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作者｜王晗玉
编纂｜潘心怡
今日（6月21日），首批公募REITs迎来解禁。
此前于2021年6月21日，第一批9只REITs集中上市，并在其后泛起了不同水平的溢价。截至2022年6月17日开盘，中航首钢绿能REIT、富国独创水务REIT、红土盐田港REIT溢价率均超过30%，分别为43.07%、38.68%和34.45%。
总体来看，首批公募REITs上市一年来均匀涨幅约22%，而此前在往年2月，9只REITs的均匀溢价率曾一度超过50%。
不外以往年春节为节点，春节先后REITs产品在二级市场上的价钱走势也呈现不同曲线。春节后，REITs价钱继续上涨，溢价率继续收窄。
与此同时，首批REITs限售份额解禁期日趋邻近，多个部门也接踵公布通知推进REITs开展。5月，首批两单保障性租赁住房REITs正式在证券买卖所申报；在国度盘活存量资产要求下，多地也正着手筹备各类REITs名目申报、上市。
这象征着，REITs市场将来或将迎来大范围扩容。
同时，首批REITs解禁后，REITs市场流通份额将减少超过一倍，从20.84亿份减少到42.45亿份。这一配景下，以后已上市的REITs产品会否面临价钱冲击？REITs市场扩容的趋向又能否令投资者放弃如以后一样的热心？
针对上述问题，36氪与中金公司钻研部董事总经理、房地产行业首席剖析师张宇进行了深化交流，下列为对话实录：
丨如何评估往年以来的REITs表示？
张宇：对于REITs有一句我以为很经典的英文形容——REITs look like debt but walk like equity。意思是REITs看起来像是债，然而它的价钱买卖表示又很相似于股。换言之，咱们能够简略了解为REITs的危险收益特点介于股债之间，这是REITs颇有意思之处。从中国公募REITs上市后的二级市场价钱表示上，大家也可以看到这句话面前的影子。
去年首批公募REITs根本是根据净资产值（NAV）的平价来发行的，大略对应于四个多点的股息收益率。在上市的前几个月，实际上总体价钱表示对比安稳，从去年四季度开始，这些REITs的价钱开始有显著的增长，到往年的一季度又有一个更疾速的减速下跌，为何泛起这个状况呢？
假如大家关注股市的话，会发现这段时间刚好是上证指数等股权市场泛起对比大的颠簸的时分，尤为往年一季度受局部疫情反弹、外围事态事情等要素的影响，大盘股指向下的过程当中REITs的价钱始终是往上走的，由于它的长时间收益、现金流表示的不乱性提供了较强的进攻属性，这是很好的在股市大幅颠簸时分的避险体现。
上市的时分在NAV平价左近，到往年2月最高位时有接近40%的溢价，短短半年多时间，这个涨幅至关可观。2月下半月有显著回调，3月至今维持了对比安稳的态势，交投活泼度略有降落，以后买卖估值总体较发行价溢价20%摆布。咱们以为这可能与两方面缘故无关，一是3月底年报显示部份名目由于微观环境缘故呈现出一定的阶段性运营压力，二是6月下旬首批名目的战配解禁也令市场近期张望情绪有所晋升。
丨只管此前公募REITs市场有所降温，但少数REIT相较发行价仍维持较高溢价率，您以为此类产品何以能呈现高溢价的走势？
张宇：目前中国公募REITs的估值程度与美、日、新加坡、香港等寰球次要成熟REITs市场比拟其实其实不算很高，只能说是对比丰满的。然而不克不及因此简略断言咱们的REITs市场贵了，要看为何呈现这类溢价。
分析缘故，咱们以为最少要关注这几点：第一，从资产品质上看，目前REITs市场的这十二只标的，底层资产的确是优中选优，不管是产权类仍是运营权类，底层资产都是上乘的。
第二，从供需气力看，目前REITs市场总市值只要约500亿人民币，自在流通市值仅1/3，假如去掉其中偏向于长时间持有的资金，实际上真正无效的流通盘可能更小；而与REITs危险收益特点自然婚配的好比保险资金、银行理财子等投资机构的配置需要又很大，现阶段供不该求的场面仍是很凸起的。
第三，REITs作为新的金融产品，市场各方对其认知了解还远不充沛，举例而言，咱们近期视察到散户对REITs的投资热心明显回升，尤为是在表观分派收益率较高的REITs标的上体现得更加显著，但不足对分派收益构成以及底层资产价值重估的剖析，使得REITs股价表示多少呈现出一些短时间特点，也加大了股价颠簸性，象征着需求继续增强投资者教育，这也是中金钻研在专一做的事件。
第四，也必需看到在目前微观经济有一定压力的大环境下，REITs因其相对于不乱的收益预期的确容易成为大类资产配置中的靠前选择。
丨您判别以后REITs溢价率较高的现状会成为常态吗？
张宇：REITs估值溢价是不是会成为常态，取决于两个视角的判别，第一是将来的供需气力会怎么变动，跟着更多REITs标的获批上市以及上市后扩募任务的发展，REITs总市值和流通市值都将不停晋升，与此同时咱们以为政策或将持续疏导长线投资机构进入REITs市场。也就是说供需大略率都是要增大的，这象征着供不该求的场面在将来可预见的时间内可能仍会维持，这关于二级市场估值是有撑持的。
第二是投资者教育，我方才谈到公募REITs仍是一个新产品，得多投资人其实不相熟。不如举个实际的例子，好比可供分派金额的造成，从3月份年报中咱们看到有部份办理人经过大额现金补充到可供分派。报酬晋升短时间股息收益率，可能初衷是好的，为了回馈投资者，但可能也形成了短时间股价下行较快。咱们发现一部份投资者并无细究可供分派金额的造成，可能简略的以为可供分派金额的增长体现了资产运营状况的大幅晋升，这里就可能发生关于底层资产实在价值程度的阶段性误判。所以咱们需求增强投资者教育。与投资者教育一样首要的还有信息披露。同时，基金办理人、原始权利人也要着力进步投资者瓜葛任务，这方面任务的兼顾改良，将无利于REITs的精确定价以及市场安稳。整体来讲，咱们以为REITs市场的景气宇是在继续晋升的。
丨6月21日，首批9只REIT迎来解禁，届时REITs市场流通份额将减少超过一倍，是不是会对REITs的价钱走势发生影响？
张宇：对于这个问题其实市场曾经有对比充沛的探讨。咱们提几点视察：第一，不排除一部份战配会选择退出，这也是很正常的状况，但咱们预计整体幅度不会很大，咱们置信战配中大部份的投资者是怀着一个更长时间的视角来投资首批REITs的。
第二，咱们以为流通盘里关于该事情持对比灰心态度的投资者可能也曾经撤出了不少，耽心解禁自身的影响可能比解禁自身要大，这个在金融市场也时有产生，所以咱们不克不及说一定没有负向影响，但即使有的话幅度应该也会对比可控。
第三，仍是回溯一下下面提到的，明天REITs市场的根本格式仍旧是需要弘远于供应，咱们关于解禁后的市场走势实际上是相对于乐观的。
丨视察已上市的十二只REIT，可发现高速公路类REITs溢价率广泛较低，您以为这与哪些要素无关？
张宇：咱们以为有三点缘故，第一是从资产评价的角度，投资者可能关于将来长时间车流量的增长中枢对比难造成统一判别，比拟之下产权类资产的房钱增速、一些支出本钱都对比刚性的专用事业资产，大家更易判别，所以第一是一个可评价性的问题，这个心态下投资者在估值上需求一些平安边际是能够了解的。
第二，的确横向来看高速公路的经营状况颠簸性比其余名目要略高一些，从去年四季度到往年一季度的运营状况均可以看的出来，目前微观经济整体也仍是有一定压力的形态，所以到资产估值上更审慎一些是公道的。
第三，多是一个更长时间的视角，办理人很难对高速公路这种资产造成太多被动的价值发明。所以以上三点来看，高速公路这种资产的特点就对比明晰，也不难了解溢价率可能会相对于低一些。固然，这其实不代表这几只高速公路REITs资产欠好或办理欠好。
丨不久前保租房REITs正式申报，投资者在钻研此类名目时需求重点关注哪些目标？
张宇：在剖析目标以前首先得看资产品质，哪一个城市、甚么地位、修建品质如何、甚么样的租客群体，等等。资产品质之后才是目标。确定首先是房钱程度，倡议关注名目房钱程度和周边名目的对比状况，通常来讲会有一定的折让，但需求看这个折让幅度究竟有多少，同时也要特别留意以后房钱中有无包孕政府补助，假如有的话，补助力度大小、继续性如何。其次是房钱增长预期，能够先看看过来几年单平米房钱增长的状况，以及将来的增速有无相干的政策束缚，这个关于长时间投资收益率很症结。第三，同一些其余不动产名目相似，关注租约条款、出租率、经营净收益，包罗报表上的营业利润等中心目标。第四，估值端看使用了怎样的增长率和折现率假定，对应的资本化率是多少；第五，可供调配金额。固然，以上都是十分粗的线条，实际剖析中比这些要粗疏繁杂很多。
丨您以为REITs将从哪些方面反对经济高品质开展？
张宇：咱们以为有几个点对比首要：第一，是在根底设施资产畛域真正建设了投融管退闭环，资本循环后用于扩张根底设施再投资无利于经济增长；第二，REITs和个别的资产融资工具最大的差别之一，是在于其对经营办理有间接的晋升作用，举例来讲对产业园区这个行业影响就很大，让得多经营商意想到要经过踊跃办理发明价值，将来才可能在REITs市场有立锥之地，这也是咱们说的“产融结合”，是一个很首要的效益；第三，REITs市场只管二级市场的范围还不大，但关于产业链曾经开始有对比显著的带举措用，好比Pre-REITs市场升温，阐明在前端就曾经开始增进一些资产盘活，另外，将来在一些资产办事畛域，好比经营、招商、征询、资产评价，经过REITs均可能造成专业化的带动，所以终究咱们会看到全部产业链的晋升，这关于反对实体经济是有首要作用的。
丨正如REITs以后已迎来保租房类名目，近期相干部门也屡次提及以REITs形式盘活存量资产，您以为REITs扩容有哪些踊跃的意义？跟着市场逐步扩容，REITs稀缺性再也不，其价钱是不是会见临冲击？
张宇：往年以来政府各部门推进REITs的力度显著减少，也是要踊跃推进REITs市场扩容。扩容的踊跃意义很显著，第一是为优秀的根底设施开发经营方拓展REITs平台的投融资效能，这也是金融反对实体经济的应有之义；第二是进一步丰硕和健全REITs市场的资产谱系，目前只要多数资产种别上市且构造上尚欠平衡，未来值得进一步晋升资产多样性给投资者更多选择；第三，关于任何一个金融市场，范围都相当首要，所以推进REITs扩容就是进一步推进REITs市场开展的必答题。
对于第二个问题，咱们在后面其实曾经阐释了一部份，即将来至关一段时间，总体REITs市场仍将处于需要大于供应的根本形态，咱们关于后市不灰心。但至于说上市的资产类型愈来愈多，将来可能会看到各类资产估值会基于其不同的危险收益特性有所区别，也会基于不同的资产品质有所区别，那末这都是公道的金融市场的价值发现进程，但这不同等于总体市场稀缺性上行，总体市场的价值仍是要着眼于下面提到过的，从投资机构视角登程关于其配置价值是不是持踊跃看法。
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