孙宏斌还能支棱起来吗？

单眼皮女生

图片来源@视觉中国
文｜财经新商道，作者｜刘亚杰回看顺驰和融创，“高周转+高杠杆+高危险”成为了两段故事中，孙宏斌犯下相反的错。你能够说“老孙”没有变，剧情也没有变；可是行业变了，市场环境也变了，两段故事怎可能那末等闲重合呢？
从4月1日融创中国（01918.HK）停牌开始，孙宏斌已有小半年时间，没在地下场所发声了。
市场零星会无关于融创的动静传出：信达地产开始方案1.57亿元接手融创安徽名目，照着中国“迪士尼”打造的冰雪城被摆上货架，债务人陈淮军向香港特别行政区初等法院提出对融创清盘呈请……
至于孙宏斌集体，依然音讯全无。独一知道的是他还在找钱。
人们习气称孙宏斌“老孙”，由于他很像“孙悟空”——话多爱扮演。
无论是表演“白衣骑士”，环伺地产行业的落难大佬们；仍是投资乐视做了蚀本交易，终究深陷窘境，总离不开起初孙宏斌的确哭了。?
哪都有他，甚么事都敢做，最初还要感叹一番。除非，真有坎儿过不去。
就像2006年时分，他执掌的顺驰现金流出了问题，圈子里很长一段时间失去了他的动静。再次传出他的舆论，已经是已经起初把顺驰转给路劲（01098.HK）时，向号称“豹哥”的单伟豹说出一句：“你买了个廉价货。”
这曾经是16年前的故事，可在得多人眼中，此时此刻正如彼时彼刻——孙宏斌这主要“白帝托孤”，给融创找一个新“豹哥”了。
融创过不去这坎儿了吗？这断言也许过早了。
回看顺驰和融创两段故事，能够以为“老孙”没有变，剧情也没有变；可是行业变了，市场环境也变了，两段故事怎可能那末等闲重合呢？
融创的故事，还得再等等能力看到谜底。
壹 | 不同时期，同样的错
“老天再给顺驰一年的时间，就足以消化掉一切的财务危险。”
卖掉顺驰当前，有人问过孙宏斌过后的感触。很不信服，总感觉多给点时间，故事的终局会是另外一番样子。真如他所言，那末当初多给融创一点时间，他也能改动后果。
毕竟顺驰和融创，两个故事太类似了。
当年的顺驰，一边缩长工期和交付期，争夺资金更快的周转速度，一边不停收紧现金流回流速度，晋升资金利用效力，让这家新公司疾速运行起来。
后来，顺驰集中在天津本部边沿地带及布局中的新核心规划，恰是捉住中央急于动工交付，带动区域经济开展的心态，从而尽快放行名目。
根据起初孙宏斌的要求，融创拿地7天内要肯定定位和布局计划，30天内召开名目启动会，由团体到区域公司高管组成评审团，片面审核质量、本钱、节拍、利润、现金流等目标。
是否分外相熟？那就是“高周转”。在孙宏斌完结了顺驰的回想，开讲融创故事的时分，这些都没有改动过。
已经，房企将“高周转”视为中心竞争力。
万科（000002.SZ）的“5986”——5个月即开工、9个月销售、第一个月售出八成，六成产品必需是住宅；碧桂园（02007.HK）的“3456”—— 3个月收盘、4个月回笼、5个月现金流为正、6个月转投出去，都是“高周转”的产物。
“顺驰没有改动任何规定，咱们跟一切开发商采取的是同一种商业模式，惟一不同就是咱们更坚定、行为更快。”从孙宏斌态度，你清楚感触到“能打十个”的声势。
渡过了起步阶段，孙宏斌把油门踩究竟。2003年终刚定下“全国开展”的音调，9月就以5.97亿元拿下石家庄地块，过后河北顺驰不外成立五个星期；
年底时分北京拍卖大兴区黄村卫星城北区一号地，顺驰以9.05亿元，高出起拍价1倍多的金额，让华润、住总、富力等一众大佬成为了陪跑。
人们都说，顺驰低价拿地一定不赚钱，可是孙宏斌要的是范围。要知道，100的1%和10的10%，后果是同样的。借资本杠杆撬动范围效应，仍是顺驰称王。
可巧，2004年8月的博鳌论坛上，孙宏斌喊出销售额100亿元的指标，为的就是超出万科。也许在相等的销售额背后，顺驰的净利润不克不及与万科分庭抗礼；不外既然有了100亿元的顺驰，为何不克不及有1000亿元的顺驰？到那时万科就是小弟了。
这就是“高杠杆”。起初的融创时期，孙宏斌也没少用。
只是此类操作更多泛起在名目并购中：2014年5月63亿港元收购绿城24.31%股分、2016年9月40亿元入股金科股分、2017年1月150亿元驰援乐视，以及同年以438.44亿元收购万达旗下13个文旅名目91%的权利……
有了“杠杆”，孙宏斌的游戏更多也更大了。
起初政策收紧，顺驰和融创均因资金链问题触礁：它们犯了一切房企都会犯的错。
这样看起来，顺驰和融创走在同一条路，连绊倒它们的“石头”，都没有挪中央。
贰 | 两种开头
但是得多时分，相反的问题纷歧定指向一样的后果。顺驰与融创的故事两头隔了16年，这段时间孙宏斌没变，剩下的都变了。
先看几组数据：一组来自国度统计局，2001-2003年房企土地置办与开发面积均在疾速晋升。详细到每一个年，土地置办面积都高于开发面积；

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（来源：国度统计局/单位：亿平方米）
另外一组数据显示，同期住宅商品房销售面积与总销售额度，一样维持着向上的趋向。这是个供需两旺的行业，并且同期市场的消化才能强于房企开发才能。

（数据来源：地下信息）
自1998年《对于进一步深入城镇住房轨制变革，放慢住房建立的通知》文件出台后，住房“货泉化”取代福利分房，住房需要疾速增长，推进住宅消费疾速增长。
回忆起来，孙宏斌高喊着“拳打王石，反超万科”（2002年），一年（2003年9月到2004年9月）豪掷70亿元将土地贮备裁减至800万平方米，恰是在这段时间。
他的底气，来自地产市场开展的微小前景，以及面对如斯时机竞争对手的胆小。
不外根据摩根士丹利讲演预算，截至2004年8月，世界25%的经济中存在房地产泡沫，40%的地域处于“泡沫预警”形态，中国正在面对房地产泡沫的危险。
从“福利分房”时期到“商品房”时期，房地产市场的疾速开展泛起泡沫不成防止，可果然到了看空市场的时分吗？始终没有人给出过谜底，可仍是埋下质疑的种子。
像顺驰这样时辰绷紧资金链，疾速吹大块头的“出头鸟”，接受不了这样的质疑。
2004年“国八条”出台管制货泉发行量、央行调剂住房存款利率、工农中建四大行管制房地产开发固定资产投资名目资金比例，为的是按捺房价过快增长。
数据证实指标曾经完成，顺驰也开始走下坡路。

（数据来源：地下信息）
按照央行数据，2006年1-十一月外资在中国房地产市场中所占比重达到15%。泛滥企业投资曾经从一线城市，逐渐下探至三三线城市——摩根士丹利的警报，是拉给谁听的？
再看眼前的融创，状况其实不同样。2021年没有发作危机的时分，经过发售贝壳、名目公司股权及商管板块股权，融创已回流超过70亿元的资金；
年底（2021年十一月）场面好转，有媒体报导融创支配配股召募资金及向股东借款，“回血”超过160亿元；真到万不得已，需求持续发售资产的时分，融创口袋里有货。
毕竟在2021年上半年，融创权利土地贮备还有1.64亿平方米，现在从王健林手里438.44亿元买来的文旅名目，也能像富力那样持续折价卖了。
顺驰遇到危机时，孙宏斌争夺过港股上市，也找过最早“报警”的摩根士丹利接盘，得知无果后立刻转手给单伟豹；如今半年过来了，一边卖资产，一边分割债权展期，孙宏斌没有投诚——一定有值得他持续坚持上来的理由。?
主观上，孙宏斌的境遇曾经不同。彼时曾经日暮途穷，如今手里可用的牌还有不少。只有他还撑着，就证实故事没完结。
叁 | 故事持续
跳出融创这一家企业，站在地产行业开展的角度，也能看出顺驰与融创是两个故事。
行业广泛以为，1998年开始商品房市场进入疾速开展阶段，尤为第一个十年的速度飞快。已经的“华南五虎”和“招保万金”等领军房企，都是在这个时段逐渐迎来开展顶峰。
但是主观理想是，恰是地产行业的飞速开展，带来的应战和不肯定性史无前例。2003年8月31日，国务院出台《对于增进房地产市场继续安康开展的通知》，才初次抵赖地产行业“曾经成为国民经济的支柱产业”，每一个步向前都需求慎之又慎的时分。
参考国务院开展钻研核心经济情势剖析课题组颁发的《2004年下半年经济走势剖析和政策倡议》，部份地域和行业的自觉投资和低程度扩大偏向对比重大，一个首要缘故在于相干的机制和规定不健全，经济流动尤为是投资扩大的本钱偏低。
政府干涉过量、市场机制不健全、投资危险束缚不到位的状况依然存在，市场和行业都不敷成熟；在这个关口，靠着“高杠杆+高周转”的办法论，顺驰迎来疾速开展的巅峰时段。
“每晚10点核查当天账目”、“以月为单位调剂估算”、“开发周期从18个月缩短至7个月”，这些办法论帮顺驰疾速突起；可是2003年应缴土地出让金70亿元、自有资金却缺乏10亿元，资产负债率十一0%，这些数据又应战了过后全部行业的认知底线。
这样看来，顺驰的由盛转衰，基本缘故在于超越了历史阶段的需求。类比融创的故事，谜底则正好相同。
当初提及地产行业的开展前景，“看空”曾经成为主流。2022年曾被万科董事会主席郁亮称为“背水一战、破釜沉舟的一年”，“要末死、要末活、没有两头态”。?
融创正在接受着苦楚。根据克而瑞数据，2022年1-7月其操盘金额十一74.2亿元，操盘面积886.8万平方米，同比分别下滑66.6%与63.1%，结合“暴雷”和债权重组的动静，压力之大可想而知。
不外被人们疏忽的是，融创的操盘金额与操盘面积，依然能够排名行业的第八与第四。部份名目存在复工延期问题，可是胜利交付的名目，依然让融创维持相对于当先的身位。
再看国度统计局微观数据，1-7月商品房销售面积78178万平方米，同比降落23.1%；商品房销售额75763亿元，降落28.8%，两组数据远低于融创的下滑速度。即便是危险可控的保利开展（600048.SH），操盘金额降幅（-26.5%）也超过行业均值。
“虽然行业进入调剂阶段，但泛滥房企仍是有很好的表示。头部房企遭到债权影响对比集中，不外状况也会缓缓恶化。”
根据地产剖析师严跃进的观念，地产行业的确处在窘境，却没有想象那末蹩脚，况且状况正在缓缓恶化。
因而可知，既然大环境正在逐渐恶化，就不克不及排除融创曾经触底，逐渐转好的可能性。何未几些耐烦，等候终究后果呢？

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