金科，一家千亿房企的中场战事

瞬间枯萎

假如将房地产行业，描述为一个江湖，涓滴不为过。一些拥有全国影响力的房企，在过来几十年时间里，搅得地产江湖风起云涌。有一些房企的格调是厚重、绵长、精密。
金科起家于重庆，被重庆人称为“花园洋房之父”。重庆有句俗话，“去南山看夜景，到解放碑看美女，到金科买房子”。从这句话能够看出金科在重庆人心中的口碑和位置。
许多年后的明天，金科早已不是偏安一隅的房企了。二十三年来，金科不只带着精工质量走向全国，更在地产江湖幻化莫测的2021年，凭借稳健的根本面，成为多数继续上榜百强的全国性民营房企。
继4月29日发布2021年年报后，5月6日，金科召开了2021年度线上事迹公布会。当天，公布会现场的布景为中国红，一如金科LOGO的色彩，这也明示着金科过来一年的事迹。“从总体上看，金科运营开展稳健的态势没有变，长时间向好的趋向没有变。”金科董事长周达在事迹会上称。
01 营收冲破千亿大关
纵观2018年以来的房地产市场，其低谷期的造成是多种缘故使然，如高增速的逝去、房住不炒的主基调等。能够说，迎来大洗牌的房地产市场，是时期所至无奈幸免后的调剂。
2020年以来，更有不少已经外行业排名前列的房企，深陷债权守约的泥潭不成自拔。又有一些百强房企，在这一轮周期中，被淘汰出局。而中国房地产市场从1998年开始至今，几轮周期上去，十几年前的百强房企，淘汰率已达到80%以上。
成为多数继续上榜百强的房企，金科靠的是贯通一直的“稳”字。这也是金科二十多年来，维系一向水准的症结所在。进入2021年，面对市场的诸多不肯定性，金科推动“一稳二降三晋升”运营战略，走在了得多房企的后面。
所谓“一稳二降三晋升”，即坚持稳健开展，被动降负债、降库存，晋升盈利才能、晋升中心竞争力、晋升资产经营才能。在范围增速再也不顺应当下市场时，“稳”这个运营战略被金科放在了首位。“关于金科来讲，稳健开展将是金科以后及将来较长一段时代内开展的主基和谐主旋律。”周达曾屡次对外强调。
“优化财务构造、抢抓销售回款、盘活优质资产、压降投资强度和各类开支，紧紧守住了现金流平安。”周达在刚刚完结的金科2021年年度事迹会上表现。

（金科董事长周达，2021年年度事迹公布会）
金科运营标的目的和思绪及时调剂后的成果，能够从它的根本面（次要指营业支出、现金流、净资产等）看出来。2021年，金科完成营业支出十一23.10亿元，同比增长28.05%；完成净利润66.88亿元，其中归属于上市公司股东的净利润36.01亿元。
走强的还有金科的销售回款率。正如周达所言，2021年，金科将保障现金流平安，作为一把手的头等工程。在“以收定支、先收后支、收大于支”的现金流办理模式下，金科坚持抓有回款品质的销售，以有价值的销售回款充盈企业现金流。
2021年，销售面积1966万平方米，延续4年位列行业TOP10；销售回款为1853亿元，回款率达到101%，创历史新高。算上这一次在内，金科销售金额，曾经延续3年位列行业TOP20。
销售回款率翻新高时，金科还经过静态调剂出产运营节拍等形式，完成了运营性现金流净额142亿元，这一数据延续4年为正。实际上，金科根本盘的巩固，还体当初升高的杠杆程度之上。
为了放弃公道的杠杆程度，金科在2021年被动降负债。在保障现金流平安的条件下，金科大幅压降了有息负债范围，由上年末的976.64亿元，降落至806.10亿元，同比压降范围约170亿元，较2020年6月末，最顶峰值压降范围近300亿元。
在多管齐下后，金科的“三道”红线检测目标，在2021年上半年继续知足“绿档”要求。截至当年年末，金科资产负债率为79.07%，同比降1.65个百分点。净负债率为69.51%，同比降5.56个百分点；扣除合同负债后的资产负债率69.17%，同比降0.68个百分点。

2021年，一些存在危险的房企，受到专业机构下调评级。评级的下调，传至金融机构这个层面，再叠加市场信贷政策的收紧，致使这些房企的融资之路，其实不顺畅。
这一年，金科主体信誉等级维持不乱，境内评级方面中诚信、联结评级均给予AAA级；境外评级方面标普国内评级由B+跳级进步至BB-，瞻望不乱。
金科享用到“绿灯”亮了的融资环境。这一年，金科完成公司债、美元债、超短债等境表里各类地下市场债权融资10次，融资范围约十一8亿元，在A股民营房企位于前列。
在一位资深地产人士看来，恰是前瞻性地调剂了运营思绪和战略，金科能力造成良性循环的闭环，进而在严厉的市场行情之中，成为多数能稳健开展的民营企业。
02 保交付、保兑付
上世纪80年代，企业社会责任的静止在我国衰亡，最后集中于和资源无关的行业，好比石油、矿山等，起初规模扩张到制鞋等日用品企业。中国的民营企业，恰是从上世纪末，开始重视社会责任问题。
顾客作为企业最首要的利益相干者之一，对企业执行社会责任的冀望与要求继续攀升。按照 Porter Novelli 机构 2019年的一项考察显示，逾90%的消费者，对执行社会责任的企业印象良好，乃至会帮忙企业，进行侧面口碑传布。
尤为是近年来，跟着企业竞争的加剧，产品与办事同质化景象的凸显，企业发展社会责任流动，已成为构建良好形象、晋升经济效益、维系高品质顾企（顾客与企业）瓜葛的首要伎俩。
但是，说起来容易，开始也容易，但难就难在关于社会责任感的践行，很少有企业能做到从一而终。2021年，得多房企爆雷后无奈交房，金科却抢抓出产运营，坚决执行“保交付、保民生、保不乱”的责任。
金科实现了大范围、高品质的交付。其中，金科及所投资的公司，期末在建名目约400个，完工面积约2十一1万平方米，全年交付住宅面积约2175万平方米，屋宇套数约14.16万套，处于行业当先位置。
保兑付，也是金科2021年干的一件小事。过来一年，因无奈兑付到期的债权，一些房企或躺平或爆雷，在地产江湖掀起巨浪。反观金科，它不只完成了地下债权100%的兑付，更用2021年年报数据，向外界展示了金科的经营实力以及财务管控才能。

（金科副总裁兼财务担任人宋柯，金科2021年年度事迹公布会）
在金科2021年年度事迹公布会上，金科副总裁兼财务担任人宋柯提到：“运营端踊跃推动停工复产，经过抢抓销售回款，盘活预售监管资金；优化名目公司股权，催缴应收账款，处理积淀辎重物业；沟通金融机构放慢放款，严控非须要开支等各种形式积淀资金，保障到期债权的兑付任务。”
两大兑付力，只是金科践行社会责任感的冰山一角。
作为重庆首家千亿级民营企业，金科被动执行社会责任，以消费帮扶和纾困解难帮扶为任务重点，持续深入与重庆市慈悲总会等慈悲机构协作，累计投入超千万元。
金科还被动参预抗洪救灾，助力河南灾后重建；关怀关爱窘境儿童，组织党员干部家庭赴重庆儿童庄园联谊共建；继续推动穷困大先生赞助，累计帮扶大先生2000余名。
努力于扶贫和慈悲的金科，获取了“2021-2022中国房地产年度社会责任感企业”、 “全国脱贫攻坚先进个人”、“第11届中华慈悲奖”的名称。
实际上，早在成立之初，金科就在践行社会责任感。迄今为止，光精准扶贫这一项，金科就累计投入5.38亿元，在13个国度级穷困区县、26个乡镇、95个行政村，辐射并带动建档立卡穷困户6434户，总计约2.3万人脱贫增收。自成立以来，金科累计向国度级穷困县投资超400 亿元，帮忙难题家庭10万户。
金科的社会责任感，还在于它对产品力和办事力的注重水平。在金科看来，产品力和办事力就是生命力，这是客户满意度晋升的内核所在。因此，即使身处严厉的行业应战中，金科仍然奉行“产品主义”之道。

从经典的廊桥系、王府系、天湖系，到如今的琼华系、博翠系、集美系，每个产品都遭到客户的认可。好比，其博翠系产品重点关注“安康”主题，将多项金科“生命家”技术融入安康糊口圈。地下数据显示，金科业主满意度延续 10年超过 90％。
金科还以名目现场的“绿色化”，以及施工资料的“绿色化”为中心，将绿色开展贯通到企业出产和运营办理过程当中。能够说，也恰是由于继续承袭“美妙你的糊口”的企业使命，从一而终地践行社会责任感，才迎来金科又一次良性循环的闭环。
03 “地产+”业务提速
多元化运营是企业开展策略之一，被以为是企业减少竞争力的无效形式。但多元化策略关于企事迹效的影响是双面的，它既帮忙企业战胜微观危机，完成事迹的晋升，也可能好转企业的事迹表示。
这其中的症结点之一，取决因而否相干多元化。非相干多元化会加大企业危险，而相干多元化可以晋升企业的生长性和盈利才能。金科很显然是后者。
2018年底，金科“四位一体”策略应运而生，产品构造由“房地产开发+社区综合办事”，降级为由民生地产开发、科技产业投资经营、社区综合办事、文明游览康养等构成的相干多元化产业，逐渐构建起本人的生态零碎。虽然开辟了多个“赛道”，但金科明白“地产主业”的条件下，多元业务均与主业相干。
2020年底，金科降级公布“四位一体、生态协同”新的开展策略，即精耕地产主业，做强智慧办事，做优科技产业，做实商旅康养，在此根底上进一步整合产业链生态圈。
金科的“地产+”业务由此完成了提速。作为金科多元赛道规划的主力之一，金科商业造成了成熟的三大商业产品线规划：以金·WALK为代表的将来办事型社区级商业核心，以金科核心为代表的新一代城市综合体，以金科·爱琴海为主的新一代购物核心。

目前，金科商业在管名目80个，在管面积307万平方米，其中矜持体量98万平方米。这一年，金科商业营业支出同比增长30%，EBITDA（税息折旧及摊销前利润）同比增长32%。金科商业已跃居商业地产前20强，还成为排名回升最快的企业。
跟着地产行业辞别搞黄金时期，物业办理成为“被疏忽的蓝海市场”。无数据显示，预计到2030年，物业市场范围无望达到3万亿元。但是，早在2000年，金科就创立了金科办事，后者也成擅长重庆，开展于全国。
在积淀到第二十个年头，金科办事于2020年十一月正式在港交所上市。它成为西部那年年内最大的一笔IPO。上市之后40天内，金科办事股价涨幅一度超过35%。
2021年，经过四大业务深度协同赋能，金科办事运营事迹高品质攀升，营业支出达到59.68亿元，同比增长约77%；归母净利润10.57亿元，同比增长71%。“金科办事作为金科的中心子公司，同时又是一家独立的H股上市公司，咱们既为其疾速开展赋能，又为其独立运营发明了前提。”周达在金科2021年年度事迹会上提到。
从多个维度看来，金科办事目前都位居行业头部。从消费者满意度来看，金科办事延续10年超90%；从办事范围来看，金科办事合约办理面积，达到3.6亿平方米，其中独立第三方占比63%。在管面积2.38亿方，同比增长52.31%。
近些年来，国度和中央政府出台了不少政策，好比产业翻新降级、区域一体化开展、开展公募REITs、产业地产融资渠道继续拓宽等等，这让产业地产迎来全新的开展格式。对2014年就规划产业地产的金科来讲，这无疑是其不乱开展的助推器。
金科产业已在提速。截至2021年年末，金科产业规划了22城，开发和办理园区28个，办理面积1300万平方米。凭借稳健的产业招商才能，以及全周期的产业经营办事，金科产业曾经延续五年获取“中国产业园区经营优秀企业”名称。

家喻户晓，产业地产自然具备资管基因，金科也深认为然。因而，跟着临沂、潍坊两地产业园区开园经营，江津智慧科技城、济宁生命安康科技城实现招商，金科也在同步探究，经过“园区经营办理”做实轻资产经营业务。
金科的轻资产经营才能，在2021年失掉零碎性的晋升。好比金科代建业务开展模式日益成型，全年完成代建名目销售金额超20亿元，新增代建贮备修建面积140万平方米。
“金科的相干多元化，做到了主次清楚互有增补，终究反哺并晋升了金科的生长性和盈利才能。”前述地产资深人士以为。
如今，金科曾经不单单是一家建房子的公司，但它仍是如现在做匠心产品同样，每一个步每一个个环节，都走得稳稳铛铛。
（除独自标注来源外，以上图片来自视觉中国）
（作者丨易浠编纂丨韩忠强）

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