西安预售资金监管演进史：一座城市与烂尾的漫长“奋斗” | 钛媒体深度

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原标题：西安预售资金监管演进史：一座城市与烂尾的漫长“奋斗” | 钛媒体深度

7月14日，西安市住建等5部门联结印发《对于防备商品房延期交房增量问题的任务措施》。文件不长，包孕的13项措檀越要集中于操作层面。
比拟2021年4月1日起履行、被视为商品房预售资金“监管新政”的《西安市商品房预售资金监视办理方法》，此次“任务措施”更像是一个查遗补缺式的“降级行为版”。
据理解，早在20十一年5月1日，西安就已正式发展商品房预售资金监管任务；当年十一月15日印发《进一步增强商品房预售资金监管无关问题的通知》，21日启用资金监管网络零碎；2016年5月，陕西住建厅又公布《对于增强商品房预售资金、二手房买卖资金监管的通知》。
至目前，相干规则性文件已历经4次更迭，每一个次，参预监管的部门都有所扩容。
从发文单位来看，20十一年《通知》仅为西安住建局；2016年陕西住建厅的《通知》联结了人行西循分行与银监会陕西局；
2021年4月实行的《办理方法》，由西安住建局、西安住房公积金办理核心和人行西循分行营业办理部联结下发；
而此次《任务措施》则波及住建局、天然资源和布局局、城管局、金融局与人行西循分行。
据钛媒体APP视察，参预部门不停增多的面前，是资金监管体系演化至今正在酝酿新变局的信号，以及市场与监管之间博弈日渐加剧的缩影。
一、烂尾楼：老问题与新变动
近十年来，“烂尾楼”始终是困扰西安的问题。疫情产生以前，西安的“烂尾楼”次要来自城中村革新。
西安城改由来已久，这里主城区原有人均耕地0.3亩下列的城中村286个，加之市区40个，总计326个城中村。
2007年起，西安以此前几年探究得出的“政府主导、市场运作、整村（名目）撤除、安顿后行、无形与有形革新偏重”模式，拉开城改大幕，当年就有106个城中村列入革新方案。
2015年底，西安城改办发布称：“9年共实现206个城中村和66个棚户区革新名目撤除任务。”
2018年，《西安市绕城高速之内个人土地上棚户区和村子三年清零行为计划（2018-2020）》公布，方案三年革新近两百个村子（撤除十一7个、整治晋升64个）。
范围宏大的城改看似大张旗鼓，实则鱼龙混杂。与革新城中村数量同步回升的，是城改并发症带来的各种问题：投资企业资金链断裂、安顿楼建立复工、无证预售、商品房烂尾….
2017年，西安开始着手对“城改遗留问题”进行处置，此时，楼市也迎来继续三、四年的一路长虹。
楼市继续升温、标杆房企涌入西安疯狂拿地、找名目，令许多城改烂尾名目迎来新生机遇。2017至2019这三年西安处理“烂尾楼”停顿显著。
2021年5月20日，西安召开“府院联动”处理城中村棚户区革新遗留问题现场推动会，明白表现：对尚未停工的存量烂尾楼和停顿迟缓的城棚改回迁名目，以2021年8月和2023年十二月为时间节点，限时解决问题。

疫情之后，尤为是2021年至今，西安因资金链问题而复工的“准烂尾楼”群体中，开始冒出一些“新脸孔”。
它们既非城改名目，也不是名不见经传的斗室企，而是来自本来信用度较高的出名企业：苏宁、恒大、奥园….因而，预售资金监管任务的指向也随之而变。
这也恰是为什么此次西安5部门联结所发文件，称号是《对于防备商品房延期交房增量问题的任务措施》。
二、强楼市、弱监管
“预售资金监管任务波及的中心问题，无非资金的存入与使用，相干要求从20十一年起就曾经规则得很明白，当初不停强调的也是环抱这两点。区分在于，之前提出的要求虽然明白，但如何落实、包罗详细责任认领等履行层面的问题却有不少隐约，当初是不停从行为层面进行明白。”一名西安地产资深人士剖析称。
钛媒体APP查阅，对于监管重点：预售资金的进与出，其实每一个版文件的要求根本相反。
早在20十一年，西安诱发的《进一步增强商品房预售资金监管无关问题的通知》第三条规则，监管账户实施“专户归集、专款公用、关闭办理”；
第四条称：“商品房预售资金，即购房人根据合同商定领取给房地产开发企业的整个购房款（包罗定金、首付款、购房存款等）应存入监管账户，开发企业不得另设其余账户收存商品房预售资金。”

不外，关于开发商和商业银行违反规则的，这份《通知》仅表现：“我局将责令其限期矫正，并告诉无关部门将其违规行动记入信誉档案（关于银行，是暂停其参预资金监管的资历），情节重大的将依法查究其法律任。”
2016年陕西住建厅的《对于增强商品房预售资金、二手房买卖资金监管的通知》中，具体列出了“预售资金监管任务顺序”。
其中，预售资金存入项下要求，“监管名目的预售资金该当整个间接存入预售资金监管账户。购房人存款购买商品房的，其存款资金由存款银行或公积金存款的代理行间接划入资金监管账户。”
对违反相干规则的行动，通知称将“责令限期矫正，形成重大结果的，依法查处。”等等。

“实际履行中，这些通知的束缚力其实其实不强。一是屋宇交易范围太大，谁也做不到逐个看合同，二是管得太死极可能也制约中央经济开展。”一名地产界资深人士对钛媒体APP表现。
据其引见，2021年以前西安的预售资金监管，首先是集体按揭存款资金经常不进监管账户。“发放存款的银行也偏向于开发商在本行开户，购房人对这方面认识也不强，所以常常就只要首付进监管账户，由于首付不进无奈管理网签。”该人士称。
其次是开发商支取监管账户里资金，只需向监管银行提交工程发票、进度表，严格点儿的还需提交工程进度现场照片等。开发商若想超比例提取监管账户内资金，亦存在不少无隙可乘。
这些问题，在楼市火爆期间均被覆盖。2018年西安的“房荒”，2019年不停涌现的“万人摇”，让艰巨摇到房源惟恐买卖期间出岔子的购房人，对开发商指令乃至是百依百顺。
2021年之后，跟着标杆房企雷声滚滚，撑持场面也变得愈来愈艰巨。有些兜不住的，争议遂扑面而来。
三、银行再上“防烂”前线
2021年4月西安预售金监管新政实行后，状况变动很大。
“资金存入端，根本上一切提供按揭存款的银行，都会被动要求将存款打进监管账户，开发商至多只能经过设在他行的个别户收取一些分期款。”前述地产人士引见称，“资金支取端，住建局成为监管主位，审批完开发商从住建部门拿到一个码，向银行出示能力拨付。”
这类变动框定的边界，是商品房预售证发放于2021年4月1日前仍是后。关于新政以前拿到预售证的名目，泛起资金没有存入监管账户的状况，住建部门与银行之间在监管主体的划分方面，却隐隐滋长不小的不合。
好比位于西安浐灞生态区的上林艺境（世园大公馆三期）名目，从2020年4月起泛起断续复工，之后不停收到延期交付通知。此时业主才警惕本人交房款的账户与购房合同监管账户纷歧致，测算后，预售房款总计6.9 亿元，监管账户实际收了3.7 亿元，残余3.2 亿元资金未进入监管账户。
收到反应后，浐灞生态区住建局的回复中，首当其冲写道：“按照2021年4月1日前的政策，监管银行担任实行对签署协定的监管名目预售资金的收存和使用进行日常监管。按照西安市住房保障和屋宇办理局《对于增强商品房预售资金监视办理无关问题的通知》，各预售资金监管银行要切实承当起商品房预售资金监管责任，设立专门部门担任此项任务….”
“经核实，上林艺境名目在2021年4月1日之前已管理预售许可。浐灞生态区住建局已就该名目预售资金监管账户问题约谈该名目担任人，并分割监管银行…..”

住建所仰赖的是20十一年那版《通知》中所列，“监管银行发现房地产开发企业未专款公用等违规用款行动的，应及时书面告诉我局….”
钛媒体APP与业内的交流中发现，银行方面以为，根据监管新政实行前省、市印发的两份《通知》，进了监管账户的钱要支取，次要由监管行审核。但在资金存入方面，监管银行做为无限。
“一个名目按揭存款银行若干家，存款上去，开发商不转进监管账户，监管银行其实没甚么方法。并且，那两版通知写得也很明确，对违反规则者‘责令整改、查处’的就是住建部门。”一名银行从业者称。
实际运转中，住建部门对即使已查实违规的银行，查处力度也未见弱小。
好比，2021年8月，西安恒大悦龙台名目曝出22亿预售监管资金不知去向。9月1日，西安市未央区回复称，“住建部门考察，恒大悦龙台开发企业涉嫌违规挪用预售资金监管账户资金，由此致使未能及时领取施工方工程款，形成名目复工。未央区住建局城建监察大队已就此事立案考察。”

此处，未央区住建部门并无像浐灞生态区住建部门那样将监管银行责任予以凸起，仅称“名目开发企业涉嫌违规挪用预售资金”，这类留白，乃至能够发生“开发商不经监管银行配合就可以挪用预售资金”般错觉。
9月13日，西安未央区再回复称，“已向市住建局递交了依法对秦农银行加以惩戒的相干请示。”

显然，秦农银行应该就是该名目的监管银行，但“相干惩戒”也再也未见通报何种停顿。
在7月14日西安5部门印发的“西安预售资金监管新政2.0版”，以“夯实银行责任”这类更明白的表述，将银行推上“防烂”前线。
《对于防备商品房延期交房增量问题的任务措施》称，“商业银行违反预售资金监管协定，未经辖区住建部门核实赞成，私自拨付监管资金的，该当担任追回资金；无奈追回的依法承当相应抵偿责任“。”人行西循分行营管部担任指点商业银行做好账户办理任务；市金融任务局应协调国度驻陕金融监管部门依法依规给予反对。”（本文首发于钛媒体APP，作者｜刘敏）
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