解禁“倒计时”！这种爆款产品溢价率创年内新低

simonchan

中国基金报记者李树超
伴有解禁时间窗口的邻近，近两年引爆市场的公募REITs产品的溢价率纷纭在近日创下年内新低。截至5月27日开盘，十二只公募REITs的均匀溢价率为22%，比往年2月中旬的高点已回落超30个百分点。
多位业内人士对此表现，此次解禁次要波及金融机构、部份产业资本等专业机构投资人，解禁机构有相对于感性的买卖形式和战略，更偏向于长时间配置。各家基金办理人也针对解禁做了充沛的应答筹备，以放弃该类产品二级市场价钱的不乱。
首批公募REITs解禁“倒计时”
解禁机构更偏向长时间配置
近日，富国、博时、华安、安全、中金、东吴、浙商证券等多家基金办理人公布布告，提醒旗下公募REITs产品份额解除限售。
布告数据显示，上述产品解禁后的可流通份额，占整个基金份额比例从41%-80%不等。限售份额自2022年6月21日起，即首批公募REITs上市满一周年时，就知足基金份额解除限售的前提。
谈及公募REITs解禁对投资的影响，富国独创水务REIT基金经理李盛表现，与A股上市公司解禁比拟，上述公募REITs在发行时除原始权利人之外的策略配售份额占对比高，主观上致使本次解禁后上述REITs的流通份额减少比例较大，但整体来看，解禁后REITs总流通市值依然不大。
李盛剖析，从解禁份额的策略投资人构成看，次要是金融机构和部份产业资本，目前大部份REITs市价相对于于发行价有一定溢价，不排除部份策略配售投资人有完成收益的能源，卖盘的减少可能对二级市场形成一定压力；但另外一方面，策略配售投资人次要是专业机构投资人，正常而言有相对于感性的买卖形式和买卖战略。同时，短时间二级市场价钱的大幅降落也会晋升REITs的分派率、IRR等收益目标，关于感性投资人而言，多是一次资产配置的时机。
中航基金不动产投资部也以为，与股票解禁不同，关于公募REITs来讲，策略配售投资者次要包罗原始权利人，拥有策略协作瓜葛的大型企业，投资长时间限、高分成类资产的资管产品，政府专项基金或产业基金等，更偏向于长时间配置公募REITs产品。
事实上，面临产品的解禁压力，各家公募基金办理人也做好了充沛的筹备。
富国基金李盛表现，从基金办理人的角度，咱们次要仍是做好基金的经营办理、信息披露等任务。而且不停经过各种形式向投资人传递REITs的危险收益特点，疏导投资人正确意识REITs的投资价值，感性进行REITs的投资和买卖。
中航基金不动产投资部也表现，监管及公募基金办理人非常注重REITs解禁事项，也提前做了诸多筹备，以中航首钢绿能REIT为例，公募基金办理人已与各策略投资者进行一对一沟通持无意向，踊跃与新策略投资者对接，同时发明大宗买卖等买卖时机，放弃二级市场价钱不乱。
“基于后期的调研和访谈，整体来看，解禁对REITs二级市场影响不大。比拟于更偏向于中短时间盈利以及有净值办理要求的基金、理财、券商资金，险资和团体、企业、股权投资的长时间配置偏向更强，解禁后持续持有的志愿可能更强。”中航基金不动产投资部相干人士称。
均匀溢价率22%
从年内高点回落超30个百分点
跟着解禁日的邻近，多家公募REITs在二级市场的溢价率，阅历往年2月中旬的高点，纷纭回落到低位，少数产品在近日还创下了年内新低。截至5月27日，十二只公募REITs的均匀溢价率为22.19% ，比2月中旬的均匀溢价率高点曾经回落超30个百分点。

与此同时，该类产品往年在二级市场的涨幅也根本抹平。截至2022年5月27日，十二只公募REITs往年以来均匀涨幅为-0.69%，其中有7只产品录得负收益，占比过半，在价钱高点买入的投资者也遭受了一定损失。
谈及上述溢价率的激烈变动，中航基金不动产投资部表现，REITs是一个相对于不乱的投资产品，但从后期REITs二级市场来看，公募REITs后期涨势较高，相较于其外在价值仍有一定偏离度，长时间来看，二级市场价钱终将回归其外在价值。
富国基金李盛也表现，REITs的底层资产自身是以不乱现金流为特性的，长时间而言REITs的二级市场价钱应该环抱底层资产的估值颠簸，后期因为REITs作为新种类，部份投资人意识缺乏和资产稀缺等要素，致使二级市场存在非感性炒作行动，溢价率太高，近期二级市场价钱上行和买卖量放大，是市场逐步趋于感性的体现。
在公募REITs折溢价大幅颠簸的配景下，多家公募机构和人士也提示投资者充沛理解产品特性和危险收益特点，感性参预投资，防止短时间追涨杀跌致使的投资危险。
中航基金不动产投资部表现，一方面倡议投资者充沛理解产品特性，子细研读地下披露文件和行业钻研讲演。在 REITs产品上市之初，《招募仿单》对底层资产的经营办理状况、现金流分派状况等信息进行审慎预测，并按期公布季度讲演、年度讲演充沛披露经营情况。同时，市场上REITs畛域的大众号、钻研讲演逐渐日趋丰硕，营建了更为完美的市场环境。投资者应充沛理解产品经营情况、产品特性，加深对REITs业态的理解水平。
另外一方面，倡议投资者继续关注二级市场走势，感性参预市场投资。后期公募REITs产品涨幅较高，部份REITs产品公布危险提醒布告，公示价钱下跌将致使投资者实际现金流分派率升高危险。关于公募REITs新型投资者，若二级市场价钱处于高位，能够选择暂缓入市。
“从REITs发行起，咱们始终呐喊投资人主观理解REITs的根本概念和危险收益特点，感性的对待REITs的投资价值。”富国基金李盛也表现，REITs实质仍是针对特定底层资产的权利投资，该类资产以不乱经营、不乱分成为特点，合适长时间资产配置，短时间的追涨杀跌可能面临较大的投资和买卖危险。

编纂：乔伊
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