道理就是每一个优秀的房企，在产品定位上都是做了深思熟虑的，他是不会在B类地块上花费太多的金钱和精力去打造奢华的感觉。
更不会冒险在B类地块上打造一个只有高收入人群才能承受的大户型产品，因为是不符合产品定位，给自己带来很大的风险，只有符合了产品定位，符合了市场需求才能快速消化。
再说C类地块，那就是属于首置业消费人群，都以小户型为主，以性价比为卖点，因为他的地段配套都相对薄弱，消费人群也多以首次购房或者是刚工作的年轻人为主，主打价格便宜，用价格来吸引买家，而不是品质。
所以像这类产品成本压缩非常厉害，房企必须精打细算节约每一处成本，因为它的售价也是相当便宜，为了吸引首次置业年轻人，基本都是刚踏入社会没有什么经济实力的购房者，考虑购房者承受能力为房企的重中之重。
所以大家搞清楚房企产品定位以后，就了解房企对于每一块土地，都会给它做市场定位，产品设计和消费人群分析。
如果一个房企连这个都不知道，在C类地段造了一个豪华公馆，你觉得富裕阶层会到哪里去买房子吗或者说在A类地段打造成为小户型高密度，适合首置业年轻人的产品。
如果一但产品设计错误，定位失败，对房企将会造成很大影响，产品滞销甚至拖垮整个房企，除非是一些没有经验的房企才会干出这种愚蠢的事情。
我用中国的房产市场来举例，大家都应该明白我的意思，在全世界任何一个地方的开发商，只要是成熟的开发商，都会对地块定位，在澳洲墨尔本也不例外。
所以就出现了在富人区最好的地段，设计豪宅，在偏远地区设计小户型刚性联排别墅，这就是最基本的市场定位。
如果在同一个区域，都可以划分不同的定位，我们就拿墨尔本东南热门区Mount waverley里来举例，位置好的房子与位置不好的房子之间的差价，有可能会达到30万到40万。
价格差距是巨大的，因为开发商拿到土地成本也是不同的，比如靠近购物中心，火车站，学校，这些地方就属于A类地段，只要在A类地段拿到的土地，开发商一般都会用心打造高端产品。
高端产品就适合自住人群的高端买家，如果可以步行到学校商场火车站，那就算属于绝对的抢手货，开发商拿到这种地块的时候，都会提升自己的定位设计和品质，来迎合高端消费人群。
B类地段就是所有的设施都不能步行到达，都必须是开车，开车在5分钟之内都可以满足生活需求，这一类的土地开发商一般会把它设计成为中等配置，符合市场讲究实惠，讲究性价比的买家。
还有一种就属于C类地块，因为这类地块一般都在整个区域内的边缘，离商业 火车站 学校较远，区域相对差些。
有一个区是东南沿海22公里处的Mentone，这里的地块就非常明显，同一区域内靠近海滩位置的地块，起码在1,50万澳币左右，但是有地块是靠近Moorabbin机场那里，甚至1,00万澳币就可以买到。
这一类地块开发商拿地成本也会比较低廉，但是他们设计的产品，就以市场上低端的标准去设计。一般这一类都是属于投资类型的买家，看重价格不看重装修，自己又不会去居住的，这一类消费群体。
所以就产生了很多自住买家非常开心的告诉我，在某某地方买到一套低于市场价的房子，你推荐我的房子要1,30万，我买到只要1,00万就可以了，以为自己捡到漏了，其实买到的项目无论是地段、装修、品质也都是定位偏低的，其实根本就不是捡漏，就是买到开发商定位上的低端项目而已。
当然你是买来投资是没有问题，自住买家今后会发现很多地方不满意，装修用的材料都是比较廉价的，因为开发商为了迎合购房者必须压缩成本，所以售价比较便宜。
有可能大家对这个开发商的成本还不是那么有概念，在澳洲的开发商那里不是按平方算的，是按square算的，请看下图。
开发商项目的成本是这样定位的，自住型的房产成本定位是在18,000澳币一个square的成本，投资房产品的成本定位是会在16,000澳币一个square的成本，甚至更低。
用料比较上乘的项目，也就是我们所说的豪宅，成本至少要22000澳币一个square，如果是带地下室的豪宅成本就要24,000到26,000澳币一个square。
像顶级富人区的地段，比如说Balwyn这种豪宅区，数一数二的豪宅，会达到35,000澳币一个square，当然如果项目在Toorak的话，成本就是更高。
那项目的成本是体现在哪些方面呢，大家可能还没有概念的话，我举简单几个例子，大家就可以有大概的了解。
比如卫生间里的瓷砖，都没有贴到房顶，那这种房子就连16,000澳币一个square都达不到，也就是说是绝对的投资级产品，是给投资客买来用来出租的。
所以就是它便宜的原因，自住买家因为贪便宜去买了这种产品，会发现很多装修材料都不尽如人意，会越住越不开心的。
还比如说，卫生间淋浴房瓷砖的铺设工艺，也可以明显的看出项目的定位，6 块或8块地砖往中间倾斜，中间地漏，瓷砖是故意打碎带拼缝的，那这种就是最基本的工艺，也是最简单的工艺，适用于16,000澳币一个square成本预算。
还有一种是我们能看到在淋浴房的一边有两条或者三条下水线，整个地砖是水平向一面倾斜的，这在工艺上要求是很高的，所以像这种水平的铺设在开发商那边成本就是18,000澳币一个square水平。
豪宅区的高端项目，瓷砖铺设工艺，肉眼是看不到排水沟的，他是在四面有渐进式的排水，这种就是更高端的一个水平，经常采用与豪宅上。
我们也可以从厨房电器的配置上，看出一些端倪，大家对德国bosch博世这个品牌都比较熟悉，这样形容德国博世就相当于德国汽车中的大众， 经济实惠型，性价比较高，这种产品多采用于成本16,000澳币这个水平。
另一个是高端产品德国miele米勒电器，我把它形容成德国汽车中的奔驰和宝马，定位可以说是一个豪华定位，如果一个项目使用了米勒电器，开发商那里的定位起码是成本在18,000澳币一个square以上的。
以前的米勒品牌，很多都用在五星级酒店甚至于迪拜的奢华项目里面被广泛采用，微软的总裁比尔盖茨以及足球巨星贝克汉姆都曾经是德国miele米勒家电的喜爱者。
还有一个品牌是德国的Gaggenau嘉格纳，大家对这个品牌有可能不是很熟悉，界世最顶级的国德厨具牌品，心匠精神是论无技术还是计设都是行业的领军者， 这个品牌就相当于奢侈品牌兰博基尼。
品牌成立于1683年，历经335年的历史了，就比米勒更上一个档次，一般都会用在顶级豪宅项目上，也有公寓用这个品牌的电器，那这个公寓的定位也相对高端。
还有一个品牌就是VZUG瑞族，也是豪宅经常使用，在高端产品上就相当于是汽车中宾利的档次，其实开发商对每一个产品是怎样定位都是非常清晰的，都是预先设计好的。
所以太多的消费者不是从品质上面去分析项目，而是从价格上去分析项目，那同样是汽车，为什么宾利和大众售价会差那么多呢？
如果他的厨房电器用到的是宾利这个级别，其它的地板、地毯， 大理石台面 ，水龙头、陶瓷脸盆、 橱柜 甚至是五金件、涂料用的档次都会不同。
如果他用的是奔驰宝马那个级别的，他的各种配套材料也都会用在这个档次。
开发商选用的这些配套材料，可以选择大品牌的，也可以选择由建筑商代理的，一些小品牌或者根本没有品牌的产品，这个之间的成本要相差三倍之多。
如果这个项目连大众级别的品牌电器都没有用到，用了一些不知名的品牌，你就可以清晰地感受到它的定位，一般都是用在首置住定位和投资级别的物业上，由于预算限制他们对价格的敏感度，是高于对品质的敏感度。
大家对项目定位有了一个清楚的认识后，当你选择项目的时候， 自住买家千万不要去只对比价格， 除非预算非常紧张没有办法，因为大家都明白了一个道理，就是一分价钱一份货。
我们如果买期房，如何鉴定它的品质，就必须要从开发商提供的材料清单上去辨别， 这个是需要长时间的积累和经验的。
你要捡到漏是真正的兰博基尼或者是宾利打折的时候， 你以打折价买到这样产品，才是真正的漏，但是这些奢侈品牌一般很少打折，因为不符合它本身产品定位的高端性和稀缺性。
所以一直等待市场想捡漏心态的买家，往往最后都是自以为买到了便宜的产品，其实是买到了是整个区域内定位偏低的项目而已。
其实很多自住买家都是有实力的，并不是预算不够，每次与我交流后就明白了其中的道理，提高些预算，去买到符合自己定位的产品，而不是一味的去追求价格。
谁都希望买到价廉物美的产品，但这句话是矛盾的，但有些时候中介为了迎合消费者心理也会说一些消费者喜欢听的话。
通过今天的例子，大家对如何选房应该有了基本的概念，但还是有很多选房细节不能一一列举，有任何关于房产问题可以线下交流。
谢谢观看，我是澳洲Jerry，我会陆续更新，给大家带来更多的澳洲房产真实案例分析和房产知识以及资讯。
作者：Jerry WANG |
|
注册会员