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“按揭贷款买房，楼房烂尾了，开发商交不了房，银行贷款还用还吗？”
近日，浙江省嘉兴市一个烂尾楼引起一个购房者拒还银行贷款的民事纠纷，法院给出了许多人意想不到的判决结果。
贷款近400万买来烂尾楼
2014年底，在上海工作的许先生决定前往浙江嘉善购买一套别墅，因为总房款金额太大，许先生一时拿不出全款，便以该房为抵押担保，办理了按揭贷款，向某银行贷款392万元。
2015年，许先生向开发商支付了首付款，银行贷款很快也下来了，按照规定由银行一次性直接发放给开发商，并没有经过许先生的银行账户。
但该楼房开发到第3年，开发商因为资金链断裂，无力继续投资开发，工程一度停工，开发商无法按时交付房屋，只得向购房者宣布延迟交房，想办法周转资金。
2018年底，开发商正式向法院提交破产清算申请。
按照《企业破产法》及相关法律法规，如果楼盘符合交付条件，破产管理人应该继续履行已经签订的购房合同，向购房者交付房屋，但是经过调查，许先生购买的别墅尚未竣工验收，不符合交付标准，根本无法交付。
也就是说，原来的购房合同根本无法继续履行，于是法院指定的破产管理人书面通知了许先生：解除他与开发商之间的《商品房买卖合同》。
许先生不能接受这一点，开发商交不了房，本该把房款退给我，可现在他们破产了，一时没办法退还全部房款，我为什么要给银行还款？从2019年底起，许先生毅然停止了向贷款银行支付月供。
2020年底，贷款银行向嘉善县人民法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。
嘉善县人民法院对此案进行了审理，在审查相关证据，并向当事双方充分了解情况后，法院审理认为贷款银行和许先生签订的《个人购房贷款及担保合同》有效，许先生拒不履行合同义务，已经构成违约，应该继续履行合同，偿还银行贷款。
但许先生认为楼盘已经烂尾，不可能完成交付，自己不应当继续还贷。
2021年下半年，一审法院考虑到房子无法完成交付，要求许先生继续按月偿还贷款已经没有意义，故而判决解除《个人购房借款及担保合同》，许先生归还银行借款本金、利息，以及未按时还贷的罚息，合计220余万元。
一审判决后，许先生不服，向嘉兴市中级人民法院提起上诉。
二审判决：不用还
2022年1月，嘉兴中院对此案进行了开庭审理。
案件争议焦点很明确：《个人购房借款及担保合同》已经解除，剩余贷款本息220余万元，是否应当由许先生承担？银行认为应该；许先生认为不应该。
这一次，法院给出了与一审完全不同的判决：不支持银行的诉讼请求，也就是说银行败诉了，许先生无需向银行归还剩余贷款本息220余万元。
这个结果出乎了所有人的意料，二审法院为什么会如此判决呢？
一审法院的判决依据是银行和许先生签订的《个人购房借款及担保合同》第38条约定，而这条约定却被二审法院给否决了。
二审法院认为《个人购房贷款及担保合同》第38条约定是银行单方面提前拟定的格式条款，这种格式条款在银行业务中十分常见，该条款存在一个关键问题：它刻意加重了许先生的责任，而减轻了银行的责任，显失公平，对许先生不具有拘束力。
最重要的是，第38条约定与最高法的相关司法解释抵触，不具备法律效力。
2021年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（许先生）。”
这条规定对应的完全就是许先生这种情况，他与开发商的《商品房买卖合同》、与银行的《个人购房借款及担保合同》都已经解除，那么开发商应该把收到的购房贷款本金及利息返还给给银行；把收到的购房款的本金及利息返还给许先生。
2022年2月初，嘉兴中院作出二审判决：银行败诉，许先生无需归还剩余贷款本息，200余万元贷款本息返还责任，应由开发商承担。
两个关键点
许先生能够打赢二审诉讼，关键点有两处：一是最高人民法院审判委员会修正了《解释》；二是许先生与开发商之间的商品房买卖合同解除。该案件让很多买了烂尾楼但仍然需要偿还贷款的购房者看到了“解除枷锁”的希望，但前提是要实现修正后的《解释》第二十一条规定的“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后”。
现实情况是很多房子虽然烂尾了，但开发商仍在，商品房买卖合同依然有效，这就无法满足修正后的《解释》第二十一条中的解除合同的要求，也就无法“甩”掉银行贷款。对于贷款银行来说，修正后的《解释》和这一案件也给贷款银行敲响了警钟——虽然这种案例仍是极少数，但也不是不会发生，一旦发生最终这笔贷款会成为不良贷款，给银行带来经济损失。银行以后再给期房贷款时考虑的问题不仅仅是买房人的信用和未来还款能力，还要再加上楼盘项目会不会烂尾。 |
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