2021-2022年住房租赁行业总结与趋向

保证回头率

图片来源@视觉中国
文 | 迈点01 市场开展：保障性租赁住房无望迎来疾速增长
从“两会”上热闹探讨，到写入各地“十四五”布局，保障性租赁住房成为年度热议话题，成为解决大城市住房问题的首要抓手，为住房租赁市场迎来了疾速的开展机遇。
1、国务院办公厅明白反对开展保障性租赁住房

国务院办公厅印发的《对于放慢开展保障性租赁住房的意见》，明白提出了放慢完美以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，明白了保障性租赁住房根底轨制和反对政策，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，凸起住房的民生属性，扩张保障性租赁住房供应，减缓住房租赁市场构造性供应缺乏，推进建设多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房轨制，推动以报酬中心的新型城镇化，增进完成全体人民住有所居。
《意见》次要从五个方面明白了保障性租赁住房的根底轨制。包罗：1、明白保障对象和保障形式、疏导多方参预和建立保障租赁住房、坚持供需婚配，2、多渠道供应房源、减少反对力度以及增强监管、落实中央监管责任，3、对当地区开展保障性租赁住房，增进解决新市民、青年人等群体的住房难题问题负主体责任等。
从资源反对下去看，《意见》明白了对保障性租赁住房的土地、财税、金融等反对政策以及相应的审批轨制变革措施，疏导多方参预。保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策反对，充沛发扬市场机制造用，疏导多主体投资、多渠道供应，坚持“谁投资、谁一切”，次要利用个人运营性建立用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置屋宇建立，适量利用新供给国有建立用地建立，并公道配套商业办事设施。反对专业化范围化住房租赁企业建立和经营办理保障性租赁住房。
这些反对政策的出台和落实，可以无效解决以后开展租赁住房面临的一些“瓶颈”问题，切实升高保障性租赁住房建立和经营本钱，充沛调动各类主体参预开展保障性租赁住房的踊跃性，为放慢开展保障性租赁住房，减少房源供应等提供无力反对，营建良好政策环境。
2、中国保障房体系构建实现

保障性租赁住房政策出台后，我国租房市场造成了由公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体构成的残缺体系。其中，保障性租赁住房与公租房都属于租赁型保障房。但是，保障性租赁房与公租房其实不相反，其保障群体与以前的保障房有较大的区分，保障性租赁房是我国保障房体系中应答以后保障房需要的一次翻新。

构成我国保障房体系的三类住房类型在保障对象、保障形式、产权、面积、土地供应等方面都存在着区分，也有各自的优缺陷。为了顺应时期的开展，知足居民不同阶段的住房需要，他们分别承当着解决各自的功用。
一是掩盖对象不同。公租房面向本市中等偏下支出人群，支出、财富低于规则规范，外来务工人员则要求在当地不乱待业达到一定年限；保障性租赁住房面向新市民、青年人等在本市无住房群体，对支出门坎、待业年限限度较少，掩盖对象较公租房更广；而共有产权房面向城镇中低支出、住房难题家庭，次要是有一定经济实力但中短时间买不起房的家庭。
二是建立经营主体不同。公租房是由政府投资建立和经营，担任提供什物房源和货泉补助，履行严格的准入、退出办理；保障性租赁住房重点是在人口净流入的大城市，政府给予政策反对，疏导多主体投资、多种渠道筹集“大户型、低房钱”租赁住房；共有产权房东要由中央政府让渡部份土地出让收益，以高价配售给合乎前提的保障对象家庭。
三是产品特征不同。公租房单套修建面积以40平米为主，严格管制在60平米之内；保障性租赁住房以建面不超过70平米的大户型为主；共有产权房修建面积最大，个别管制在90㎡之内的户型。

按照一线城市请求公租房和保障性租赁住房的前提比较，能够看出：
一是支出前提升高，比拟公租房，一线城市对保障性租赁住房需要人群均不设置支出门坎，展示了大城市欢送住房难题的新市民、青年人等住房难题群体的诚意，也表示了但愿用保障性租赁住房无差异吸引各层级人材、新市民的迫切。合乎前提的新市民，将来很大可能会踊跃尝试请求保障性租赁住房。
二是本市户籍前提放宽，但社保前提要求未升高。阐明政府一方面的确但愿安顿涌入的人材，另外一方面又要保障资源的无效利用，防止因无奈长时间在本地任务而发生住房资源以及政务资源的挥霍。
因此，在将来，请求人在住房和支出前提上的门坎与公租房比拟将会被过度放宽，针对外来从业人员的已待业年限要求也会适量放宽，乃至可能不作限度。
3、40城保障性租赁住房建立指标陆续发布

2021年是保障性租赁住房的元年，也是保障性租赁住房建立大举推动的一年。地方的“房住不炒”的顶层设计，获取了全国超过40城的踊跃响应，无望减缓大城市的住房问题。
据住建部此前披露数据显示，“十四五”期间，将扩张保障性租赁住房供应，40个重点城市初步方案新增650万套；从全国规模来看，保障性租赁住房建立在2021年下半年的开展速度显著放慢。截至2022年1月底，全国最少有超过41个城市发布了“十四五”期间的保障性租赁住房供给指标，如：广州60万套、上海47万套、北京40万套、深圳40万套、杭州33万套、西安30万套，成都、厦门、武汉25万套，宁波、青岛、济南20万套以下等。
重新增保障性租赁住房占最近看，一线城市承建力度最大。北京、上海、广州、深圳等一线城市明白了较高的指标，新增占比40%以上。
新一线城市紧随其后，力争达到30%的供给指标。重庆、杭州、西安等重点城市制订了30万套以上的供给指标。
其余二三线城市则被各省列入名单，按照各省详细状况设置供给指标。如金华、嘉兴、佛山、海口等城市被各省列为保障性租赁住房重点建立城市，明白详细供给指标。
跟着保障性租赁住房建立的深化发展，置信将来会有愈来愈多的新市民青年人选择租住完成住房消费，保障性住房将迎来史无前例的开展前景。
02 经营模式：经营模式走向两极化
1、经营模式更“重”或更“轻”
租赁行业从商业模式来分类，能够分为重资产（持有物业）、中资产（包租）和轻资产（经营办事商），广义的经营办理、SaaS零碎办事和出房销售办事，构成为了残缺的经营办事，是租赁价值链的中心。

材料来源：网络地下材料，迈点钻研院整顿
遭到各地监管政策的进一步细化与标准，品牌方面临着运营模式转型的新应战，企业再也不自觉拓展房源，而是专一于为租赁单方提供更好的租赁产品和办事，行业迎来深度调剂期。企业开展由集约式开展转向专业化、精密化开展，资产经营模模式由轻重并举走向两极化，更重、更轻。
因为政府激励以新建、盘活的形式扩张保障性租赁房源，部份资金实力微弱的头部企业，以房企为主，依托房源和资金的劣势，减少矜持租赁房源，开始变“重”。企业在政策的反对下会经过收购或自建的形式获取租赁房源，持续坚稳重资产持有经营。如方隅公寓坚持以重资产为主的运营线路等，以获取长时间收益及将来资产增值收益。金地草莓社区也由初期的繁多包租模式逐步的扩展到轻重资产并举的运营模式。
此外，因为包租模式在疫情期间显示出极强的软弱性，部份资金实力较弱的企业，以守业系品牌为主，依托轻资产经营劣势，开始更“轻”。2021年，公寓经营商持续探究轻资产经营模式降级之路，其中乐乎公寓和自若表示最为凸起。
2、轻资产经营模式降级
乐乎作为国际首批探究轻资产经营模式的长租公寓经营商，选择稳中求进、扎根轻资产经营的策略。2021年，乐乎还尝试了扩散式托管新业务，向全行业输入灵敏办事，无效地推进了经营模式的降级，将轻资产赋能进行究竟。乐乎团体在资产经营才能拥有对比劣势的条件下，从办事资管机构开始着力开展长租资管才能，疾速获得办理房源，终究建立成为一家兼具经营办事才能、资产办理才能和场景价值挖掘才能的租赁住房办事团体。

材料来源：网络地下材料，迈点钻研院整顿
产品方面，乐乎旗下囊括集中式公寓品牌有乐乎公寓、芷岸、怀庭、乐乎青年社区、乐乎起程；扩散式存房品牌乐乎大家等6大品牌，业务波及拜托经营、联结持有、资产收购等多重灵敏方式。从集中式到扩散式，从直营到托管，乐乎跨出了很大一步。
另外，自若的“增益租”模式开始在广州落地，这是一种业主资产拜托的新模式，经过增益租模式，自若将再也不承当装修本钱，开始由重转轻的策略转型。该模式为业主闲置的老旧屋宇提供了新的增值计划，主打“房钱无差价、收益有保底、合约一年起”等翻新机制。在“增益租”新模式下，业主拜托自若进行资产办理的周期，最低仅需签约一年，这也相较过来三年起的协作形式更加灵敏。进入2021年以来，自若外行业模式、租赁产品、开展范围上完成了多个冲破。其中，“增益租”新模式从年终推出后，全国房源持有量已近2万间，该模式明显提速了租赁生态运行的效力。

材料来源：网络地下材料，迈点钻研院整顿
产品方面，目前自若已推出合租、整租、曼舍、自若寓、租赁社区自若里等多元化租住产品，造成了扩散式、集中式、大型租住社区、高端住宅等业务于一体的全品类寓居产品矩阵，其中扩散式房源次要城市入住率均超95%，集中式租赁产品自若寓和自若里9成名目呈满租形态。与此同时，自若继续响应政策指点，以专业化经营才能参预保障性租赁住房供应建立，助力解决新市民安居困难。
乐乎的扩散式托管模式与自若的“增益租”模式同样，都是业内品牌方对经营模式展开的踊跃探究，无利于盘活存量闲置屋宇资产，减少高质量市场供应，推进长租行业的模式降级。
03 策略协作：政企银协作深入
策略协作方面，泛滥公寓企业追求策略协作，包罗政企银等各方配景。此外，遭到政策的影响，更多的国企与房企进入住房租赁的行业，与公寓经营商品牌独特建立保障性租赁住房，“国企+经营商”协作模式深入。

与民营企业以经济收益为中心不同，国企承当了更重的社会责任，产品平安、经营不乱非常首要。国企长租公寓以“人”为核心，平安性被摆在首位，注重客户体验、物业办理及办事标准性。
关于国企来说，在租赁行业疾速开展期中，他们参预较多的是租赁用地的竞拍以及本身存量名目的革新等重资产经营模式。但在公寓的数字化经营办理、专业人材贮备、产品设计、客户办事等方面较为单薄，短时间内难以达到市场要求。
而比拟国企，公寓经营商往往采用轻资产经营模式，该开展模式不只更稳健，且便于范围扩大，逐步造成规范化的经营体系和以轻资产模式为主的公寓品牌。而专项性、平安性、标准化的经营模式补救了国企在长租公寓经营中的缺乏。
例如由广州城投团体与窝趣联结打造的城品·窝趣公寓的社会效益非常明显。该名目完成了国有资产的保值增值，更助力广州租房市场实现从“住有所居”到“住有宜居”的策略降级，将反哺中央产业经济疾速开展。而安歆公寓，经过产品的不停降级、办事经营才能的晋升以及长时间与政府及国企放弃的协作瓜葛，不乱扩大。
因此，关于资源与经营才能缺一不成的公寓经营商而言，发扬单方劣势的政企协作模式不失为长租公寓市场将来开展的一种无益探究。加之政策和金融的利好给予公寓经营商更大的开展空间。
而政府与企业瓜葛降级，无利于充沛发扬长租公寓市场化气力，进步租赁市场的活气。同时助力中央政府稳企业、稳经济、稳开展，进一步彰显公寓品牌的社会责任感。
将来，政企协作同样成为长租公寓品牌致力开辟的增长点，政企协作的模式会愈发成熟。倡议长租机构驾驭政策红利，踊跃参预政企协作，为长租市场开展奉献更多气力。同时倡议公寓经营商，除了追求商业化开展，更要致力晋升公寓经营的平安性、标准性以及专业性，包管体系化平安以及精密化经营。
04 竞争态势：新玩家涌入，市场竞争白热化
2021年，在政府不停增强对租赁行业的搀扶下，长租公寓企业重拾决心，市场热度减少，长租公寓行业迎来了疾速开展，吸引了泛滥玩家的涌入。包罗物业、电器、通讯科技、物流等进军租赁市场，长租公寓赛道竞争愈发剧烈。
除了传统的公寓经营商，愈来愈多的物企进入存量市场，争取长租公寓市场的蛋糕。2021年7月，新力物业联结鹰潭市国资委新设物业公司，将住房租赁业务归入运营规模；2021年8月，中梁百悦智佳胜利签约常州人材公寓经营办理和物业办事。2021年10月，世茂办事运营规模新增住房租赁、非寓居房地产租赁等业务。
此外，电器、通讯科技、物流等行业频繁规划住房租赁行业。2021年5月，格力电器2亿元成立新公司，运营规模包孕住房租赁；2021年6月，华为上海研发核心的产业用地域域片面开工。华为自2020年拿下青浦朱家角镇的3宗租赁住房用地。按照用地布局所示，将用作解决员工住房问题的华为人材公寓；2021年8月十二日，中通快递斥资2亿元成立上海通寓置业无限公司，其或将波及商业住房类开发，乃至物流产业园的建立。另外，顺丰、京东更是早从2017年开始即已宣告跨界房地产行业；2021年8月20日，小米斥资7亿元注册全资控股的米公寓，以解决员工住房问题。
跟着长租公寓市场逐步走向成熟，公寓经营商之间的竞争再也不只是单纯的房源获得竞争，经营办理才能愈发首要。公寓经营商依然面临着在产品、办事、用户经营、用户体验等方面精密化经营的应战。期待长租公寓企业利用本身劣势，踊跃调剂经营战略，进行资源整合和策略协作，重视品牌的长时间开展，进步精密化办理经营才能，致力在长租公寓行业的白热化中进步品牌影响力，独特推进长租公寓行业继续、安康、标准的开展。

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