回龙观二手房PK北七家新房｜楼市小报004期

狼狼

硅谷one营销核心
速读：
【北清橡树湾】在中秋假期的最初一天收盘，收盘当天就卖出了470多套。
【宸悦国内】9月8日取证，月内会收盘。
【硅谷one】面对两个新盘的夹攻，只会更难。
上篇说到，码农盘次要散布在回龙观和北七家，回龙观板块各类配套资源较为成熟，限价也更高，而北七家则合适“特别刚”的刚需。这个总结合用于本篇要聊到的【宸悦国内】和【硅谷one】，【北清橡树湾】则对比特殊，楼盘位于回龙观板块正北，整体来讲根底设施依旧依托回龙观，限价比北七家板块也略高。
北七家整块区域均可以称得上“根底设施高地”：北有奥森别墅区，南边是回龙观板块，东南和西南部都是将来迷信城，再往东还无望京，这块区域夹在两头，去哪都远。但也恰是由于去哪都远，反而关于刚需的承接面更广，乃至可以辐射到望京。
此外，关于真心急着想上车的人来讲，北七家板块的价钱在新盘里算是敌对，最小的58平米大户型，总价在300多万。不外这个价钱，在回龙观成熟住宅区也能买到一套情况不错、一样大小的二手房，间隔地铁不到800米。
01售卖状况
【北清橡树湾】往年6月份拿地，8月份下旬就取患了预售证，蓄客半个月，9月十二日收盘，速度至关快。这也象征着，华润在拿地时对本人要做甚么样的产品曾经至关明晰。8月底拿证的房源共有十二93套，收盘就卖出了478套，首日去化率就达到了37%，成就至关不错。
很有深意的一点是，北清橡树湾蓄客后期的营销核心设在清河，邻近收盘才搬到位于北清路左近的名目周边，加之“橡树湾”的牌子，看得出是铁了心要跟清河橡树湾做绑定了。
【宸悦国内】和【北清橡树湾】同期拿地，9月8日刚刚拿到预售证，目前仍在蓄客阶段，月内会收盘。收盘价钱会低于5.4万元/平米的政府指点价，卖到5.2万元/平米摆布。也是为了迅速去化回款。假如再多讲一句，【宸悦国内】的利润空间的确足够反对这样的提价幅度。
【硅谷one】去年10月份拿地，往年4月份下的预售证，速度不算快。又遇上北京疫情，售楼处门口被封控，7月10号又从新收盘，一共十一60套房子，到端五以前卖了300多套，去化状况个别。
02区位剖析

民间布局图
【硅谷one】和【宸悦国内】是同一片布局里的“双生子”。这个区域被叫做TBD商圈，依靠的是西侧其实也没有太开展起来的TBD星散核心，而且间隔星散核心超过4.5千米。
而TBD星散核心，其实就在【北清橡树湾】隔壁。区位真实没有劣势，所以“双生子”的劣势其真实价钱。【北清橡树湾】的限价在6万/平米，【硅谷one】和【宸悦国内】的限价都是5.4万/平米，还有持续打折的空间。
【北清橡树湾】的卖点对比显著：被清河橡树湾立起来的牌子、依靠回龙观区域的区位还有低于周边二手房价钱的限价。
事实上，【北清橡树湾】和清河橡树湾虽然一字之差，但无论从拿地时的大环境，仍是地块范围，抑或是根底设施状况，都不太同样。说是“再造”一个清河橡树湾，不太适合。
清河橡树湾的拿地时间在2005年。那年，清河毛纺厂才刚刚开始外迁。清河橡树湾周边的二手房，都是当年的毛纺厂宿舍和分房，自身就处于相对于成熟的住宅区。再看【北清橡树湾】：间隔成熟的居民区公园悦府、龙锦苑的间隔都在2.5千米摆布。

名目周边小区
其次，地块范围。【北清橡树湾】的土地范围是5万平米，清河橡树湾的地块范围在70万平米，至关于14个【北清橡树湾】。所以能力够反对延续十年以上的开发，真正造成范围效应，达到区域总体降级的指标。好比，北京毛纺厂和清河毛纺厂搬走后，华润才在旧址上建了其在京的首个区域商业核心名目——华润五彩城，也就是明天的清河万象汇。五彩城的停业时间在20十一年，此时间隔橡树湾拿地曾经过来了6年。
北清橡树湾周边的确有还没实现土地整顿的待出让地块，但什么时候出让、将被谁拿走、将被做成甚么样的产品、配建状况如何，都仍是未知数，很难如清河橡树湾同样被布局得如斯残缺。
更首要的是，清河橡树湾的房价从8000元/平米卖到二手房13万元/平米的17年时间中，包孕了两波陡直向上的房价涨幅。而当初的政策环境，也不成能再反对这样的涨幅造成。
总的来讲，【北清橡树湾】区域贬值后劲一定有，但不会如清河橡树湾同样成为贬值意义上的“神盘”。
03交通状况
上篇中提到，码农选房，其实可以承受的地铁间隔极限也就在2千米。在这一点上，北七家的三个楼盘其实都不合乎。
【北清橡树湾】间隔平西府地铁站将近3千米，周边短时间没有更近的地铁站布局。
【宸悦国内】和【硅谷one】比来的地铁站应该都是天通苑北，步行间隔都在3千米以上。
不外，值得一提的是，北清路目前建筑疾速路。据悉，北清路疾速化革新工程全长19.5千米，其中海淀段长约1千米。北清路疾速化革新后，将降级为三上三下的高架城市疾速路，并与京藏高速各标的目的完成互通，此举被视为破解北清路拥挤问题的症结动作。
有敌人提示36氪，回龙观及周边的人群如斯密集，名目周边的路途状况也至关值得关注。

名目周边路况
先说现状：【北清橡树湾】和TBD星散核心之间，的确有路，然而机动车、非机动车自愿混行的小路，一旦有大车途经，右边自行车和电动车必需压到土路上，时间久了，乃至压出一条显著的车辙。

名目周边路途
布局路途方面，从图上可以很显著地看出，除了北清路以外，和【北清橡树湾】无关的路有平西府西路、平西府中路战争西府南路。这三条路的几版设计计划中，单机动车道的宽度都是3.5米，且平西府西路战争西府中路都能与北清路辅路提及革新后的辅路顺接。作为小区周边的路途来讲大略率足够。不外，【北清橡树湾】西侧还有一块二类寓居用地，虽然地块自身不大，但因为布局容积率还未出，可能会给交通状况带来一点不肯定性。

名目路途布局
【宸悦国内】和【硅谷one】这边，硅谷one临海白路，东、西、南侧都是市政路途，民间表现初步建立支配在2022年十二月。但宸悦国内东、西、南侧的路在卫星地图上不是已建成路途，也没有在地块出让文件中提及建立方案。
04户型

【宸悦国内】74平米、【硅谷one】72平米、【北清橡树湾】72平米
三个户型都是针对刚需的两室一厅，三个户型的餐厅都对着厕所门，都奇怪好像也不奇怪了。只是【北清橡树湾】把洗手间放到了主卧里。
05名目配建&环境
【北清橡树湾】的出让前提是1000平米的现房销售，没有配建，地块也对比规整。
【宸悦国内】配建幼儿园。
【硅谷one】配建4.75万平米的保障性租赁住房。
三个名目都是简装交付。【硅谷one】在三个盘里真实是运气欠好的阿谁，在根底前提和【宸悦国内】同样，限价也同样的状况下，【硅谷one】的拿地的楼面地价是3.3万元/平米，而【宸悦国内】则是2.55万元/平米，且【硅谷one】要配建4.75万平米的保障性租赁住房，利润空间比起宸悦国内小不少。
环境方面，【宸悦国内】做了容积率1.6的低密洋房，【硅谷one】的容积率在2.2，【北清橡树湾】的容积率是2.5。【宸悦国内】和【北清橡树湾】两个楼盘，置业参谋都未在园林绿化上作阐明，把主人间接带去样板间。有大道动静说，是由于园林绿化在出沙盘的时分还没报规，所以销售临时不做引见。
此外，【北清橡树湾】临北清路，可能会有乐音问题。

名目沙盘图
大道动静
1.邻近北清路的乐音问题，同在北清路边的万橡悦府有发言权，凑近路边的楼栋有业主间接在窗户上贴上大大的“吵”字。不外也有人说，业主们不是抗议当初的北清路吵，而是北清疾速路革新设计，要动现有北清路与小区之间的40米树林，把路扩到小区外。
2.一样是乐音问题，旭日的远洋新悦、远洋一方溪语苑、林语苑小区南侧临铁路，本来装了隔音墙和隔音板，但往年5月份隔音板生锈松动，铁路部门要求开发商整改，把隔音板全拆了，却始终没给从新装置，小区居民实惨。
3.丰台橡树澜湾刚刚交房半年多，往年7月份几场暴雨当时，小区公开层泛起大面积漏水，平安隐患不小，开发商抵赖是施工遗留问题。
4.无论从楼体品质仍是带动区域开展的角度，清河橡树湾其实立了一个特别好的牌子。但无论是和清河橡树湾一字之差的【北清橡树湾】，仍是漏水的丰台橡树澜湾，似乎都难担得起这块招牌。房子不只要卖出去，更要住上来。近几年的“橡树系”产品，似乎愈来愈概念化了。
假如有业主维权信息或者其余大道动静，欢送分割咱们。
楼市状况汇总：
中秋假期楼市表示依旧相对于低迷。中指钻研院数据显示，9月10日至十二日北京总体成交面积7.2万平米，相较2021年中秋节日均成交面积降落37%。不止北京，中指钻研院监测数据显示，2022年中秋假期期间，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年降落31.6%，长沙、西宁、南京等地降幅均在七成以上。

本周一手房网签数据

本周二手房网签数据
作者 | 詹方歌

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