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2022年元旦佳节，老罗连吃饭前点餐的碎片化时间都充分利用，洋洋洒洒的整理出了5000多字的干货……
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只为献上2022澳洲老罗财经脱口秀的首秀——不仅从投资门槛、预期回报、风险对比这三个事关投资最重要的考量要素，来对比2022在墨尔本买房，还是买澳洲首家预期回报8%的幼儿园投资运营基金，更重要的是通过分析本质，整理出满满的干货，供小伙伴们买房和购买基金时参考。
赶快围观老罗自2020年做了300多期视频中，史上最长的一期精彩内容吧！
新朋友可别忘了回看这一脱口秀系列的前两期回顾：300多个短视频，我为何从来不讲理财与基金？
澳洲年收益8%的幼儿园基金，到底是真实还是真实的谎言？
如果你有任何想一起交流探讨的内容，都欢迎添加老罗的微信（微信号luomogang1976，或直接扫海报中的二维码）。
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更有精彩的后三期财经脱口秀等着你！
文字版
今天是2022年元旦，按常理，新年的第一天总得说点祝福的话和美好的愿景，但面对这几天澳洲疫情的新增病例，墨尔本每天5000多个，悉尼呢？这几天朋友圈都在晒一个段子：有个悉尼的圣诞节聚会，总共8个人，为了保险起见，大家到之前15分钟做了个快速的抗原检测，结果7个阳性，于是就把那个唯一的阴性劝回家后，7个阳性开开心心的吃了一顿圣诞大餐，悉尼已经是到了阳性人群独领风骚的地步啦！
老罗觉得这个也未必是段子，第一，现在药房里就可以买到这个家庭检测盒，十分钟就能出结果，所以老罗也买了一个备着；第二，悉尼每天新增过万，所以某一个群体内阳性大于阴性也很正常。
面对2022年疫情的开局，很多朋友都说2022年是twenty twenty,too! 2020年的重演，但我还是想弱弱的补充一点，你可能还是想得太乐观啦！
老罗从2012年，也就是中国的人口红利开始快速消失的那一年起，就坚信一个对外部客观生存环境的趋势——我们的今天一定比明天好！所以在这种强烈的危机感之下，我选择了用不断的转型，不断的扩大自己生活的容器，不断的开拓自己的业务平台，来对冲外部环境的恶化，所以才有了5年前在40岁之际闯澳洲，在今年45岁之际准备闯英国，5年后在50岁之时再开启人生下半场的已经记不清是第N次的重新创业，把自己小而美的企业，做到上海、墨尔本、伦敦三国三城的业务联动。
但老罗的这个方法绝对是属于有个性的个案，对学习力、适应力、创新力，执行力都有着极强的要求，并且风险也蛮大的，比如相比澳洲的日增1万，英国现在可是日增20万，所以澳洲的小伙伴们先不急着跟进，先让老罗作为排头兵去闯闯英国。
不过还是有共性的方法，既然2022年赚钱依然会很难，那起码要确保自己在人生上半场赚到的财富，不仅要跑赢通胀，起码也得靠这些资本的再次投资和理财，为自己发份工资吧！说得文艺范一些就是享受现在，更占据未来！
老罗前两期做了个系列的澳洲财经脱口秀，《300多个短视频，我为何从来不讲理财与基金》、《澳洲年收益8%的幼儿园投资运营基金，到底是真实，还是真实的谎言》还蛮受大家的欢迎。
有个好朋友就向我提出了个灵魂拷问：老罗，如果是你，你在2022年会去买房还是会去买你前两期内容中提到的澳洲首家预期收益有8%的幼儿园投资运营基金产品？这个问题对我而言的确问得很尴尬，因为这个幼儿园基金是FC旗下的，而我刚在圣诞节前通过FC资本基金预批了一笔银行贷款准备买房，所以一起来围观一下老罗是如何尴尬，但又必须是客观公正的，从二者的投资门槛，预期回报，风险对比这三个投资最重要的考量因素来回答这个问题——如果我目前有50万澳币，我会在2022年1月买房，还是买FC资本基金旗下即将正式推出的澳洲首家预期年收益能达到8%的幼儿园投资运营基金呢？
先来对比第一个因素：投资门槛这个时代其实做任何事情都是有门槛的，我也根本不相信这个时代谁可以作为新移民在澳洲白手起家做到个亿万富豪。我自己十年前在扬州创业做房地产营销代理，虽然最终每个项目的基本佣金+溢价分成可以达到总房价的5-8%，其中最重要的一个成功秘密是项目的建筑规划方案是我亲自设计的，自己的眼睛度数就是在那一阶段从1000度直接飙升到1600度的。但最初的几个项目，在自己的口碑还没有打出来之前，我还得为自己设计的方案付个7位数的保证金，开发商才会给你机会带你玩。
如果你目前手上有50万澳币，还能从银行贷到款，把这50万作为一套房20%的首付，那我绝对建议你用足杠杆买房，因为我就是这么做的。上个月正好朋友介绍认识FC资本基金负责针对自雇人群的企业主贷款的合伙人，一问才知道自己也符合贷款的条件，利息和四大行也差不多，所以我又准备背30年的债了。因为在墨尔本你有200多万的购房预算，就可以买到升值幅度最大，每年回报能接近8%，区域也还不错，占地面积起码在一亩以上的house了。
但你如果只有50万澳币，并且无法再从银行贷到款，那么我即使不建议你去买预期年回报能有8%的澳洲首家幼儿园投资运营基金，门槛就是50万一股，也会非常有把握的告诉你，总价50万澳币在墨尔本买房还是很难达到8%的回报的，这就引出了第二个对比，预期回报。
在墨尔本买房的预期回报能有多少呢？你随便去问个中介，他差不多都会这么回答你：基本上每年涨个8%左右，7-8年房价翻一番。这句话听上去也没啥毛病，因为你即使在墨尔本做个小型的房地产开发，利润也就百分之十几，不超过20%，除非你已经牛到能去一级土地市场拿地，或者能够赌对土地变性。但上面这句话的关键词就是基本上，和别人家的孩子有异曲同工之妙，因为我认识的很多朋友，包括老移民，在澳洲已经蛮有购房经验了，但买了那么多套房中似乎没有一套能符合“基本上”的那个预期回报。
我的建议是大家千万别掉以轻心，你想在澳洲投资买房取得8%的年收益，也并非那么轻松的事，绝对不是你在中国的北上广深，闭着眼睛买就行。
比如我去年12月22日通过品牌策划、市场推广和新媒体运营拿到澳洲PR后，第二天就买了Boxhill North的这套房，不到88万，当时是流拍的。看上去就一天时间做的决定，其实背后有一整套流程制度和团队智慧在支撑着我的购房决策。比如我和我家领导都有一票否决权，比如我的购房决策顾问团中起码有六七个人吧，由我好朋友中的过户师、买房中介、会计师、房地产开发商、资深验房团队共同组成，并且每个人都有相应的参考权重，即使我自己是个在国内做了20年房地产的老司机，但在墨尔本买房绝对不敢掉以轻心。所以在墨尔本投资房产，能达到8%的年回报，已经算是个成功的投资者了。
那你一定会问，那澳洲首家幼儿园投资运营基金，为何能有预期8%的年收益呢？我自己的判断理由有两个，第一是我五年前刚到澳洲就深度的密切考察，甚至也想投幼教这个行业，只是自己资金不够，专业团队不够，政府要求的资质证书不够，否则自己不会放弃这个能有20%的投资回报的行业了。
第二，这个澳洲首家幼儿园投资运营基金的本质，其实就是运用众筹经济，相当于15个人每人投50万，成为一家中等规模幼儿园的股东，再运用共享经济，共享这个连锁幼教品牌的团队资质和专业能力去运营这家幼儿园，你相当于投的是带稳定回报的商业地产，因此除了8%的预期回报，老罗觉得还有另一个更大的获利想象空间，就是整体上市。
当然还要弱弱的提醒一下，不同的国家对于上市的本质逻辑也不同，有的是货币超发的蓄水池，有的说白了是专为割韭菜而来，但在澳洲这个金融体系相对完善成熟的国家，上市的主要目的，就是进一步吸引更多的投资人，发挥出更大的行业规模效应。比如既然能成为澳洲首家幼儿园投资运营基金，我相信通过上市成为整个幼教行业内，市场份额排名第一的领头羊，是除了8%的投资运营回报外，带给原始投资者的另一个可以预期的，属于资本运作层面上的超值预期回报。
这个时代充满了不确定性，所以除了投资门槛，预期回报，2022年在墨尔本买房，还是买澳洲首家幼儿园投资运营基金，二者的风险对比就非常重要。
一定有朋友会问，老罗，你也太会忽悠了，买房还会有啥风险，这点你还千万别和我杠，因为墨尔本房地产交易的价格都是透明的，每一套房的历史成交价格都可以查得到，你自己去做做功课，买房前查个100套在售房源的历史成交记录，你自然就会发现墨尔本买房最大的风险，第一个是买了后几年都不涨价带来的贬值风险，第二就是亏本也卖不出去带来的流通性风险。
最近我自己因为也在看房，所以和房地产朋友聊买房聊的比较多，很多自己是做房屋买卖和租赁的朋友经常向我抱怨，他自己在墨尔本买房难度还是蛮大的，买好后总感觉自己买贵了，有时事实也的确如此。我最近看了很多还不错的房，但现在的挂牌价，去掉交易税费后和房东五年前买入的价也差不多。但毕竟是200多万澳币的房地产投资，5年不涨价就是一次贬值风险很大的投资了。
第二类流通性风险主要集中在一手房，特别是一手公寓市场和有明显致命伤的二手房。很多北半球的朋友之前投资了很多墨尔本市中心的公寓，但由于这几年疫情打对折也租不掉，所以就来问我能否找个朋友帮忙，按当时的原价转手。其实我非常不忍心的告诉他一个非常简单的现实：澳洲的一手房市场可以针对海外买家甚至海外买家还是主力军，但你买了后再转让的二手房市场，只能面对本土的公民或者有PR的接盘侠，又会有谁来买你的公寓呢？
那买理财基金的风险有多大呢？房子毕竟那么大的一件物品，放在那里，而理财产品，基金的风险用个段子就能生动形象的来描述：你一理财，财就没了。你看中他的利息，他看中你的本金。所以朋友问我买点什么基金，我通常会告诉他首先要买权益类，再去判断这个权益会有多少风险。
我还是以50万澳币买一股澳洲首家幼儿园投资运营基金为例，首先是你的50万本金是投向一家幼儿园的开发运营，所以相当于十几个股东共同购买一个幼儿园，这里面的土地成本、幼儿园的开发成本都是可以一目了然的。每年8%的预期回报，主要来自于幼儿园这个优质资产包的升值和稳定的现金流回报。现金流如何计算也特别简单，这个幼儿园能容纳多少儿童，入园费是多少，入园率能达到多少，再加上政府对不同收入的家庭的孩子，入园都有不同级别的补助，差不多是每天100多澳币，所以幼教行业是疫情之下为数不多的，既能得到政府长期政策支持与补助，又能迎合人口结构的刚性需求带来的消费红利。
今天主要从投资门槛、预期回报、风险对比这三个维度，和大家聊了2022年在墨尔本买房，还是买澳洲首家幼儿园投资运营基金，如果你看懂今天的内容，你就会发现其实老罗是通过现象分析本质，重在科普很多信息不对称会给投资者带来的投资失误，更重要的是一起对投资市场保持一颗敬畏之心。如何保持，要么让自己变得更专业，要么学会判断与选择，选择专业的团队去帮助自己实现财富的增长。
最后回答开头那个尴尬的问题啦！我因为已经通过FC资本基金拿到了贷款的预批，在4月份之前额度都有效，所以我还是会先买房，毕竟也不能太谦虚。我说我在房产领域内不专业，我自己也不相信，所以投资总是优先投在自己专业的领域内。
但自己熟悉的专业领域，未必是最能赚钱，平均利润率最高的行业，有句话说得非常好，你永远赚不到在你认知范围之外的钱，所以如果买房后还有点闲钱，比如我五年前来澳洲，因为是188A签证，申请PR前要求家庭资产不能低于40万澳币，那时刚到澳洲也没有贸然的买房，所以稳妥起见，我那40万存了好几年的活期，如果当年能有这个幼儿园基金，我肯定会买，毕竟FC资本基金下188C的合规基金也有。更重要的并非是FC基金还是CF基金，我看中的是用未来已来的众筹经济、共享经济，在幼教行业中去投幼儿园投资运营基金这个新生事物的第一桶金。
老罗这一系列的澳洲财经脱口秀还有三期，如果你有任何想一起交流探讨的财经类话题都可以留言给我，赶快关注。第四期财经脱口秀，如何判断8%收益的澳洲基金，是否在收智商税呢？你只要学会问三个问题就能自行判断，我们下期见！ |
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