千亿房企阳光城的惊魂200天

水绿山高

撰文 / 李逗
编纂 / 董雨晴
2018年，闽系房企阳光城终于跨入千亿营垒，时间比董事长林腾蛟方案的早了足足两年。喜不自禁的林老板，给一切员工派发了一枚金戒指，盒子上印着“千亿记念”。庆祝千亿的公司年会上，林老板还很阔气地给员工们送出了7辆奔跑S级轿车，每辆造价十二0万元以上。
那是阳光城最闪亮的黄金时代。从碧桂园到职的吴建斌、朱荣斌先后脚参加阳光城满一年，阳光城一改此前的一二线城市扩大策略，转而用上了“高周转”模式，下沉到三四线市场。“小碧桂园”成为外界认知阳光城的明显标签。
过后的林腾蛟，手中握有宏大的业务幅员。出世于新加坡归侨家庭，福建闽侯县尚干镇人的他，与永辉团体的张轩松、比特大陆的詹克团同为老乡，被福州网友称为闽侯“三杰”。而他执掌的阳光龙净团体年支出过2500亿元，可谓“福建最大民营企业”，位居民营企业之首，风头曾盖过风口上的宁德时期。旗下房地产上市平台阳光城，闯入了TOP20房企名单内，销售金额超2000亿元。
但在去年10月29日，因三季报运营好转，阳光城两名董事投下了支持票，这间接触发了阳光城的“股债双杀”。阳光城刹时堕入运营危机和债权守约危险。为了避免守约，林腾蛟穷尽所有方法搞钱，压上了整个身家化解危险。这类誓与公司共存亡的姿势，在爆雷房企中其实不多见。
但危机并没能被真正解决。尔后的阳光城人事震荡不停，债权缺口更大，理财兑付危机随之蔓延。从去年10月底至今，阳光城的自救时间曾经继续了近200天，通过一系列债权处理措施后，阳光城的最新债权缺口达300多亿元。
尝到了“千亿苦果”的实控人林腾蛟，满眼焦虑。2022年5月初，阳光城将永康众泰小镇以57亿元，高价转让给滨江团体，这宗名目曾被公司视作扩张浙江市场的贮备资源，转让发售实属无可奈何。与此同时，债券市场的乌云，也一直笼罩在这家企业上空。就在买卖转让的一周后，5月13日，阳光城债券又泛起暴涨，“18阳城01”盘中暴涨近9%，最高价为90.6元。
债台高筑之下，林滕蛟没有等来绝地出击的那一刻。
极力求生
房地产并购市场曾经寂静了许久，只管政策不停吹暖风，逐渐放松收并购前提，但鲜有大笔收并购买卖真正达成。外界能看到的，仅有部份遇险房企收回的甩卖资产求助信号。但隔天一早，这些动静又再次吞没在信息激流中，很少有人关注。
大家心里都分明，收并购的市场情势仍旧很繁杂。这些被摆上货架的名目只管遍布全国，但大多存在少量合营和联营的情景，债权层面蟠根错节，处置起来尤其辣手。手握金钱的买家们与其啃这些“硬骨头”，不如到以后的地下土地拍卖市场去“捡漏”。
阳光城转让永康众泰小镇的名目买卖，扯开了收并购市场的一道口子。
2022年5月6日，众泰小镇被阳光城以57亿元转让给滨江团体，价钱比以前的动手价低了约4.45亿元。也就是说，持有众泰小镇的一年时间里，阳光城反倒赔了4.45亿元。
永康众泰小镇从“宠儿”成为“弃子”，也不外一年时间。2021年7月，阳光城以61.45亿元的价钱，将曾经成为烂尾名目的永康众泰小镇支出囊中。这个布局总占高空积3.1平方千米，总投资65.5亿元的小镇，被永康市列为重点打造的新型生态小镇名目，阳光城曾寄但愿靠它拓宽江浙市场占有率。
那次的收购价钱十分廉价，楼面价只要7174元/㎡，比过后1.5万元/㎡摆布的地下市场楼面价廉价了近一半。也正由于买卖价钱够吸惹人，即使那时阳光城曾经泛起销售乏力和利润下滑的状况，依旧咬牙买下了这个烂尾名目。
但这笔资金范围超60亿元的小镇名目，对任何房企来讲都颇具应战性。它们投资周期长，报答周期短，往往属于“看着很香，但吃上去却容易消化不良”。胜利买卖57亿元的名目后，阳光城至关于甩掉了一个债权包袱，但这笔买卖却不克不及解当务之急。等候林腾蛟补缺的资金缺口，高达逾300亿元。
老板林腾蛟不是没有致力过。2021年10月，阳光城股债忽然泛起暴涨，林腾蛟不吝押上了身家，对展期美元债全额担保，还把阳光城母公司福建阳光团体放到了担保桌上。

图/阳光城官网
那段时间，林老板忙着一边商谈债权展期，一边减速变卖资产，包罗债券展期、资产处理以及管制本钱等行为。阳光城的高管们也随着亮相，公司总裁以上高管领6折工资。
随后的十一月，林腾蛟又返回他的福州大本营，想方法和老乡们借钱，用来盘活资产。他辞掉了兴业银行董事一职，二级市场发售股票价值近 50 亿元。乃至连刚刚动手不久的4.8%万物云股权，也被林老板提前变现了。大股东福建阳光团体也在想方法，血亏出让ST龙净管制权以回笼资金。
只惋惜，一系列危险化解的措施，并无援救阳光城于水火之中。押注整个身家的林腾蛟，为阳光城换来了3笔美元债的展期，但因为公司可动用资金急剧增加，遭到多家评级机构下调评级。林腾蛟奋力抵制了两个月后，阳光城仍是不成挽回地堕入清偿务旋涡。
2022年1月末，阳光城公布了2021年度的事迹预报，公司事迹预计亏损在73亿~86亿元。因为亏损状况过于失常，马上引来了深交所的问询。在那份回复深交所问询的布告中，阳光城直白陈说了资金窘境，“虽然货泉资金有271.8亿元，但实操中可灵敏动用资金还缺乏1%，根本等于干涸。”
时至如今，这场踊跃的自救行为，没有换来阳光城的命运行机。截至5月5日，阳光城已到期未领取的债权本金算计金额301.91亿元，比拟债权危机刚发作时更多了。押注整个身家的林腾蛟，在往年2月被福州中院列为被履行人，履行标的为6亿元。
阳光城最新一季报数据显示，阳光城总负债为3202.44亿元，同比减少1.29%。其中，活动负债2799亿元，同比减少3.7%，比2021年年底的2699亿元又多了100亿元。
一场硝烟当时，林腾蛟实现债权缺口的压力反而更大了。
穿插守约危险蔓延
阳光城的债权危机没能化解，这触发了穿插维护条款，大火间接烧至母公司阳光团体。
据媒体统计，比来几个月，林腾蛟和阳光城的高管们一连开了最少18次持有人会议。往年2月份，阳关城两笔美元债未能及时兑付利息，正式构成守约事情。这之后，中期票据、超短融、公司债等持有人会议变得分外密集。
最早压垮阳光城的是两笔美元债的兑付利息，金额仅仅是2726.25万美元。这关于一家销售范围超2000亿元，资产范围达2000亿元的TOP20房企是不成想象的。
林腾蛟要应答的困难相继而来。他不只要忙着找钱，还要避免穿插守约危险的蔓延，不能不和少量持有人进行会谈，对旗下的中票、超短融、公司债等追求豁免以及债权展期，并为此提供增信措施。
穿插维护条款在房企的融资过程当中，其实不少见。个别来讲，房企在触发穿插条款时，会有几天的宽限时间。企业在此期间及时还款，就能顺利化解危险。此外一种计划在于，在宽限期间和持有人进行会谈，获取豁免前提。但这些豁免前提往往都很苛刻，企业沟通会谈的难度十分大。
而经过数次持有人会议的投票后果来看，阳光城若干债券的豁免和展期经过率其实不现实。守约条款反噬作用很快浮现，阳光团体的守约动静不停传来。去年十二月，阳光团体泛起美元债守约，尔后四只超短融、两只中票触发守约事情，其中中票均在3-4月份减速到期；4月21日，再新增三只美元债未领取利息，波及本金算计5.95亿美元。
不单单是母公司运营受困，上市公司体系外的阳光控股金融板块——华冕财产，也未能坦然应答这场兑付危机。因为华冕财产和华冕聚财泛起兑付危机，一大批理财爆雷的员工和投资人堕入了焦灼等候。
朱莉是华冕财产的数千投资者之一。华冕财产系阳光控股旗下的财产办理平台，为阳光城的“兄弟公司”。2021年7月，朱莉买下逾200万元的阳光城华冕财产产品，以期投资贬值。但到了2021年十一月份，阳光城债权状况好转，本来的理财富品不克不及如约发出。
起先，朱莉仍抱有一些决心。虽然利息可能会受损，但本金总该是能发出来的。当月，阳光城就公布了一套理财富品的兑付计划，采用“1＋6＋6”的展期方式，即到期当月偿还10%，到期后前6个月不领取，第7个月开始每个月偿还15%；利息在第7-十二个月摊派领取，或以屋宇兑付的形式解决。
据朱莉透露，“过后得多人都签了兑付计划，还盖了公章。由于根据那份计划履行上去，大家仍是能拿到本人的理财资金。”
但到了3月20日，原本的理财计划毫无前兆地被颠覆了。阳光城发布了一套最新的理财兑付计划，即投资者能够选择现金兑付、屋宇资产兑付、债转股、信托受害权兑付等兑付计划。并表现，本金在30万元之内的全额兑付本金。
但是，这份计划却其实不能令投资者满意。
“根据最后的兑付计划，投资者还能收到部份现金返还。但根据最新的计划，少数人都拿不到钱。”朱莉进一步说道，“虽然阳光城提供了30万之内的全额兑付，但得多投资者们的投资金额都是百万千万级。对这些投资者来讲，现金兑付有望，重点关注的计划只剩下屋宇兑现和债转股。”
《财经天下》周刊进一步理解到，阳光城提供的屋宇兑付中，包罗了各类商业、住宅、车位等资产。而在债转股的兑付选项中，包孕了万物云股权，以及部份病院，名目，写字楼等股分。但因为后者并没有退出机制，摆在投资者背后的选择，要末是间接以屋宇兑现，要末是转成万物云的股权。
但子细查看这些屋宇和股权价钱，投资者的心又凉了一截。多位华冕理财投资者引见，“用来兑现理财的房子得多是提过价的，价钱要比市场价高出得多，有些还在打桩阶段。转股计划也不睬想：一个是万物云的股票，转让给咱们的估值一度高到2800亿元，远高于万物云的市场估值1000亿摆布；此外一个就是名目股权，但名目的实在盈亏不是专业人士基本无奈把控，至关于把原先名目跟投转嫁给清偿权人。”
目前，朱莉等多位华冕理财的兑付处于停滞形态。他们寄但愿于，仍旧根据去年十一月份的兑付计划履行债权兑付。但关于真正完成这个指标的可能性，没人会轻言乐观。
老板林腾蛟在外部会议上曾表现，“不会抛下员工，在症结时辰要风雨同舟。”关于最新的理财兑付进度，阳光城相干人士对《财经天下》周刊回应道，“华冕财产已兑付及在途兑付占比70%，已兑付投资中抵房占比超50%。截至4月26日，华冕财产累计已兑付近93亿元，占比超51%；在途（兑付手续管理流程中）34亿元，占比约19%；两部份累计占总体范围的70%。据统计，已兑付投资中抵房占比超50%、债转股占比超23%。 ”
但是，华冕财产的兑付停顿依旧受到了投资者的质疑。有投资者对媒体表现，“目前对外释放的数据都是华冕财产的，这个是对外召募的数据，而员工购买的华冕聚财根本上没有被提到。”
阳光控股方面表现，近一月阳光控股累计兑付近31亿元，并将踊跃采用所有无效措施，切实保障投资人权利，全力推动投资人的兑付任务。
何以致此？
堕入债权旋涡后，林腾蛟及阳光城的高管们也有过粗浅反思。在他们眼里，阳光城最重大的问题泛起在了内部融资环境的骤变，预售监管资金办理趋严，资金活动性骤然压缩。
房地产融资环境的改动，的确对阳光城形成了很大冲击。2021年，多地住建部门发现，部份脱险企业在全国各地打折促销卖房，但预售款没有用于领取工程款，而是间接抽调到总部。银行私自划扣监管账户里的预售资金也不鲜见。
因而，相干部门膨胀了对预售资金的监管，但硬币的另外一面是，因为彼时房企融资较为难题，致使了部份房企的债权守约，而阳光城就是一种典型。一组数据显示，2021年9月，当年公司刚性还款达到了惊人的1410亿元，致使总体性融资性净现金流为负的550亿元，缺口微小。
但回溯过往，事件也并非看起来这么简略。即便没有融资环境的剧变，这家闽系房企阳光城运营危机的种子也埋下很久。

图/阳光城官网
2021年一季度时，外部员工王丽曾经察觉到，公司的运营情况不大对了。先是公司的各区域调剂合并，外部曾经传言有高管到职。还有，公司的拿地范围显著放缓，得多区域和城市没有新名目。“那会儿钱曾经很紧张了，整体销售不如今年，再加之三条红线限度，拿地曾经很难题。”王丽说道。
假如不是资金紧张，阳光城大略率还会采用斗胆的扩大模式。毕竟除了三道红线，两集中监管新规之外，阳光城还有和二股东泰康系的对堵协定，范围必需得再下台阶。但2021年一季度后，阳光城的拿地却不能不放缓了。王丽透露，“后续零零散散的拿地，大可能是协作名目，增加资金压力和区域城市名目开发干涸的矛盾。”
阳光城拿地最猛的时代，大可能是在2018年－2019年时。2018年，阳光城转变了以往的部份区域拿地战略，转而开始全地区拿地。它不只重仓中西部，还宣告新进入乌鲁木齐、环京等20个区域。
阿谁时代，刚入职阳光城不久的朱荣斌，还在不断的面试招人，为新增区域公司招徕人材。因为新入职员工人数太多，阳光城2018年的公司年会，还搬到了空间更大的上海世博展览馆。
放在过后的市场环境下，朱荣斌的范围扩大思绪其实不稀有。前有碧桂园、恒大的“珠玉”在前，一切有志向的老板和职业经理人，都想争先打造本人的“小碧桂园、小恒大”。来到阳光城不久的职业经理人朱荣斌，充溢斗志。
但是，所有都太快了，拿地占用了阳光城少量资金，致使负债率太高。2018年，阳光城土地贮备同比减少了94%，当年净负债率飙升至183％。2020年9月，阳光城不能不签下低压的对赌协定，让险资泰康入主阳光城成为二股东，并和泰康做出了一个10年归母净利润千亿的事迹许诺。
回头来看，为了范围扩大，阳光城拿到了得多“踩雷”名目，尤为是自觉扩大区域，致使它的大部份名目是亏钱的。《财经天下周刊》理解到，去年三季度，阳光城部份城市名目稀有的泛起“骨折式打折”的销售景象。
2021年8月，阳光城昆明名目“滇池半山”曾泛起大幅跳水，原价卖到1.7万元/㎡的洋房，直降到1万元/㎡。一套十二5平方米的洋房总价约降了40万—66万元，相对于于打了骨折，提价降得老业主都疼爱。数百位业主个人到售楼部拉起横幅，要求退房。而在去年三季度，这类骨折式打折的销售形式，在阳光城的昆明、南通等地名目也多有产生，而这些名目都集中在2018年摆布到2019年的拿地顶峰期。
拿地才能，抉择了房企的中心竞争力。一名阳光城到职员工表现，“阳光城拿地的决策权次要在团体，区域也有部份，但往往是区域和团体一同过会，终究团体说了算。但阳光城次要是按照眼前或者短时间的政策状况判别拿地，详细的地块测算很不迷信，市场一旦上行就会有亏损危险。”
在他眼里，次要问题在于阳光城的办理模式跟不上，没有强硬的考查机制，“阳光城拿错地没有甚么处分措施，并且聪明的拿地人员在情势不妙的条件下，也会选择到职走人。”
在闽系房企中，林腾蛟是出名的“甩手掌柜”，充沛放权给职业经理人。自从“双斌组合“打理起阳光城后，林腾蛟把除了年度估算、高管聘用等25个事项以外的权益，都交给了朱荣斌，本人花上半地利间学习和静止。但在2021年9月之后，林老板开始逐日都到公司散会了，亲身过问业务的运营状况。不外，得多事件仍旧不成防止的开始下滑。
一些重金招徕而来的高管，开始接踵离场，最惨的要属朱荣斌。2018年，朱荣斌曾花1.36亿元动手阳光城股票，到了辞职时股价却跌去一半。任务四年多，还要赔上数千万身家，被网友称为“最惨打工皇帝”，而在朱荣斌到职前，原履行副总徐爱国、阚乃桂也接踵到职。
运营情况骤然好转后，阳光城的二股东泰康系也撕破了脸。入股一年多后，泰康不能不以赔了 16.十一亿元认亏离场，本来的10年千亿利润的对赌前提也只能作废了。
自救之难
押注整个身家的林老板，始终在等“救命钱”。
他把很大一部份但愿，寄托于融资环境的恶化，预售监管资金的放松。进入2022年，房地产市场的预期开始纷歧样了，环抱着房地产行业的调剂政策陆续出台。率先传出融资回暖信号的，即是预售监管资金的放松。
2022年2月，全国性商品房预售资金监管方法出台，明白预售资金监管额度核定的方法。关于房企来讲，它释放了一个显著的利好信号，即，当账户内资金达到监管额度后，超越额度的资金能够由房企提取自在使用。
紧随预售监管资金放松的，还有绿色债券、并购票据、住房租赁公司债等各类融资渠道的放松。很快，市场动静又传出招商蛇口、建发地产、华裔城等多家国资房企胜利发行并购债。

图/阳光城官网
不只是融资层面的利好不停，高层也在不停释放利好动静。3月16日，五部委齐发声，态度很明白，要及时钻研和提出无力无效的防备化解危险应答计划。4月底，更高层的会议释放首要信号，反对各地从本地实际登程完美房地产政策。
看起来，所有都在像好的标的目的开展，房地产行业融资闸口一个个放开，预售监管资金，开发贷，存款等利好性政策层见叠出，但这些却不克不及真正帮忙爆雷房企“渡劫”。
一家金融机构的从业人士表现，“民营房企目前的处境仍十分艰巨，大部份仍是不克不及费事银行的开发贷，得多银行对民企仍是资金紧闭。”
危机之初，行业内并购，曾被视为定向注入活动性的纾困计划。4月25日，金融监管部门召散会议向次要资产办理公司和18家银行提供了十二家房企的清单，针对其资产收并购等任务做出六项政策指点。这十二家首批房企包罗中国恒大、世茂团体、融创中国、融信中国、佳兆业、中梁控股、中南建立、绿地控股、中国奥园、荣盛、阳光城、富力地产。
阳光城只管也赫然在列，但时至如今，其并无传出和AMC机构（资产办理公司，又称坏账银行）的协作动静。截至目前，只要佳兆业，中南建立两家房企在中央的牵头下，完成AMC的业务并购。而关于少数爆雷房企来讲，真正解困者寥寥。
这其实不单单是阳光城一家房企的窘境。只管融资暖风频吹，但投资者对房地产的决心到了比纸还薄的水平。从蓝光开展、宝能再到富力、奥园等，从北上借钱的建业老板胡葆森，忽然退群的新力董事长张园林，爱唱粤剧的雅居乐老板陈卓林，宝能姚振华等，如今无一不是置身生灵涂炭之中。
房企“借新还旧”的融资游戏难认为续，剩下的只能各显神通。譬如，恒大许老板的解决计划是，恒大汽车一百万一辆抵债，估值大幅晋升后，再用恒大汽车的股票抵债。还有更多房企，如蓝光和新力同样，情愿在债权本上躺平了。
一样的问题留给阳光城，谜底也很难解。阳光城一系列的自救措施仍在继续中，其表现，“为化解债权危险，公司正全力协调各方踊跃张罗资金，商议多种形式解决相干问题。同时，公司将在中央政府和金融监管机构的鼎力反对、踊跃协调下，制订短中长时间综合化解计划。”
但是，情势显然不乐观。触发守约条款后，阳光城旧债还不上，很难再借新债。在销售市场上行叠加预售资金监管等影响下，少量资产也难以经过销售变现。
阳光城提及，“因为预售资金监管等缘故，资金积淀在名目公司层面，预售资金与信誉债期限重大错配，难以对消融资净流出。”
回到故事的开篇，以陈嘉庚为偶像、热中传统国学的林腾蛟，也和他的得多福建老乡同样，发挥着“爱拼才会赢“的精力一路闯荡。但时期的浪潮转了一圈又一圈，土地和金融红利被鲸吞殆尽后，房地产曾经很难再有碾压式的范围扩大故事了。
接上去，房企们最首要的是守城式的稳中有进，而再也不是冒险开辟。毕竟，不是每一个只大象都能起舞，都有资历起舞。

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