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中国基金报记者 李树超
公募REITs又有严重翻新减速推动。
7月29日，记者从中国证监会及沪深买卖所得悉，保障性租赁住房REITs试点名目已取得首要停顿，红土翻新深圳人材安居REIT、中金厦门安居REIT已于7月29日获证监会注册批复；华夏北京保障房核心REIT于同日实现证监会及上交所受理。
据理解，此次推出保障性租赁住房REITs是落实党地方国务院部署，根据《国务院办公厅对于进一步盘活存量资产扩张无效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）精力，发扬REITs市场功用，盘活存量资产，保护房地产市场安稳安康开展的踊跃动作，探究了一条盘活存量资产，扩张社会投资，深入金融供应侧构造性变革的无效门路，充沛体现了保障性和市场化兼顾统筹的政策导向。
业内专家表现，此次保障性租赁住房REITs试点任务的减速落地，体现了资本市场踊跃发扬REITs产品功用，据守“房住不炒”定位的基调，是金融反对解决新市民、青年人等群体住房难题问题的首要动作，也是盘活资产，激活REITs产品市场功用的严重停顿。
发扬REITs资产盘活功用
助力保障性租赁住房安康开展
以后，北京、上海、深圳、湖北、福建等省分踊跃筹建保障性租赁住房，减少市场供应数量。
但是，就目前保障性租赁住房的开发模式来看，其名目筹建资金需要较大，其收益次要经过房钱回收形式完成，资金投入周期较长。
“以后，保障性租赁住房的融资模式次要以债务为主导，而传统的债权融资形式与保障性租赁住房企业后期投入高、报答周期长的投资特征难以婚配，且在实际业务开展中，债务融资加大了企业资产负债率，无益于其长时间可继续开展。”中金公司业务担任人表现。
比拟传统债权融资形式，根底设施REITs作为一种权利型融资，其“将具有长时间不乱现金流的优质资产上市”的融资特性与保障性租赁住房畛域的资金需要自然契合。
“根底设施REITs经过盘活保障性租赁住房存量资产，减少新增投资，增进造成投资良性循环方面拥有显著劣势；同时，作为一种权利型工具，能够无效升高企业资产负债率，为这一市场的安康开展提供须要的金融反对。”一名资深REITs钻研员告知记者。
记者发现，按照以后保障性租赁住房试点要求，相干REITs产品的净回收资金应优先用于新保障性租赁住房名目建立，这将无效拓宽建立资金来源，充沛吸引企业、金融机构、集体等社会资金进入保障性租赁住房市场，减少保障住房供应。
据理解，本次3单试点名目，净回收资金约20亿元，按20%的资本金比例计算，将撬动社会资金近100亿元，用于新建保障性租赁住房。
据理解，华夏北京保障房核心REIT净回收资金6.77亿元，将次要用于北京市焦化厂残余地块住房名目的建立，拟建立672套安顿房、1869套公共租赁住房并配建中学、幼儿园和公交场站等公共办事配套设施。而红土翻新深圳人材安居REIT名目及中金厦门安居REIT名目的净回收资金均披露将分别用于扩张深圳及厦门保障性租赁住房供应，可新增约23600余套住房。
另外，保障性租赁住房REITs为相干企业搭建了资产上市平台，将无效晋升企业融资及运管才能。经过完成“开发-培育-退出-开发”的投融资闭环，将助力行业打造新开展模式，推进进步经营效力，增进相干企业专业化开展。
“REITs产品的权利型特征高度契合保障性租赁住房企业的融资需要特征，从此次REITs试点名目的状况来看，REITs将成为此类企业资产上市的平台，继续为企业提供长时间权利性资金，无效减缓保障性租赁住房投资建立的资金压力，从而更好地反对本地住房保障体系建立。”中信证券相干担任人告知记者。
同时，按照试点要求，REITs基金办理人和经营办理机构将根据国度无关保障性租赁住房相干政策制订适宜的经营办理机制，进步经营效力，强化保障性租赁住房的认定依据和历史经营数据等有针对性的信息披露要求，推进企业从“管资产”向“管资本”转型，完成办事模式转变。
放慢REITs名目落地
坚持“房住不炒”基本定位
近些年来，党地方国务院屡次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，《对于放慢开展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）中明白提出放慢完美以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，增进解决好大城市住房凸起问题，解决好新市民、青年人等群体的住房难题问题。能够说，解决好住房问题，是让新市民、让青年人放心、暖心、舒心的首要命题。
“坚持‘房住不炒’的定位，严格落实国度房地产调控政策要求，踊跃推进保障性租赁住房REITs标准有序开展，一直是沪深买卖所推动公募REITs开展中的一个首要议题。”上交所相干业务担任人表现。
为落实地方经济任务会议提出的坚持租购并举，推动保障性住房建立，增进房地产业良性循环和安康开展的严重决策部署，在证监会的指点下，沪深买卖所后期已公布保障性租赁住房REITs指引，对相干试点任务作了明白标准和疏导。
“保障性租赁住房REITs名目的减速落地，体现了监管层全方位反对保障性租赁住房开展，补齐租赁住房短板的信心。”红土翻新基金业务担任人表现。
据理解，此次保障性租赁住房REITs试点名目中，华夏北京保障房核心REIT、红土翻新深圳人材安居REIT及中金厦门安居REIT的根底资产分别位于北京、深圳、厦门的城市中心区域或中心地段，交通方便，配套齐全，房源短缺，入住率高，且房钱价钱远低于同地段、同质量的市场租赁住房房钱。名目经过标准、通明、严格的规范筛选出合乎前提的新市民、青年人等住房难题群体，聚焦为其提供“高质量、有温度、可担负”的安居之所。
以红土翻新深圳人材安居REIT名目为例，其根底资产包孕4个保障性租赁住房名目，总修建面积算计13.47万平方米，包孕1830套保障性租赁住房，评价价值约十一.58亿元。截至2022年3月末，4个名目的出租率均超过98%，其中，3年期租约占比达98%，且存在续租机制。入住群体为新市民、青年人，房钱价钱仅为同地段、同质量市场租赁住房房钱的60%摆布。
一名受访的青年人表现，保障性租赁住房房钱程度公道，屋宇地段较好，交通方便，为新市民群体提供了良好的寓居前提，“能让咱们放心、暖心、舒心肠住下，为城市开展打拼，为本人的将来开展打拼。”
试点带动造成示范效应
深入保障性租赁住房市场化过程
“从本次保障性租赁住房REITs试点名目来看，其资产成熟、模式明晰、经营稳健，回收资金无效反对了本地保障性租赁住房市场建立，拥有明显示范效应，为我国保障性租赁住房翻新投融资模式提供了可复制、可鉴戒的教训。”深交所相干业务担任人表现。
本次试点落地，买通了保障性租赁住房的资产上市渠道，为保障性租赁企业参预REITs试点提供了参考门路，将进一步增进保障性租赁住房REITs常态化发行。从其实际落地的成果来看，将无效增进各省市踊跃推进保障性租赁住房REITs试点，疏导企业在名目资金筹集、建立、经营等各环节中充沛斟酌REITs的产品构造和经营模式，为后续的资产上市融资打下根底，无力反对新保障性租赁住房建立。据记者理解，上海、重庆、杭州、南京、西安等地域均有保障性租赁住房企业正在踊跃准备参预根底设施REITs试点。
保障性租赁住房REITs试点落地名目为推进保障性租赁住房办事模式向市场化、专业化转型起到了良好示范作用。“目前，全国各地保障性租赁住房广泛在建立阶段，已投入经营的名目较少。试点落地名目经过经营办理办事协定商定，增进造成专业化的经营办理机构，设置鼓励办事费等形式，为将来此类名目进步运转效力，提供了底本，将进一步晋升保障性租赁住房的办事才能，为租户提供良好的寓居体验。”华夏基金名目参预人表现，试点名目的落地，为将来投入经营的保障性租赁住房名目提供良好理论教训。
“从增进企业盘活存量、轻资产转型的角度来看，试点名目将推进改动保障性租赁住房企业运营模式，进一步无效反对我国住房保障体系建立。”中金基金相干担任人表现。
REITs作为资产上市平台，将增进“投融管退”循环造成，逐渐推进保障性租赁住房企业向“管资本”“重经营”标的目的转型，继续为企业提供长时间权利性资金，推动造成新的行业开展模式，为相干企业提供开展模式的无效理论参考。“这将继续推进保障性租赁住房稳步开展，助力行业打造开展新模式，推进建设多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房轨制。”上述担任人表现。
编纂：小茉
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