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房地产投资最重要的一个要素是什么？
位置！位置！还是位置！
曾经100万澳元在澳洲可是豪宅的标志。现如今，烂大街了，100万的房子已成为一种常态。
根据PropTrack的数据，目前澳大利亚有1100多个城区的房价中值超过100万澳元！
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在当前澳大利亚房地产盛世下，仿佛买房子就对了，别管买哪。
如果你这么想，就太片面了。
上周我们聊过，澳洲房子7-10年涨一倍不是空谈，而是实际存在的。
那最关键的就是你买到哪？
虽然说1100多个100万以上的城区一半以上都在新南威尔士州，但新州的房子也分涨的多少。
所以，无论你是首次购房者还是经验丰富的房地产投资者，在投资房地产时，你在四处寻找新的物业时，至关重要的是要在一个可能升值、风险最小且具有最大回报潜力的地区购买！
以下是我个人以及周围朋友一起总结的一些购房心得，仅供参考，希望可以对你产生些启发：
1、清楚的知道自己预算：
买房子前，最重要的是要知道你的预算是多少。
对于大多数人来说，他们的购买能力决定了他们有能力投资的地方。
在澳大利亚尤其如此，不同地区的房价中位数可能会因购买的地点而有很大差异。
比如：在今天的市场上，你可以500,000 万澳元在珀斯买套独栋屋，到悉尼最少就需要 110 万澳元不等了。
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为了确定你的预算和借贷能力，建议与贷款经纪人或银行会面并获得贷款的预先批准。
预算确定好后，你就可以从入围的地区中进行选择了。
根据我个人的经验，如果你有200万澳元的预算，建议可以少看200万的房子，可以多关注下150万左右的房子。
至于为什么，经常买房子的老手应该都懂。
此外，你还需要了解清楚，需要付多少印花税，律师费等等其他费用。
2、了解近期周边房屋销售数据
在找房子的时候，了解你选择地区的人口统计和市场表现至关重要！
找一些有信誉的来源，可以为你提供多年来郊区销售业绩的数据，比如：REA、Domain 或者是你愿意花钱的花可以试试CoreLogic。
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查看历史数据可以帮助你确定一个郊区在它的周期中处于什么位置，是达到顶峰、触底还是接近繁荣。
在检查数据时，要查看历史增长趋势：过去一年、三年和五年的市场表现如何？
如果你想近距离了解一个未来可能选择的地区，另一种方法就是联系当地中介，房地产中介还可以帮助你分析该地区其他租金的历史表现，包括空置率、当前收益、租金回报和最高需求的物业类型。
这将帮助你缩小你的房地产搜索，无论你是一个投资者或自住者。提醒下是联系当地房产中介（英文：Local Real Esate Agent）。
注意，考虑到近期澳洲洪水挺严重的，如果你要选择城郊的房子，一定要反复实地考察。
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3、看看现在市场供应和需求
如果，你已经确定了自己选的地区销量很好，这可能表明强劲的需求和房地产市场。
虽然，这是好消息，但这只是硬币的一面。
即使这个地方在销售方面做得很好，最好也要考虑到该地区正在进行的建设数量。
如果有大量的开发项目正在进行中，这可能会导致供应过剩，进而导致房价、房产价值和租金收益下降。
在需求方面，也要确保控制该地区的人口增长。
人口不断增长的郊区也必然会使现有房产供应紧张。
4、探索周边城区
如果你是考虑投资的话，一定要看清时机，具体的内容我再上周的文章中已经提到过了，就不再过多叙述。
当前的房地产繁荣可能不是一个好的投资，因为价格已经高企，而回报正在放缓。
因此，你无法兑现你所追求的最大回报。
如果是这样的话，你可能想要避开高峰地区，选择附近更实惠的选择，可能会受益于连锁反应。
这样，当它开始繁荣时，你就已经拥有了该地区的房屋。但若你是自己住的话，可以忽略，早晚你都要买。
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此外，邻近的城区可能会提供更多的选择，可能更符合你的预算和你喜欢的房地产类型。你甚至可以捡到便宜货。
就比如去年悉尼疫情封锁期间，朋友老朱就在悉尼上北区，孩子学校附近区，淘到了一套相当不错的独栋屋。
为什么说不错，当时房东急着出手，周边城区房价都涨疯了，这个地区房价涨幅还好，所以没怎么和房东还价就买了，现在差不多涨了 30万了。
5、关注学校，基础设施
需要研究的一件事是，在郊区或附近地区是否有任何规划的基础设施发展。
便利设施和基础设施的可用性大大增加了城区的价值，所以密切关注政府的实施建议可以对你有利。
研究一下该地区正在进行的基础设施项目。
是否有新的公共交通计划？
附近有购物中心吗？
附近是否有好的学校？
这些设施可以提高房产对潜在租户和/或购房者的吸引力。
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例如，如果一个新的超市或购物中心即将开业，这可能表明该公司已经做了研究，并发现郊区将迎来一个显著的增长率。
这也将影响你如何看待公共设施方面的决策过程。 |
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