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路透北京1月27日 - 中国金融监管部门着力推进房地产行业风险化解及出清。继积极鼓励房地产企业间项目并购后，多家国内媒体相继援引业内人士称，监管层近日召集全国性资产管理公司（AMC）开会，研究其参与风险房企资产处置等。
资料图片：2021年10月22日，中国苏州，恒大旗下一处在建的住宅项目。REUTERS/Aly Song
多位业内人士对路透表示，去年以来其内部对于涉险房企项目相关的业务机会讨论较多，各地分公司亦有向总部上报相关情况，但因房地产行业整体形势不佳难言见底，且不少项目质量欠佳、牵涉复杂的债权债务纠纷，预计从政策利好到密集落地实操仍有待时日。
“类似的业务机会我们内部已经讨论了一段时间，”一位四大AMC管理层人士对路透称，“AMC以前偏好地产类项目，但从目前的行业形势来看，还没见到底部，暂时不会动。”
另一位AMC管理层人士则强调，介入涉险房企项目还在研究讨论阶段，不能将召集开会理解为监管机构对AMC的硬性要求。
多位业内人士指出，金融资产管理公司自身定位就是化解风险的专业机构，参与涉险房企项目亦是职责所在，且过往多年做过大量的房地产风险处置项目，可谓经验丰富；但作为自担风险的市场化机构，还是要有通盘的考虑，谋定而后动。
一位接触多家房企项目的人士称，自去年年中以来，四大AMC地方分公司已经在与不少房地产企业谈业务，但相关情况上报到总部后多未通过审批，因总部非常谨慎。
一位不良行业非持牌机构人士对路透表示，其公司已经把几家爆雷房企的项目过了一遍，可投资的项目机会并不多。
目前信达资产1359.HK正在深度参与中国恒大3333.HK重组事宜，信达旗下子公司信达香港董事长梁森林最新或委任为恒大非执行董事。但有业内人士指出，这主要是因为信达是恒大的重要债权人。
中国证券报周四报导，近日金融管理部门召集几家全国性资产管理公司（AMC）开会，研究资产管理公司按照市场化、法治化原则，参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。
中国央行金融市场司司长邹澜近日称，近期房地产销售购地均回归常态，市场预期逐步改善；房地产最核心的特征之一是区域性，在房地产长效机制管理框架下，更多地是落实城市政府属地责任，结合当地市场形势，因城施策实施房地产调控。
房企项目核心问题：超融、私售
数位行业资深人士对路透表示，对于已经出现风险、尤其是头部房企，项目多存在超融和私售两个核心问题。
一个项目正常的融资结构是30%的自有资金加70%的外部融资。超融即是指，一个项目实际嵌套了多个融资品种，甚至实际融入的资金超过了项目实际需要的100%以上，这就意味着这个项目里没有一点自有资金，即便把项目建成、完全出售，也不一定能够解决项目自身对应的总负债。
这种情况在恒大的项目中较为常见。
“恒大是把融资手段用到了极致，...他们监管账户可能有钱，但实际上是超融了，”一位不良行业人士称，恒大用物权、股权、电子商票各种方式融资，可谓“能融尽融，...他的资产还是要看仔细点。”
私售是指项目被私下销售，即项目的销售资金并没有进入监管账户、形成事实上的外流，这意味着项目对应的债权人虽然在名义上还持有抵押资产，但是抵押资产部分已经卖掉，资金也流失了。
一位AMC人士就谈到，AMC参与涉险房企项目处置“前路漫漫”，因项目金额较高、且项目多“沟沟弯弯，情况复杂，比如很多债权人都来要盘。”
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