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图片来源@视觉中国
文 | 空间秘探，作者 | 熊初墨一名地产圈的敌人告知我，去年地产圈在“还债”上问题上对比有压力，往年以来，则变为特别有压力。
房企还债，“展期”会谈
7月14日，光大证券股分无限公司公布对于华夏幸福基业股分无限公司公司债券危险处理停顿状况的讲演。讲演内容概括一下就是，截至2022年6月30日，华夏幸福累计未能如期偿还债权金额算计461.25亿元。《债权重组方案》中金融债权已签约完成债权重组的金额累计为十一86.03亿元。接上去，将持续实施《债权重组方案》，转让股权或者卖一些资产持续还债。
往年以来，不少房企包罗TOP30强，似乎都在为“还债”的事件操心。除了华夏幸福，比来对比操心的还有富力以及宝龙。
先说富力。这几年富力始终背负着较为繁重的债权压力，其中10笔美元债总额就有300多亿元。10笔美元债的总存续金额达约49.44亿美元（约合331.84亿元），其中往年内到期的有3笔，未偿还余额约为十二.6亿美元，比来一笔到期日为往年7月13日，需偿还金额约为6.09亿美元。
通过近一个月的艰辛沟通和会谈，7月十一日，富力地产公布布告称，就其于6月17日发动的对于旗下整个10只美元票据的展期同等意征求而言，赞成前提已失掉知足，并在7月十一日举办的票据持有人会议上获取须要的赞成，以批准特别决议案并实行提议订正和提议豁免。这象征着，富力地产的境内债偿付压力将临时失掉减缓。
再看宝龙。千亿军团的宝龙这几年始终稳步开展，但往年也有66亿元的债权展期。宝龙境外债的展期计划日前流出：7月15日到期、本金为6亿元的“19宝龙02”展期一年，到期日付5%本金，6个月后领取15%，一年后领取80%，质押子公司无锡嘉御置业100%股权作为增信措施。同时，关于将于8月回售的两笔本金余额都为10亿元的债券，以及10月3日到期的一笔1亿美元私募债，均方案展期。上述拟展期的境表里债券，利息和本金算计约为66亿元人民币。7月4日，宝龙召开投资者会议。总裁许华芳以及CFO廖明舜向投资人致歉，并阐明了当下窘境：再融资被掐断，去年四季度至今偿债200亿元，在往年下半年还面临等额于70亿元人民币的公募债权；致力发售资产但未达预期，疫情影响销售碰壁，救市政策传导上去需求时间。
致力融资，卖资产
按照亚洲旅宿大数据钻研院监测的数据，2021年中国房企到期债权范围预计将达十二448亿元，同比增长36%，往年预计超过1.5万亿元，行业偿债压力骤升，从目前债券范围看，房企债权增速顶峰最少还要维持3-5年。
正因如斯，往年以来，地产商更是采用各种途径融资、发债，下半年刚开启的7月，有此类动静的房企就多达数十家。华裔城发行20亿元中期票据；保利开展也简直在一致时间拟发行20亿元中期票据；上海临港7月13日实现发行6亿公司债券，票面利率2.95%；建发地产拟发行3.70亿元公司债，期限6年，票面利率询价区间为3.00%-3.80%；上海张江团体拟发行14亿元公司债，7月18日起息；福建漳龙团体拟发行5亿美元初级绿色票据，息票率4.80%……
然而并非一切的房企都能融到资，发成债。以宝龙为例，2021年， 在不少百强房企销售疲软的配景下，宝龙的成就至关不错，完成合约销售额10十二.27亿元，同比减少24.13%，晋级千亿房企之列，光商业综合体名目就停业22个。 但即便如斯，宝龙的融资之路却其实不顺畅，宝龙在去年底新增发行两笔美元债，分别是2024年到期的1.5亿美元6.25%优先票据，以及2025年到期的1.35亿美元5.95%优先票据，成为多数可以发行美元债的民企。而在境内融资方面则每每受挫。去年4月发行15亿元公司债后，宝龙在境外债券发行方面近乎凝滞，无奈“借新还旧”。债券融资不顺畅，宝龙也曾尝试过发行REITs。宝龙原打算成立宝龙商业房地产投资信托基金，于港交所上市，解决矜持商业的担负。不外，2月28日，港交所官网显示，宝龙房托基金提交的招股书生效。
融资不顺畅，补血不可，还有一个方法就是“放血”卖资产。宝龙的办理层曾表现，将会经过转让资产包以偿还债权。拟发售的资产包，包罗长租公寓、写字楼等商业地产，位于杭州、上海、南京、天津等一二线城市，货值大约150亿元至200亿元。另外，公司还有39个没有典质的商场和酒店，货值约250亿元，可做典质存款业务。不外，这部份商业地产的处理速度不迭预期。据报导，宝龙曾与中国华融洽谈，发售位于杭州市滨江区的写字楼，开价从近30亿元降至19亿元，到当初仍未达成买卖。往年5月，宝龙一口吻在阿里法拍平台上架了上海、杭州、海口等地宝龙广场的部份商业资产，也没卖出去。
富力卖资产也不畅。富力从万达手中买过去的高星酒店资产包，简直每一年都在叫卖，但始终没有接盘方。往年5月30日，富力地产全资隶属公司与气力（秦皇岛）动力订立物业购买框架协定，后者将购买海南海口市大英山新城市核心区B18地块，代价为10亿元。境外资产方面，3月15日，富力地产以9.77亿港元的价钱将英国伦敦的Vauxhall Square整个股权发售给远东开展；4月28日，富力地产再将英国伦敦的Nine Elms Square50%的股权卖出，作价26.6亿港元。然而这些处理资产带回来的现金流，更多的是用来还利息了，跟整体负债比起来，仍是“无济于事”。
甚么好卖，甚么难卖
其实，疫情以来的三年，大宗买卖市场始终火爆。疫情的非肯定性加之房地产上行态势，卖方市场资产处理十分活泼，买方市场其实也有不少“抄底”投资方。
甚么好卖？以上海为例，上半年上海办公物业成交占比大增，得多都是实业巨头英气抄底。
5月下旬，“羊绒大王”鄂尔多斯公布布告称，与控股子公司电冶团体拟以共计约26.7亿元的代价，购买位于上海市静安区苏河湾板块的写字楼，用于商业、办公和综合办事。
6月中旬，煤炭巨头兖矿动力公布布告称，拟出资8.61亿元对山东动力大厦上海无限公司进行资产扩股。后者的次要资产为一宗位于上海市静安区的土地使用权，兖矿动力方案在此新建上海区域总部大厦；
6月下旬，“内贸集运龙头”中谷物流公布布告称，拟以29亿元的买卖对价收购上海赢湾100%股权，若买卖顺利实现，中谷物流将直接持有上海佳兆业金融核心的整个产权，部份区域将作为办专用房使用。据悉，该物业位于上海陆家嘴国内商务区中心区域，紧邻多家金融机构。
据统计，2022年上半年，上海大宗买卖市场共录得26笔、总计328亿元成交，比较2021年同期下跌2.5%。办公物业成交增长显著，在全部大宗买卖市场上占比达到64%，这一占比程度较2021年全年近乎翻倍。
甚么难卖？地产酒店、中央老酒店不太好卖。在亚洲旅宿大数据钻研院出品的《2022年6月亚洲（中国）酒店开展讲演》中，按照监测名录，仅是6月就有14家酒店资产处于拍卖、转让、流拍、关店形态，他们面前的大宗物业具有者大部份是地产团体。
亚洲旅宿大数据钻研院中国区担任人高松元表现，仅ABN指数监测的地产酒店团体TOP50中，就有22家地下售卖或转让团体旗下的酒店资产，然而成交周期长，成交标的寥寥。
断臂求生，犹豫不决
固然，不论采用何种办法，往年的房企都必需注重缺钱的问题，虽然当初得多房企都在“断臂求生”，然而并非一切的房企都表示的很好，有的房企状况反而愈来愈重大，乃至间接躺平。亚洲旅宿大数据钻研院中国区担任人高松元以为，之所以泛起这样的状况，多是由于买方卖方存在几个误区。
第一、 卖方价钱和买方预期不合错误称。
高松元表现，我国奢华（五星级）设施数量约为4000家，占全国酒店业的1%摆布，目前在市场上拍卖或者转让的大宗酒店资产根本以这4000家为主，这4000家有近7成是地产团体持有物业。一个五星级酒店后期投入十分大，最少是几千万乃至两三亿，个别状况下，需求运营10年摆布能力发出本钱。
因此，在房企缺钱，售卖或转让这些五星级的地产酒店时，泛起最大的误区就是卖方价钱和买方预期的不合错误称，卖方会把一切的投资和经营本钱算进去，买方则更但愿用最低的价钱操底。所以才泛起这些酒店资产的报价和实际买方出价之间存在微小的鸿沟，账到底怎么算，二者思惟不克不及一致，有的乃至相差几亿元，酒店资产屡次流拍也印证了这一状况。
第二、 稀缺资产和边沿资产不合错误称。
房企缺钱，卖资产也许是不得已为之。所以，房企关于手中的稀缺资产个别舍不得罢休，或者漫天要价，目的就是但愿将来靠稀缺资产“卷土重来”。高松元以为，剥离低效资产和顾全优质资产，是房企卖资产的“本能”。在资金活动性紧张的状况下，房企但愿将低效资产进行处理，好比三四五线城市的住宅名目以及去化较慢的商铺、车位、仓储等资产，商办。酒店等一二线城市中心区的经营资产，因为其稀缺性，不到万不得已，舍不得拿出来售卖。
以上海为例，疫情之下，上海的中心办公物业之所以好卖，次要是买方从投资报答来看，这些资产既能知足上海中心地段的办公需要又兼具投资属性的办公楼资产，保值性与增值性也是最佳的，天然就成为了现金流短缺的龙头企业重要斟酌的资产配置标的。但这种资产，卖方也知道其将来的价值，他们更想甩手掉边沿资产。
第三、 品牌价值和造钱才能不合错误称。
这个可能也是一些卖方房企的意识误区，仍是以地产酒店为例，当年的五星级酒店更可能是地产商的一种标配、门面，所以地产商更多注重的是其中内在方式的恢弘，基本没心理斟酌内里的品牌价值。当需求售卖这些酒店资产时，关于买方来说，只有单纯地梳理下酒店的营收和办理费用，就大略知道酒店的价值。
高松元表现，不少地产酒店每一年都亏损，买方天然不敢等闲出手。这也是为何富力地产酒店这几年想卖卖不出去的缘故，富力2017年从万达手中花了199.06亿元收购了77家酒店，然而只管每一年酒店经营支出有所晋升，然而简直每一年都亏损，仅仅去年上半年，就亏损了5.47亿元。也就是富力买了酒店后，非但赚不到钱，每一年还朝这些酒店贴钱，当初去甩卖酒店，买方天然预见这些酒店将来的造钱才能，所以也不敢等闲接盘。
另外，一些老酒店使用了10年摆布，装备也老化，培修费也是一笔不小的开支，简直没有品牌价值，盈利才能天然不会过高。得多地产酒店早年可能是和国内高端品牌协作，起初又自塑品牌，但因为种种缘故，其实没人知道其品牌价值。乃至能够说，有些地产团体的酒店，基本就没有品牌！
综上，进入后地产时期，商业正在产生剧变。万科董事会主席郁亮说，人口构造产生变动，房地产行业再回高增长高利润的轨道已无可能，从短时间来看，市场曾经触底，但恢复是一个迟缓而温和的进程。关于房企来讲，正视本人的现状，寻觅新的开展模式，战胜虚妄的愿望，放弃现金流的安康也许是必需要走的标的目的，而多年前委身于房企的高星地产酒店，也许更需求踏虚浮实地回归住宿办事实质，注重将来的品牌价值，能力走在正确的路途上。行业历来不不足决心，历来也都是灰心者正确，乐观者成功，务虚的现实主义者才会博得将来。 |
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