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中国基金报记者 曹雯璟
自首批公募基金REITs“获准生证”来已满一周年。在震荡市下，公募REITs二级市场走势使人惊喜。首批公募REITs上市以来均匀涨幅达20%，更有产品涨超40%。多位业内人士以为，公募REITs在二级市场总体涨幅较大，既有首批9只产品自身底层资产优质的要素，也反映出市场对公募REITs的理解正逐渐加深。
首批公募REITs上市以来均匀涨幅达20%
更有产品涨超40%
自2021年5月17日首批9只产品获批开始，公募REITs试点落地距今已有一年时间。跟着公募REITs的开展稳步推动，如今同类型产品也扩容至十二只。目前，十一家基金公司旗下十二只公募REITs已陆续上市，募资范围达到458.十二亿元。其中，往年首发的华夏中邦交建REIT，吸引了超1500亿元资金的追捧。其中，面向大众投资者发行的范围，以0.84%的配售比例刷新了公募基金首发的最低纪录。
事迹方面，往年市场大幅调剂的状况下，公募REITs上市至今的事迹表示也可圈可点。Wind数据显示，截至5月20日，9只公募REITs上市以来均匀涨幅为20.08%，其中，富国独创水务REIT以42.71%的涨幅暂居榜首。另外中航首钢绿能REIT、红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、浙商沪杭甬REIT、安全广州广河REIT自上市至今的涨幅也分别达到27.49%、27.44%、22.68%、18.15%、16.07%、14.88%、9.70%、1.60%。
建信基金表现，往年以来，我国公募REITs二级市场价钱的颠簸较大，“股”性特点较为显著，部份名目下跌幅度较大。据建信基金引见，公募REITs收益来源分为两个部份，即每一年的派息分成及二级市场价钱的资本利得。公募REITs综合收益中派息分成部份的价值，在长时间持有的条件下能力失掉充沛彰显，发扬增益成果；假如过于关注公募REITs短时间内的“股票特点”，容易偏离公募REITs的实质，致使价钱短时间颠簸较大。同时，当公募REITs在二级市场涨幅过大后，产品的现金流分派率也会明显升高，价钱的预期颠簸幅度也会进步。
博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚表现，公募REITs火爆的缘故有两方面：一方面针对监管得政策不停利好，2022年开年，财政部、税务总局公布了试点税收政策，北京公布REITs 试点政策及申报辅导手册，紧接着国度发改和国度动力推进清洁低碳动力推动公募REITs试点等等，投资人对REITs这个新型产品将来的开展也更有决心，另外一方面，由于首批二批资产都十分优质，但流通份额较小，市场泛起了供不该求的景象，此外，近期A股市场继续调剂，投资人也更偏向于配置一些收益较不乱的产品。
扩容扩募箭在弦上
过程当中仍存难点
记者留意到，公募REITs还在不停扩容，目前有3单名目无望接力公募REITs发行。上交所网站显示，有2单高速公路REITs，分别为“华泰紫金江苏交控高速公路关闭式根底设施证券投资基金”和“国金铁建重庆渝遂高速公路关闭式根底设施证券投资基金”，名目形态分别为“已受理”和“已反馈”。深交所网站显示，有1单发电名目，为“鹏华深圳动力清洁动力关闭式根底设施证券投资基金”，名目形态为“已问询”。一名REIT基金经理透露，目前全国正在推动的公募REITs名目上百个，波及高速公路、仓储物流、清洁动力（新动力）、保障性租赁住房、游览景区等方面。
另外，公募REITs扩募也已提上议程。往年以来，监管部门及相干担任人也曾屡次提出要深化推动公募REITs试点，进一步增进投融资良性循环。往年3月，证监会表现，正在指点买卖所加紧制订REITs扩募规定，将适时征求市场意见。4月中旬，沪深买卖所针对根底设施公募REITs的扩募指引地下征求意见。
富国独创水务REIT基金经理李盛表现，目前来看，公募REITs市场的开展标的目的次要是两个方面，一是新发公募REITs基金，从产品数量和资产类型上为市场扩容，助力行业的减速开展；二是存量公募REITs基金扩募，从产品范围上助力市场的开展。在各类型资产逐渐丰硕、各类扩募模式不停理论的过程当中，REITs市场仍是该当以行稳致远为指标。
针对公募REITs的扩募，各家基金公司表现已有短缺筹备。安全基金REITs投资核心基金经理马赛表现，目前已搭建起涵盖名目履行、根底资产投资、经营全流程的专业团队，对应中后盾部门也做好了充沛的扩募筹备。后续，将持续依靠安全团体综合金融办事劣势，充沛发扬协同效应，深耕根底设施公募REITs畛域，发扬范围劣势，升高办理本钱，晋升投资者收益。
华夏基金也提到，公司组建了专业的REITs团队，发展REITs钻研贮备，现已设立根底设施与不动产投资部。除了专业的投资经营团队，搭建了全流程的公募REITs经营反对体系，公司在钻研开展部和基金营销部设置REITs专员，在名目承揽、履行、产品报送、销售等各环节发扬首要作用。同时，公司具有成熟的中后盾反对体系和办理零碎，确保REITs稳健高效经营。
但基金公司方面也表现，根底设施扩募还存在不少难点。安全基金称，好比原始权利人如何届定，如扩募资产是内部第三方公司的资产，第三方公司是不是应界定为原始权利人，如界定为原始权利人，并要求其购买最少20%以上的扩募部份基金份额，则同一个根底设施REITs将存在两个及以上原始权利人，如何界定多个原始权利人之间的权益义务瓜葛；还有新的基金份额如何定价，REITs扩募需求融资，资金能够来源于REITs的自有资金或债权融资，也可能来源于发行新的基金份额，若发行新的份额，通常有全体配售和增发两类，增发的定价规定也是扩募的重点。
华夏基金坦言，根底设施REITs扩募比拟首发的次要难点在定价方面，扩募的定价需求衡量根底设施REITs原持有人的利益、新投资者的利益和原始权利人的利益，还需求斟酌根底设施REITs的二级市场价钱等要素，公道的定价对基金办理人来讲拥有一定的难度。
编纂：舰长 |
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