投资房转自住增值税问题

ytsyll

借宝地咨询一下大家，2016年买了一个房，以前一直出租，今年转成自住了，问了会计说如果投资6年内不会导致增值税，请问是这样吗？转成自助之前要不要做个房产评估？

amanza · 发表于 2021-10-19 17:49:20

我的会计跟我说刚买的投资房先自住半年再出租，以后就可以方便转成自住，如果一开始就出租，ATO就会认为你这个房子买来就是当投资用的，卖掉的时候肯定有增值税。
就是说，如果你买到手之后一天都没自住过就直接出租，那ATO就认为你这房子就是买来投资的，那到时你的增值税计算是以你的售价减去2016年的买入价，这个差额乘以（出租的天数/持有的总天数），所以你投资转自住时，要看你当时settle后是直接出租了还是自己住过。我的理解是，如果你当时是直接出租的话，现在转自住时做评估并没有用。你最好再找你会计确认一下。
这是我的理解，欢迎大家一起讨论。
贴个例子上来给你看一下。

jessie2guo21 · 发表于 2021-10-19 17:59:50

二楼正解

蚊子叮当 · 发表于 2021-10-19 18:04:16

上税局网看看吧。不是神

joise_lin · 发表于 2021-10-19 18:19:03

二楼回答这么辛苦！图文并茂。为啥没人加分呢？我来带个头

sweetjay · 发表于 2021-10-19 18:33:44

一买回来立刻出租，ATO会认为你的目的是投资性质，所以不可以利用这个六年法则，计算增值税的时候按时间比例计算

gladiatorxyz · 发表于 2021-10-19 18:39:11

我理解在转成自住时做一个market appraisal也可以，比如60万买入，转自住时价值80万，买房卖了150万，60-80万区间要交增值税。

jazz1704 · 发表于 2021-10-19 18:48:54

转自住时评估房价找谁？

brightly_life · 发表于 2021-10-19 18:54:16

谢谢分享，查了一下税务局规定，这种情况是不能用6年法则，但是可以用partial exemption, https://www.ato.gov.au/Individua ... inherited-property/, 有个疑惑是capital gain到底怎么算，假如房子2015年买入价60万，2018年搬进去估价80万，2022年卖了，价格100万，在2022年计算CGT的时候，capital gain 到底是80w-60w=20w，还是100w-60w=40w？

deng_chenghua · 发表于 2021-10-19 19:02:03

先投资再转自住是不能用6年法则的你的会计是不是该换了

s6xk7vz · 发表于 2021-10-19 19:06:03

已经换了一个了，之前的会计没有把投资房capital loss给我当时零收入在家生孩子的老婆算上，现在这个会计改了过来，但是这个会计又跟我说这个投资房可以用6年法则，有没有推荐的会计各位？

purplefog · 发表于 2021-10-19 19:20:28

哈哈，我的会计会提前事先告诉我避税策略，我很轻松。

杨小萌 · 发表于 2021-10-19 19:26:33

可以私信推荐一下吗？谢谢

flyingprince · 发表于 2021-10-19 19:34:18

你這個投資房6 years rule not applied
但是假設你只有1個自住房，你賣的時候可以只算2016到2021的升值value

2016年買入100
2021值 200
2030賣自住房值500

那你只需要出200-100
最好問一下懂行的會計師

lffa5uo · 发表于 2021-10-19 19:37:50

正解

zhouyi0082 · 发表于 2021-10-19 19:46:11

应该是自住改投资可以这样计算，投资改自住没有 market appraisal ，只能按照自住的年限prorata

Jessie_yi · 发表于 2021-10-19 19:59:28

可以推荐你的会计吗？谢谢

haoligang · 发表于 2021-10-19 20:13:49

要么你会计没跟你说清楚，要么你会计是个二把刀。六年法则一个很重要的前提：这六年你没有其它的自住房。

benben222228 · 发表于 2021-10-19 20:25:09

先自住再出租才能用这个6年。
先出租再自住只能pro rata了

crazyljw · 发表于 2021-10-19 20:39:33

这个是对的。

楼主漏说了他在过去是否除了这个投资房外，还有自住房。

reningke · 发表于 2021-10-19 20:53:18

学习下

taylor2046 · 发表于 2021-10-19 21:04:54

二楼正解。
六年法则，也是要看为什么出租的吧。回国或者去别的城市还好说，同城的话需要有正当的理由解释为什么出租

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