公募REITs解禁“倒计时”！

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中国基金报记者陆慧婧
6月21日，公募REITs迎来上市一周年的日子，这也象征着首批公募REITs的部份策略配售限购份额能够进入二级市场流通。
过来一年，公募REITs二级市场份额始终呈现“口多食寡”的场面，价钱长期以来也始终处于溢价买卖形态，跟着首个解禁期到来，首批公募REITs的可流通份额无望扩张一倍摆布。
多位业内人士表现，解禁或在短时间内给公募REITs带来价钱冲击，但在大宗买卖以及FOF增量资金入市下，价钱无望逐步趋于安稳，部份底层资产优质的公募REITs或迎来较好的资产配置时机。
首批9只公募REITs行将解禁
首批根底设施REITs进入解禁“倒计时”。
近日，华安张江光大园 REIT公布份额解除限售的布告，包罗上海国内团体资产办理无限公司在内的10名其余专业机构投资者算计所持有的17665份策略配售限售份额将于6月21日解禁。这也是该基金5月底以来第三次公布解除限售的提醒型布告。

据富荣基金公募REITs投资总监王甲同引见，首批9只根底设施REITs总市值为314亿元，其中流通市值（按发行价计算）约为92亿，除原始权利人持有份额定，锁按期为一年的策略投资者持有份额约为96亿，这些锁定的份额将将于往年6月21日解禁上市。
而据华泰证券统计，九只公募REITs此次解禁份额占总份额的均匀比例 33.9%，超过目前流通份额占总份额的均匀比例32.4%。详细来看，中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT、东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT的解禁份额小于目前流通份额，占比（解禁份额/流通份额，下同）在40%~80%之间；富国独创水REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT的解禁份额接近或持平目前流通份额，占比在90%~十一0%之间；安全广州广河REIT、中金普洛斯 REIT的解禁份额超过目前流通份额，占比在130%~190%之间。

在王甲同看来，公募REITs 首个解禁潮对市场活动性的影响次要表示在：一是全部REITs市场上减少一倍的流通量，至关于减少供应，紧张的供需瓜葛失掉减缓，市场价钱可能会泛起调剂；二是因为每单REITs解禁数量不同，占全部REITs市值的比例不同，因此对价钱影响也会泛起差异。解禁数量大的RIETs，市场价钱接受压力较大。三是解禁后流通市值大的REITs，或成为保险等大资金的配置标的，买卖量会回升，可能带动换手率的减少。另外，首批REITs名目解禁后，市场价钱的变动，也会带动二批和三零售行的REITs市场价钱颠簸。
东吴基金REITs总部副总经理李军则表现，限售份额的解禁象征着市场上会新增REITs流通份额供应，目前公募REITs已累积较多涨幅，投资者能够发售兑现收益等，需求警觉解禁带来发售压力和价钱冲击。
买卖性机构减持志愿或较大
自去年6月21日上市以来，公募REITs成为资本市场上一道靓丽的景色线，也给投资者带来不错的收益。Wind数据统计，截止6月17日，富国独创水务REIT上市以来涨幅高达41.38%，红土翻新盐田港仓储物流REIT涨幅超过36%，博时招商蛇口产业园REIT、中航首钢生物资REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、华安张江光大园REIT4只公募REITs 涨幅亦超过20%，首批上市的9只公募REITs均匀涨幅超过22%，市场也有声响以为，目前公募reits积攒的浮盈或将减少策略投资者的减持“激动”。
华泰证券剖析指出，按投资者类型来看，首批公募 REITs 解禁的机构投资者中保险、产业资本占对比高，分别为 31.28%及 27.72%，另外券商自营、基金及子公司专户、券商资管也有较高比例，分别为 13.36%、7.63%及 6.58%，还有一些银行、信托、不良资产办理公司、基金专户、私募基金、银行理财子等多类型机构。因为负债端久期、投资偏好不同，其中产业资本、保险等以长时间投资为主，属于配置型机构；理财子、券商资管、基金专户等以法人产品为主，兑现收益念头较强，券商自营等也属于买卖性机构。能够关注不同 REITs的解禁份额来进一步剖析其潜伏兜售压力。
王甲同以为，后期涨幅对比高的REITs，当解禁期完结后，假如二级市场价钱适合，卖出持有份额可获取不错的资本利得收益，那末战配投资者可能会按照本身的状况选择减持。至于市场是不是会泛起少量减持标的而致使价钱上涨，还要看REITs的不同状况：一是解禁的份额数量占比。假如原始权利人持有较高比例，而战配比例对比低，市场减少的供应量不大，即便存在减持，也大略率不会泛起价钱大幅上涨。二是市场对底层资产品质的认可度。在目前经济情势震荡，投资前景不清朗状况下，假如REITs持有的根底设施类资产优质，可发生不乱的现金流，且行业景气宇不停晋升，在没有好的代替品投资的状况下，战配投资者纷歧定会少量减持。三是策略投资者与发行人的协同。假如策略投资者与发行人有深度协作，投资公募REITs仅仅是协作的一部份，在PRE-REITs投资、资产并购等方面还有多方面协作，那末即便解禁，策略投资者也不会泛起少量兜售。
另外，假如是资管产品作为策略投资者，而产品有固按期限和赎回压力，那末解禁后减持就是其必定选择，这会对REITs价钱形成一定影响。假如是长时间资金，那末减持的需要可能就不强烈。
按照相干规则，公募FOF只能投资成立满一年的基金产品，这也象征着公募REITs上市一周年之后无望迎来新的投资者入场，对其二级市场价钱也会发生撑持作用。“因为公募REITs是资产的‘IPO’，既具备股性，也具备债性，自身就是固收+的产品，因此也会成为公募FOF配置的良好选择。目前存在的问题是市场标的较少，流通盘小，无奈承载少量的配置需要。待市场解禁后，加之监管审批进度放慢，以及扩募的推出，供应量减少后，公募FOF配置量也会减少。”王甲同指出。
感性对待公募REITs的投资时机
关于投资者而言，公募REITs市场解禁先后的市场颠簸，或也蕴含着配置优质公募REITs的良机。

在王甲同看来，公募REITs市场解禁带来的配置时机次要表示在几小气面：一是供应量的减少，可能会致使价钱变动，当价钱泛起非感性调剂后，关于底层资产优质的公募REITs，就是较好的资产配置时机；二是解禁后，有些策略投资者会选择大宗买卖的形式进行买卖，以防止对市场价钱形成非感性扰动。大体量的资金能够选择与指标客户进行一对一商量，以单方认可的价钱进行大宗买卖，既防止影响价钱，又有一定折扣和让利，可完成共赢。
另外，他还倡议投资在投资公募REITs时，需求关注如上风险点：一是底层资产的品质如何，这需求从行业、标的详细地位、现金流不乱性等层面进行考量；二是买卖价钱是不是公道，即便好资产，买的价钱太高，危险仍是很大；三是将来是不是可能扩募，扩募是公募REITs的生命力，假如将来扩募预期强烈，当初投资公募REITs，在其扩募时就占领被动，特别是特许运营权类名目，扩募更是对公募REITs期限的延伸，价值更大。
华安基金也提示投资者亲密关注基金办理人在限售解除前披露的解除限售支配布告，理解相干策略投资者解限份额、流通支配等状况，同时迷信感性对待公募REITs短时间价钱颠簸，切勿跟风炒作，防止高溢价买入相干REITs份额形成投资损失；另外一方面，也倡议投资者明白本身危险接受才能和产品的危险收益特点，重视公募REITs外在投资价值，基于感性剖析判别，公道评价REITs投资价值，并树立感性投资理念，关注这种产品的长时间投资价值。
华安基金表现，从现阶段来看，公募REITs产品仍对比稀缺，加之政策面关于市场扩容的反对，置信将来公募REITs依然会是受投资者关注的一个资产种别，而跟着试点逐渐深化，市场逐步成熟，置信投资者也会逐渐感性对待公募REITs的投资时机。
编纂：舰长
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