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    中信证券:物管企业应收款的绝对范围和相对于占比将迎来拐点,盈利增长品质将开始恢复

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    2022-6-29 12:14:37 28 0

    物业|应收款,增长品质风向标
    物业办理公司的应收款,能够被视为增长品质的一个风向标。咱们预计,2022年中报物业办理企业可能存在应收款范围减少和部份坏账计提的压力,但总体而言范围可控。假如企业的应收款科目绝对范围开始降落,多是企业增长品质晋升的标记。
    ▍物业办理企业的应收款存在多种来源。
    物业办理企业应收款包罗贸易应收款、其余应收款、预支款项及预支税项等。其中贸易应收款次要来自于按包干制进行办理的物业办理办事及增值办事等业务进程。针对关联方的贸易应收款,则可能还此外包孕空置费、代付物业费等。市场对比关注城市办事和其余对公业务可能发生的应收款。其余应收款则通常来自于招招标押金、代付业主动力费、其余押金等。针对关联方的其余应收款,则可能又包孕车位代理业务的押金等。预支款项,通常来自于向供货商领取的业务包管金以及预支款项,但关于部份有收并购的公司,可能也包罗为潜伏企业合并领取的股权包管金。
    ▍应收款压力可能进一步晋升。
    2021年,样本企业应收款占营收的比重是37%,这较之历史均匀程度曾经显著晋升,咱们预计2022年中报的应收款范围可能进一步晋升。其一是,物业办理费通常在下半年集中收缴,每一年中期的收缴率自身相较年末低一些。其二是,往年上半年遭到疫情防控影响,物业费收缴任务更加难题,咱们预计疫情致使物业费均匀收缴率降落2-3个百分点摆布,但这部份欠缴物业费可能在下半年追缴。其三是,部份开发商资金紧张、政府财政压力减少,也可能致使上半年的应收款减少。
    ▍可能泛起新的减值压力,但总体可控。
    面对以后趋严的地产及关联企业审计环境,以及部份企业的确与资金紧张开发商有应收款来往的理想,部份物管企业的确具备计提减值的可能。咱们以为,总体减值压力可控,一方面是因为在贸易应收款中,大少数企业的应收款是第三方款项,咱们统计的样本企业2021年贸易应收款中第三方占比为68%。另外一方面,则是物业办理企业账期广泛较短,上述样本企业均匀只要十二%的贸易应收款在1年以上。固然,在其余贸易应收款中,可能也的确存在一定的计提坏账可能,咱们统计的样本企业中其余应收款占总体应收款的32%,总体范围不大。
    ▍公司开展日趋独立的时代,也是国企龙头竞争劣势扩张的时代。
    2022年上半年所袒露的,部份物业办事企业在人员、策略、财务等诸多畛域不独立的问题,在房企脱险的配景下成为压垮板块估值的症结。但咱们以为,物管行业开展空间宽广,龙头公司事迹无望高速增长,疫情中消费者对好物业办事公司品牌认可进一步晋升,并购市场也将从极寒逐步转暖。国企具备诸多长时间对比劣势。民企如能严创业务独立性,亦有宽广开展空间。
    ▍危险要素:
    部份物管企业泛起较大范围计提减值的危险;部份物管企业因为疫情影响,2022H1支出和利润不迭预期的危险;部份物管企业不克不及包管独立性的危险。
    ▍投资倡议:
    过来两年,在狂飙突进中的物业办理公司确实存在一定开展隐患,应收款增长的问题,既出缺乏应收款办理教训等业务才能的缘故,也有并购过程当中审慎水平缺乏的问题,还无关联方占款的问题。咱们置信,2022年中期之后,物管企业应收款的绝对范围和相对于占比也将迎来拐点,物管企业的盈利增长品质将开始恢复。
    本文源自金融界

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