万科旗下万物云经过港交所聆讯，郁亮：不在乎短时间市场估值

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港交所9月1日披露，万科旗下的万物云已经过聆讯，中信证券、花旗、高盛为联席保荐人。
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本文仅为信息交流之用，不构成任何买卖倡议

万物云是中国当先的物业办理办事提供商。按照弗若斯特沙利文的数据，按根底物业办理办事支出计，公司于2021年在中国物业办理办事市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。
招股书显示，万物云前身为万科物业，已经是万科公司的物业办事部门。目前，公司建设了包罗下列三大业务板块的业务模式：小区空间寓居消费办事、商企和城市空间综合办事，以及AIoT及BPaaS解决计划办事，三大业务支出分别占公司2021年总支出的55.5%、36.7%及7.8%。
小区空间寓居消费办事方面，万物云经过万科物业品牌提供住宅物业办事；商企和城市空间综合办事方面，万物云为企业、政府及其余机构客户提供物业及设施办理办事、开发商增值办事以及城市空间整合办事；AIoT及BPaaS解决计划办事方面，万物云经过技术产品全方位晋升办事才能和效力。
财务数据方面，招股书显示，2019年-2021年，万物云完成支出分别为139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元，年复合增长率为30.46%；同期年内利润分别为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元，年复合增长率为28.37%。
2019年-2021年，万物云毛利率分别为17.7%、18.5%及17.0%。截至2021年及2022年3月31日止三个月，公司的毛利率分别为14.7%及14.5%。公司的总体毛利率次要受公司的业务组合、定价政策及本钱构造的影响。
另外，按照万科公布的2022年半年度中期事迹，2022年上半年万物云完成营业支出143.5亿元（含向万科团体提供办事的支出），同比增长38.2%，其中，社区空间寓居消费办事支出80.8亿元，占比56.3%，同比增长34.8%；商企和城市空间综合办事支出51.1亿元，占比35.6%，同比增长39.7%；AIoT及BPaaS解决计划办事支出十一.6亿元，占比8.1%，同比增长59.0%。
截至2022年6月30日，社区空间寓居消费办事方面，万物云的合约修建面积约930百万平方米，签约办理的物业数目达4,096个，以及在管修建面积约700百万平方米，在管物业数目达3,035个。商企和城市空间办事方面，截至2022年6月30日，其总合约修建面积约160百万平方米，签约办理的名目总数达1,929个，而在管修建面积约140百万平方米，在管名目数目达1,706个。
市场范围方面，按照弗若斯特沙利文的材料，中国物业办理办事公司的在管总修建面积1由2016年的309亿平方米增至2021年的372亿平方米，总体年复合增长率为3.8%。于2021年，中国住宅物业在管总修建面积达319亿平方米，2016年至2021年总体年复合增长率为3.4%，而于2021年，非住宅物业在管总修建面积达53亿平方米，2016年至2021年的总体年复合增长率为6.3%。
中国物业办理公司所提供增值办事的总支出由2016年的人民币415亿元增长至2021年的人民币1,十一1亿元，总体年复合增长率为21.8%，并预期于2026年达人民币2,935亿元，2021年至2026年总体年复合增长率为21.4%。2016年至2021年，增值办事占物业办理办事总支出的比例由17.2%增至25.6%，并预期于2026年达35.0%。
关于万物云的上市机会，外界始终有质疑。
在8月31日的事迹公布会上，万科董事会主席郁亮再次回应该问题，他表现：“咱们不是卖猪仔，在好的价格时分卖掉，而是但愿物业上市后能获取更大的开展空间，所以，短时间市场的估值咱们是不在乎的。”

万科董事会秘书朱旭也指出，虽然去年物管行业的市场估值远高于当初，但对万科而言，推动业务分拆其实不以资本市场的市值窗口为斟酌要素，万物云上市的机会次要斟酌到它的策略开展标的目的不是以传统、单纯的物业办理公司，而是以一家城市办事商为定位。当这个机会成熟的时分能力启动上市，也是由于这个斟酌，万科在去年年底启动IPO。
“蝶城”是万物云将来十年的策略，经过“蝶城”把圈内的社区小区的物业办事，商企物业办事和城市空间无效结合起来，从中开掘更多商机。
朱旭以为，这个商业逻辑和策略标的目的是能够失掉资本市场和投资者认可的。
朱旭进一步强调，上市对万物云而言，无论哪个时点都是一个新的终点，而不是起点，咱们其实不寻求行业估值的顶点上市，咱们但愿获取市场感性的估值，让一切参预IPO的股东在万物云前期的开展中独特分享价值的增长。
早在去年十一月正式宣告将分拆万物云上市时，万科主席郁亮就曾表现，万物云选择在这个时分分拆，是斟酌到明天它已成为一个城市办事商了，而不是一个传统物业办事商。
只管估值较2020年高点是已显著回落，但在郁亮看来，目前上市时点比2020年更适合，当初市场估值更趋于感性，而在一个感性的资本市场中，能力给真正给予企业一个适量的定价。
郁亮也一支对高估值充溢警觉与恐怖，以为太高的估值有可能会对员工心态等形成一个不切实际的预期，估值相对于感性的话，反而更无利于员工业务的生长与更好的心态。

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