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图片来源@视觉中国
文 | 雷达财经，作者 | 张凯旌，编纂 | 深海寰球政商界、文明艺术界绅士齐聚，全国主流媒体悉数到场，欧洲各国驻华大使、20余家世界豪侈品牌高管光临……如斯大的排面，并不是某个国内级别论坛、峰会，而是2010年三亚凤凰岛的收盘典礼现场。
那是凤凰岛最光辉的时代，就在收盘当天，700套均价7万元/平米的房子被一扫而空。一个月后第二次收盘，最贵一套更是卖到了13万元/平米。炒房客嗅着金钱的气味而来，各处是“温州人一个楼盘赚了上千万”、“10万浙商携300亿海南炒房”的传说。
作为比较，当年北京市的均匀房价，也不外2.2万元/平米。
但是，不到两年，凤凰岛就开始了殒落。尔后跟着海南环保风暴的展开，这个名目的价值更是一泻千里。如今，凤凰岛的五栋风帆式大楼，还是三亚的地标之一，但6月13日中邦交建的一则布告显示，凤凰岛面前经营主体三亚凤凰岛国内邮轮港开展无限公司（下称“凤凰岛国内邮轮港”），曾经走到了破产重整的境地。
01 Sorry，迪拜
人工填海，始终是人类最“奢华“的梦想之一。
2001年，一名世界级富豪曾将这个梦想付诸于理论，他是阿联酋副总统、总理和迪拜城的酋长穆罕穆德。迪拜塔和棕榈岛，都是他亲身督造实现的。
穆罕穆德想在迪拜城4千米外的海面上，建造一个3000个群岛组成的巨型名目——世界岛。岛的面积多达5400公顷，至关于在海面上搭了十二2个天安门广场，其还想将群岛的外型设计成世界地图，并为此豪掷了800亿。
但是2008年金融危机的发作，却让世界岛的方案沦为了泡影，穆罕穆德的钱和岛都打了水漂，只留下梦想供后世敬仰。
“Sorry，迪拜！”喊出这句鼓吹标语的三亚凤凰岛，曾接近将这个梦想传承上来。
事实上，早年的凤凰岛并非个地产名目。上世纪90年代末，三亚港务局曾打算在三亚湾对面经过人工填岛的形式，建立一个国内客运港。
为此，名目方进行了充沛的水文气候环保等方面的论证，而凤凰岛后来批复的吹填人工岛面积为十二00亩，后又调剂到548亩，并获取了省、市的各级批复，赞成建立深水码头、人工岛和跨海大桥。
不外名目动工后其实不顺利，填岛功课时一度有协作股东因资金问题退出，而这只是这个国际最小孩儿工岛布局计划摇曳的一个缩影，股东的进进出出自开始建立后就是常态。
转机点来自两位地产界股东的退场，其中一名是湖北籍地产商曾宪云，另外一位则是浙江国都控股无限公司和其面前的董事长柴慧京。
2002年，曾宪云斥资700万从众城团体手中收购了三亚众城国内。按照其与三亚市政府签署的投资协定，凤凰岛将打造国内邮轮港、1幢国内会议核心（七星级酒店）、5幢国内摄生度假核心、商务别墅会所、国内游艇俱乐部、奥运广场公园、海上寒带风情街7个投资名目，并成为三亚的地标修建，总投资额超50亿元。
柴慧京的野心更大。2006年入主凤凰岛名目后，其三次返回迪拜，将以前的设计计划整个否认，并耗资1000万美元在全世界招集了几十家修建设计事务所，做了100多套候选设计计划。最初选定美国著名华侨设计师、加拿大多伦多梦露大厦的设计者—马岩松负责此次名目的总设计师，一个总投资100亿元的“西方迪拜”开始显现。
这之后，凤凰岛曾经完全变换为了房地产名目。
“凤凰岛是我的一个梦想。”柴慧京说。为了雕刻好这个梦想，柴慧京乃至连销售人员都要亲身挑拣，他找来了全部三亚的销售精英。售楼小姐们开有名车去卖楼，成为了凤凰岛的一道景色，据传广泛是奔跑、宝马、奥迪，最差的是凯美瑞。
三亚的楼市一度很“争气”。2010年1月4日，海北国际游览岛正式回升为国度策略的动静，让海南的楼市开启了狂飙之旅。1月6日国度统计局统计的三亚均匀房价仍是不到十一000元/平米，到了1月中旬，海南搜房网统计的三亚商品房销售均价就暴跌至20583元/平米。
在此配景下，凤凰岛更是一期收盘即受到疯抢，一个月后第二次收盘每平米售价持续跳涨1.5万。业界传言：“三亚的房地产商们都看着那儿的价钱来调价的。”在阿谁北京超级豪宅顶价10万元/平米的年代，凤凰岛的房价最高炒上了15-16万元/平米的天价。
02 楼市破灭，凤凰岛跌下神坛
泡沫的幻灭，仅用了一年时间。
间隔凤凰岛初次收盘整整一年后，这里再次收盘，新预售最低价仍有十二万元/平米，但是无人问津的局面却与一年前上岛看房还需提前预定的盛景造成了光鲜的比较。
20十一年上半年，在新国八条、海口三亚限购令、限贷加息以及“一房一价”等诸多政策的影响下，海南商品房成交量显著下滑。至20十二年终，凤凰岛跨海观光大桥上的木板因为风雨腐蚀，有的曾经翘起腐朽。
“全部海南房地产或被适得其反了。”清华城市布局钻研院博士彭剑波曾向媒体感慨，国内游览岛建立一年来，从设施、办事和产品等质量上看，还是一个十分迟缓和渐进的进程，“觉得三亚像20世纪70年代的北京乡下，看看楼下的车，又认为回到了广州的80年代。”满大巷都是三亚人的出租摩托。
“其实三亚的房子超过90%都是外埠人买的，限购令能够说对三亚的房地产市场影响最大。”在一名三亚当地房产中介看来，只有限购令继续，三亚的地产市场很难再火起来。而一名本地居民则表现，三亚均匀工资每个月2000多元，超过2万元/平米的房子不是当地人能接盘的。
与之对应的一组数据是，20十二年的海南省两会上，据部份委员考察，三亚商品房空置达到80%以上，大东海和海坡片区的空置率乃至达到90%摆布。
直到2014年，凤凰岛的客户中，仍有大部份是在2010年终购房的浙江投资客，其中有些房源乃至曾经在二手市场兜售，价钱乃至低于过后的购房价。
楼市遇冷，资金回笼迟缓，凤凰岛股东再生变故。
柴慧京曾称，一个好的房地产开发商，必定是一个无效的资本运作家。而他的国都控股，也是浙江房企中较早经过房地产信托融资的企业，但在房企融资收紧，特别是中斗室企融资未便的状况下，依赖融资输血的浙江国都堕入资金链危机，柴慧京不能不选择转让股权，保持本人的“梦想”。
2014年，凤凰岛迎来了新的投资人——央企巨头中邦交建。后者共斥资49.62亿元，拿下了凤凰岛国内邮轮港45%的股权。与此同时，另外一股东钰晟投资也将本人持有的10%决策权授与中邦交建，顺利让中邦交建提升为凤凰岛下一任掌舵者。
这笔买卖达成的前两个月，中交建股分副总经理陈奋健升任了总经理，并成为中交建团体新一任总裁。实现收购后，中邦交建还表现预计将陆续投资200亿元用于凤凰岛名目的后续开发。
但后续的环保事情，却将中邦交建在凤凰岛名目上的野心完全浇灭。
03 堕入破产重整地步
从历史的角度来看，凤凰岛炽热的面前，是彼时“填海大跃进”的时期配景。
2008年，海南将填海的审批权力下放至市县，填海27公顷下列的名目，再也不需求经过省政府批准；27-50公顷之间，需求省政府审批；50公顷以上，才需上报国务院。自此之后，海南的填海名目开始呈井喷式开展。
至20十二年，海南的人工岛已开展至8个；2013-2014年，海南更是突击填海2882公顷，比过来十年的总和还多了1000公顷。日月湾、如意岛、海花岛都是在此期间降生。
通常状况下，填海造地后2年内不克不及开发与开工建立，由于砂石和淡水相容需求一按时间，要确保沉降平安。若急于开工，有可能会形成海岛下陷乃至坍塌。但地产商们，并无这个耐烦。
2014年，大天然开始收回无声的抗议。日月湾绵延数千米、世界下面积最大、有着4000多年历史的青皮林带遭到了要挟；国度二级维护家养植物白蝶贝也急剧增加。
2017年8月，地方环保督察组到达海南，尔后填海名目便戛但是止，作为其中标杆的凤凰岛天然也不例外。
当年年底，地方第四环保督查组向海南省反馈督查状况中，点名批判了凤凰岛名目，指出“三亚市凤凰岛填海名目以国内客运港和邮轮港的名义取得海域使用权，但实际却次要用于房地产和酒店开发，因为填岛形成水流变动，三亚湾西部岸线受到腐蚀，为修复岸滩不能不斥巨资对三亚湾进行人工补沙。”
2018年终，三亚市政府责令凤凰岛名目用海规模内守法违规建立名目住手建立，实行分类整改。后海南省政府公布的整改状况里提到，凤凰岛名目收入了超过3700万元的生态补偿资金。
除凤凰岛外，许家印千亿下注的海花岛、佳兆业接盘中弘股分的如意岛以及鹿回头开发的半山半岛等都遭到了这场环保飓风的涉及。
本地一名地产销售在承受采访时曾表现，全国没有哪一个中央会比海南更注重环保，好比远海200米之处不允许开发，由于环保不克不及挖沙子，致使海南部份的石头和沙子都是从马来西亚进口。“为了空气，海南能够不要GDP。”
至此，整改还未完结。
2020年后，凤凰岛因环保问题屡次被点名。凤凰岛二期名目则前后阅历部份撤除、发出海域使用权、整个名目撤除等整改要求。2022年6月2日，按照交通运输部南海航海保障核心公布的信息，凤凰岛二期名目撤除工程施工已实现。
失去价值的凤凰岛，一度被“岛主”丢弃。2019年北京产权买卖所披露的信息显示，持有凤凰岛国内邮轮港45%股权和10%股权的三亚凤凰岛投资团体、钰晟投资分别被挂出40.37亿元和7.64亿元的转让底价。转让实现后，受让方将持有凤凰岛国内邮轮港55%股权，超过中邦交建，成为凤凰岛名目的控股股东。
不外，曾宪云的转让并没能吸引到新的投资者。时至今日，据企查查，三亚凤凰岛国内邮轮港开展无限公司的股东仍然是中邦交建、三亚凤凰岛投资团体和钰晟投资三家，持股比例分别为45%、45%、10%。
2020年底，曾宪云还因凤凰岛国内邮轮港与西藏信托的债权纠纷，被列入被履行名单，并被出具4个“限消令”，至今尚未解除。
目前，凤凰岛国内邮轮港曾经资不抵债。中邦交建公布的布告显示，截至2021年底，凤凰岛国内邮轮港资产总额约为50.40亿元，负债总额约为186.05亿元。
2022年5月，因履行金融借款合同纠纷案件，凤凰岛国内邮轮港持有的土地资产和地上屋宇被摆上阿里拍卖，起拍价为1.01亿元，原定于6月15-16日竞拍，但因为凤凰岛国内邮轮港被三亚市中级人民法院裁定破产重整，该拍卖已被撤回。
雷达财经留意到，目前在贝壳找房中搜寻三亚凤凰岛，仅能找到10套在售二手房源，网站显示小区均价为4.3万元/平米，且近90天并没有成交记载，近30天也没有带看记载。 |
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