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华人澳洲中文论坛›论坛 › 澳洲生活 › 澳洲房产 › 公寓的增值不高，投资的价值是什么？

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    公寓的增值不高，投资的价值是什么？

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    2022-3-23 11:29:05 26076 28

    请问各位大神，公寓的增值幅度很小，物业费又高，那么投资的意义是什么？我在墨村，小弟是地产投资方面的新人，感谢各位指教。
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    全部回复28

    sophia_ipod 发表于 2022-3-23 07:18:40

    sophia_ipod 沙发

    2022-3-23 07:18:40

    负扣税，嗷嗷高
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    zhuqingfengyue 发表于 2022-3-23 07:30:30

    zhuqingfengyue 板凳

    2022-3-23 07:30:30


    负扣税是哪里？ 之前听人说公寓的耗损值很高，每年靠这个负扣税。但是不是要找会计才能计算耗损？
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    kao7fens 发表于 2022-3-23 07:45:04

    kao7fens 地板

    2022-3-23 07:45:04


    买新房，折旧，每年净亏损，然后抵扣工资的个人所得税
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    yanghaoran 发表于 2022-3-23 07:54:59

    yanghaoran 5#

    2022-3-23 07:54:59


    这个我不懂，卖房的时候还要还回去啊，所以到底占什么便宜了？
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    ty大树 发表于 2022-3-23 08:01:29

    ty大树 6#

    2022-3-23 08:01:29


    可以一直不买，退休再卖或者当遗产
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    cjmelody 发表于 2022-3-23 08:09:24

    cjmelody 7#

    2022-3-23 08:09:24


    持有一年以上，资本利得税有50%的折扣，还是合算的
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    bobocai 发表于 2022-3-23 08:22:49

    bobocai 8#

    2022-3-23 08:22:49

    先自住半年，然后出租，6年之内再自住，是否不需要交增值税？
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    瑕不掩瑜 发表于 2022-3-23 08:32:55

    瑕不掩瑜 9#

    2022-3-23 08:32:55

    投资新公寓的一是高收入人群可以负扣税，二是海外投资者，只能买新公寓。
    五年以上的公寓负扣税价值就很低了，很多人钱不够的会买来自住。
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    刘澄渊 发表于 2022-3-23 08:44:01

    刘澄渊 10#

    2022-3-23 08:44:01

    在你被洗腦前：

    負扣稅簡單點就是你做房東，租金收入減去各種開銷（利息，折舊，地產代理佣金）後如果是負數的話可以從你的income tax減去。如果你收入高於18萬，marginal tax rate是45%的話那你每虧損$1政府回你0.45c。但，你仍然是55c out of pocket。
    新房可以做depreciation（找quantity surveory做depreciation schedule），由於新房depreciation的數目大，所以很多時候是你帳面上是negative，但實際上是positive cash flow，那就又有cashflow又有tax refund。
    但有兩點很多人沒有提：
    1. depreciation到你賣房時也會計誰capital gain tax裏，當然你一年內不賣的話是CGT減半，但你要明白不是100%的depreciation都是進你口袋的。
    2. negative gearing有用的前提是樓價只升不跌。不然你隨時間過去depreciation減少的話你只會更negative。值不值得就各有各說了。

    有錯的請大家指正。
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    lielie2727 发表于 2022-3-23 08:51:51

    lielie2727 11#

    2022-3-23 08:51:51

    存在的价值有：
    1.养活了一群strata的人，带动了GDP
    2.割小白韭菜
    3.割海外韭菜
    4.市中心地少，有人群需要。比如单身白领女性住house不安全
    5.悉尼的话，house贵，买不起又要成家，只能选单价低的公寓

    顺便说一句，负扣税就是割小白韭菜的好理由。

    一个房子涨价100万，一个房子跌20万。你喜欢交税的，还是喜欢负扣税的？

    看我打这么多字，加个分吧，我要摆脱光脚族。
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    zwjwater 发表于 2022-3-23 09:01:46

    zwjwater 12#

    2022-3-23 09:01:46

    而且付扣税一直有争议要取消？
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    weijingjiayou 发表于 2022-3-23 09:06:53

    weijingjiayou 13#

    2022-3-23 09:06:53

    头些年负扣税了，5/6 年之后租金可以cover所有费用，甚至每月贷款本金的部分，那么三十年后不就是租客白送了套房给你吗。大地破房估计要十年左右才能正现金流，对前期资金投入要求高入门上车不容易，但是小公寓差不多中产都可以负担头5/6 年的负收入
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    rainzim 发表于 2022-3-23 09:17:13

    rainzim 14#

    2022-3-23 09:17:13


    不管你说的有没有道理，看你这么辛苦码字的份上给你加点分吧，鼓励一下新人
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    tinawon 发表于 2022-3-23 09:29:42

    tinawon 15#

    2022-3-23 09:29:42

    支持
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    wenquan_lin 发表于 2022-3-23 09:41:11

    wenquan_lin 16#

    2022-3-23 09:41:11


    captial gain有50%减免

    然后钱有时效性的，退税是马上拿到可以用的，明白吗？
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    fdwar1rne4 发表于 2022-3-23 09:54:06

    fdwar1rne4 17#

    2022-3-23 09:54:06

    Check 3501/486 Pacific highway, St Leonards.

    Bought for $5,485,000 off the plan. Settled in January 2020.

    Just sold $8.1M.
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    ywy8518 发表于 2022-3-23 10:07:04

    ywy8518 18#

    2022-3-23 10:07:04


    8.1M, 谁买了这种房
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    jacky-chang 发表于 2022-3-23 10:12:47

    jacky-chang 19#

    2022-3-23 10:12:47

    楼主这个问题其实应该问问你自己，是属于什么样的投资者？一般来说收入低，钱少的买公寓，收入高，钱多的买house。为什么上喜欢买house呢，因为大部分人都是年薪20万以上的，不买house买啥。。。
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    colorzhu 发表于 2022-3-23 10:25:43

    colorzhu 20#

    2022-3-23 10:25:43

    House能住得舒服的实在不多，贵且杂事多，生活不是很方便，每个人的生活习惯不一样，有人喜欢种花种草，有人就喜欢逛街买东西，有人喜欢清静有人喜欢热闹。公寓这两年主要受疫情影响，等工作生活逐步恢复正常，出租回报和各种业余生活丰富起来了就看出公寓的好了。还有等利率上涨时公寓比house负担小很多，涨幅小风险也小。
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    chiefscholar 发表于 2022-3-23 10:31:23

    chiefscholar 21#

    2022-3-23 10:31:23

    现在公寓太多了，到处建
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    calix 发表于 2022-3-23 10:39:50

    calix 22#

    2022-3-23 10:39:50

    以前公寓和house的增幅差不多的，所以很多人买公寓投资。公寓和house增幅拉大只是这几年的事情
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    chulaiguo 发表于 2022-3-23 10:44:21

    chulaiguo 23#

    2022-3-23 10:44:21


    加入我今年因为depreciation退回五百刀，五年之后我卖房子，可能只需要还三百刀？ 而不是五百？
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    极地1921 发表于 2022-3-23 10:50:34

    极地1921 24#

    2022-3-23 10:50:34


    大概是这意思吧，具体你要找会计师算的
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    xyccec 发表于 2022-3-23 10:56:36

    xyccec 25#

    2022-3-23 10:56:36


    在澳洲  常住的自住房以外, 其他物業就算作投資房, 不管那些房子是否出租收取租金為目的.....
    在市區擁有一個小單位, 有時是因為方便, 方便上班工作等.....  
    小單位業主不需要看顧物業的公家地方.....
    小單位的價格是能力可以額外負擔的, 升不升值沒有什麼大不了, 反正賺了也是要分一半給稅局.....


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    xueyemwm 发表于 2022-3-23 11:01:37

    xueyemwm 26#

    2022-3-23 11:01:37

    一，好地段的公寓还是有需求的。
    二，长期（十年，二十年）看，公寓的价格也是会涨的。而上述好地段的公寓，长期看价格的涨幅不一定会小于一般的的house。
    三，近期（5~7年）公寓没怎么涨，有些甚至还跌。而同时期house总体上涨很多。
    四，结合上述各点，有一个可能，后面一段时间（2~5年），公寓有机会补涨，尤其是好地段的公寓，可能补涨幅度还不小。
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    光阴的故事 发表于 2022-3-23 11:10:54

    光阴的故事 27#

    2022-3-23 11:10:54

    同样价格的公寓比耗子，住的舒服多了
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    Jbbdm 发表于 2022-3-23 11:18:32

    Jbbdm 28#

    2022-3-23 11:18:32


    差不多是这样，现在CBD的租金明显上涨了，我一个小公寓靠租金每个月自己再掏一点点本金就行了，确实有让租客养房的感觉
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    xueyemwm 发表于 2022-3-23 11:29:05

    xueyemwm 29#

    2022-3-23 11:29:05

    公寓投资的价值就是，想投资，但钱又不多，又不想错过，可以退点税的人
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