房地产泡沫决裂十年后，一座「鬼城」的自我救赎

peterhan992000

封面图 |《起头》剧照
文｜风马牛（微信大众号：冯仑风马牛）
01
开发商之死
20十一年9月24日，鄂尔多斯，一家房企的法人代表在公司厕所内上吊身亡。
死者名叫王福金，是中富房地产开发无限责任公司（下列简称「中富」）的法人代表，也是这家公司的第二大股东，持有公司30%的股权，第一大股东名叫郝小军，持股70%——全部公司，只要这两名股东。
王福金在鄂尔多斯小着名气。他是当地人，自1979年起就在鄂尔多斯中级法院任务，循序渐进，一路做到杭锦旗人民法院院长，2007年退休，随即下海，与郝小军合伙开了这家公司，从事房地产业。次年，中富投资开发「国电富兴园小区」名目。他他杀时，名目主体工程曾经竣工，住宅部份已收盘销售，商业用房行将收盘。
根据中富的说法，全部公司资产价值为4.91亿，资产负债率为53%。以当初的目光看，一家房企资产负债率53%，十分安康，并且中富没有一分钱银行存款。
那是甚么把一个从事政法任务几十年的退休老干部逼到他杀呢？官方借贷。
中富开发名目所需的钱，整个来自官方借贷，总额2.63亿元，按鄂尔多斯本地的习气，利息三分（月息3%）。换句话说，中富每月光还利息，就需求789万元。但在过后，中富只从名目上发出了首付款817.053万元，还有1.5亿元等着银行管理按揭存款。一头是停顿迟缓的银行存款，另外一头是越滚越大的巨额利息，两重重压之下，中富的现金流危如累卵。
王福金死后，郝小军外逃，几百个债务人挤满中富办公室讨债。中富给出两个解决方法：要末用房子抵债，要末等半年连本带息还钱。大少数人都选择了前者，由于拖不起。
其中一个债务人借了2000万给中富，但自有资金只要几十万，其它钱都是用两分利或者两分五的利息从亲朋好友处借的，中富每晚一个月还钱，他就要本人垫上几十万的利息。
在鄂尔多斯，像他这样吃利息的人不可胜数。据一名商会主席预算，鄂尔多斯过后的官方信贷资本总额不低于1000亿元。在网上，鄂尔多斯还有一一般名：「中国第二大公开银号」。
王福金他杀这一年，鄂尔多斯被称为中国最富裕的城市，人均GDP超过香港，是北京的7.4倍，位列全国第一，「资产过亿的人有7000个」「街上的路虎比出租车还多」等说法传得满城风雨。

鄂尔多斯马路上的路虎
鄂尔多斯的钱从哪里来？「羊煤洋气」：全国四分之一的羊绒产于此，全国六分之一的煤炭、二分之一的稀土、三分之一的自然气全都藏于此。
尤为是煤炭，2000年后，动力市场需要大增，煤价飙升，鄂尔多斯经济随即飞涨。有媒体实地采访，2000-2005年间，一个年产煤在2万吨-6万吨的小煤矿，最少能赚8000万元，而全部鄂尔多斯80%的公开都有煤。
找煤挖煤，拆迁征地，凭借远高于国度规范的征地补偿，有数居民一晚上暴富。
富豪们钱又往何处去？无非是车和房，以及钱生钱。
豪车是他们最喜欢的消费品之一。假如有人率先买了一款豪车，他的四周很快就会泛起一片同款，相似「路虎村」、「丰田王道村」在鄂尔多斯不是甚么陈腐事。媒体还报导过本地一位环卫工人天天早上开着价值50多万的丰田普拉多，到离家5分钟车程之处扫地，他的扫把、废纸夹子等工具就放在这辆豪车的后备厢里。
比起豪车，房子更像一个吸金旋涡，让本地人难以逃脱。
满城乍富之后，鄂尔多斯房地产市场异样火爆，每个楼盘一收盘就会被抢光，没有人锱铢必较银行存款利率升了仍是降了，由于大家都全款买房，人均几套房是根本配置，一房难求的盛况亘古未有。许多像王福金这样，从未波及房地发生意的人都下海了，当地的外埠的开发商摩肩相继，全都试图在鄂尔多斯捞一波金。
在这面前，官方借贷市场愈来愈火爆。鄂尔多斯是个典型的熟人社会，体面就是信誉，瓜葛就是资金链条，房地产市场就建设在这之上，相似中富这样的开发商借钱做名目，盖出的楼又卖给那些渴想买楼的人。没钱能够借钱，有钱就可以放贷，环环相扣，人人是债户，家家有债务。
但这所有，都跟着20十二年煤炭行情的上涨而轰然倒塌。
02
摘掉「鬼城」的帽子
20十二-2022年，鄂尔多斯的寂静、挣扎与振兴，都藏在这几个数字之下——70%烂尾，7种面值「房票」，60万年薪老师。
20十二年，因为国际经济增长加速，少量高价进口煤炭涌入，国际煤炭价钱一落千丈，鄂尔多斯的官方借贷链条随之断裂，少量开发商有力偿债，在建房地产名目超过70%烂尾，新城空置率超过70%，存量住房与常住人口之比达到10:1。
短短几个月内，鄂尔多斯的均匀房价就从过万元跌到3000元摆布。
房地产市场泡沫决裂之下，相似开发商他杀、跑路的旧事，本地人已怪罪不怪。「鬼城」一说，就是这一年传开的。
事实上早在2010年，美国《时期周刊》就颁发了一篇题为《中国鄂尔多斯：一座古代鬼城》的文章，其中大多照片都拍自鄂尔多斯康巴什区，一片刚衰亡的新区。但在过后，鄂尔多斯造富造城的热潮不停，仍有少量外来人口涌入，本地无人在乎「鬼城」这个说法。直到20十二年，煤炭价钱大跌，矿上再也不需求少量工人，外来人口分开后，房比人多的鄂尔多斯才显出几分「鬼城」的荒芜。
最荒芜的就是康巴什区。
鄂尔多斯本来就是一个小城市。1980年代，鄂尔多斯的老城区东胜区只要4万人，本地顺口溜「两条街、一条狗、一个警察、一只猴」就是说的东胜。1990年代末，东胜区的城市格式也只要「三纵三横」，人们都说「和故宫差未几大」。康巴什区更是如斯，2004年前只是毛乌素沙漠边沿的小村庄，人口只要1400人。
由于鄂尔多斯的造富静止，短短几年间，康巴什区就成为了一座面积超过32平方千米的新城。在这座新城里，中低档住宅星罗棋布，政治、科教、文明核心包罗万象，但就是没有人。本地人都留在老城区糊口，哪怕曾经在康巴什区买房，也没有能源搬过来。

康巴什区太阳广场，沙漠边沿的人造绿洲
鄂尔多斯的自救，也是从康巴什区开始的。
20十二年起，鄂尔多斯住手新增房地产用地供给，居民只能转向二手房交易。除此以外，鄂尔多斯还向政府和国有企事业单位定向调配住房，扩张住房保障规模，划分人材安顿房，想尽所有方法消化存量屋宇，包罗鄂尔多斯市政府在内的许多政府部门都搬到了康巴什区。
2015年起，鄂尔多斯开启棚户区革新，推广房票。
房票全称是鄂尔多斯市屋宇兑换凭证，意即再也不给拆迁户货泉补偿，而是发放房票，由政府露面集中整顿一些违心参预房票兑换的商品房名目，让拆迁户凭票选房。房票采用实名制，能够拆分找零，也能够相互转让，但必需在政府指定平台上操作。
为了包管灵敏性，房票有7种面值：1㎡、2㎡、5㎡、10㎡、20㎡、50㎡、100㎡，侧面是平米数，反面是房子的地段、单价、评价价和一个二维码，经过这个二维码能够知道持有者的详细信息。
因为房源品质不错，在去库存和房票的推进下，康巴什区渐渐多了人气。2016年起，房价开始上升，而本来的两个老城区也在棚改过程当中减少了屋宇流通效力。2017年起，鄂尔多斯均匀房价开始温和下跌。
外界真正感知到鄂尔多斯的「钞才能」又回来了，是在2021年。
这年十一月，跟着一则「年薪60万元招聘中小学老师」的动静冲上热搜，鄂尔多斯重回公众视野。要知道，2020年深圳中学招聘老师也只开出了40万年薪。对此，鄂尔多斯无关部门的回答是，「咱们的财政能够担负得起。」
这件事还有后续。往年3月，深圳教师降薪的动静传得满城风雨，很少有人留意到，鄂尔多斯东胜区教育局同期发了一则招聘启事，在根本工资待遇以外，东胜区还开出个颇具引诱力的前提：给钻研生十二万元安家费补贴，自费师范本科生10万元，其余本科生6万元。而这只是东胜区一个区给中小学教师的待遇。
在鄂尔多斯，主干老师安家补助30-50万元，科研启动经费最高30万元；被评为「鄂尔多斯工匠」，一次性嘉奖5万元；博士科研赞助10-30万元，在站博士后10万元；新兴产业新招聘本科生奖1万元；假如被评为「天骄英才」「草原英才」「鄂尔多斯英才」，分别可获取180㎡、150㎡、十二0㎡的购房全额补助，也就是说，白送一套房。
包孕上述细则在内，鄂尔多斯发布的人材引育政策多达30条，但字里行间只要四个字：给钱，抢人。
从歼灭烂尾楼、房票去库存，到砸钱惹人才，鄂尔多斯摘掉「鬼城」帽子的致力，继续了整整十年。2022年，鄂尔多斯康巴什区房价跃过1万元/㎡关口，全城均匀房价超过7000元/㎡，已恢复到房地产泡沫决裂前的程度。
03
资源咒骂被破解了吗
经济学上有个实践，资源咒骂，意思是短缺的资源对某些中央的经济增长和社会开展而言，并不是无利前提，反而是一种限度。
提及资源咒骂，人们大多更易想到资源用尽后败落的城市，例如石油干涸后的某些西南城市。事实上，资源咒骂更像是一种自我完成的预言，从城市或国度因某种资源而衰亡时，就已开始浮现。
鄂尔多斯长达数年的房市低迷，就是资源咒骂机制下的一种后果：居民因煤炭资源暴富，城市却没有开展出与资产范围相婚配的其它产业，资金都投入到官方借贷和房产中，终究致使链条断裂。
资源能让城市急速扩大，却无奈给予这座城市天然成长而来的产业脉络，其后果往往是城市经济一直高度依赖资源开发自身，其它产业无奈开展，乃至原本的产业也开始萎缩。
就鄂尔多斯而言，这类状况最早反应在本地人的待业观上。
受害于城市征地静止，鄂尔多斯的普通居民迅速富有，钱生钱的支出足以掩盖糊口所需，许多年老人再也不任务，城市总体消费程度愈来愈高。这类状况使得当地休息力品质遭到限度，外埠休息力又由于高物价难以融入，因而当地休息本钱回升，休息密集型产业难以壮大，而中低端办事业也难以开展。
鄂尔多斯采用了种种行为反抗资源咒骂，以前说的砸钱抢人是一种方法，还有一类别具特色的方法：资源换名目。
2005年，鄂尔多斯引进华泰汽车拆卸厂名目，给出的是碾盘梁和唐家会两处煤炭探矿权，此外以1万元/亩的白菜价，给了6000亩土地。也是这一年，内蒙古自治区政府出台《对于进一步完美煤炭资源办理的意见》，从政策层面确定了资源换名目的可操作性。随后，鄂尔多斯凭借得天独厚的煤炭资源「换」来不少名目：奇瑞汽车拆卸厂名目、精工载重车拆卸厂名目、国电3000吨级多晶硅名目、无锡尚德5G太阳能电池名目等等。
资源换名目确实带来了新产业，但也让鄂尔多斯担上「贱卖国有资源」的恶名。
被树立为标杆的华泰汽车进入鄂尔多斯后，并未根据原商定，投资200亿元建成年产值600亿元的名目，反而在短短3年后，就将手头的煤矿以10亿元低价转让给了一家山西企业。相似的事件其实不少见。

鄂尔多斯高新技术开发区
目前，鄂尔多斯已建成包罗高新技术产业开发区、设备制作工业园区、云运用平台数据核心等13个产业园区，波及云计算、设备制作、大新资料、汽车拆卸等行业。但从鄂尔多斯发布的民间数据来看，新兴产业所占的产值其实不高，鄂尔多斯的经济根底，依然是传统的「羊煤洋气」四件套。
很显然，鄂尔多斯拼尽全力，资源咒骂仍然如影随形。
但比拟起那些因资源干涸而没落的城市，鄂尔多斯曾经算是十分侥幸：暴富十年，房地产泡沫决裂和官方借贷危机给这座城市泼了一瓢冷水，资源储量却依然丰沛，鄂尔多斯还有大把时间能够缓缓探究如何破解资源咒骂。
毕竟就像无关部门说的那样，「咱们的财政担负得起」。
材料来源：
[1] 鄂尔多斯市人民政府官网：市情-城市概略-经济开展
[2] 安颖男：「鄂尔多斯模式」钻研，中南民族大学硕士学位论文
[3] 田傲云：楼市泡沫幻灭十年救赎之路:鄂尔多斯 GDP 重回内蒙古第一，中国房地产报
[4] 刘卫民、王辉：从鄂尔多斯的房地产窘境看城镇化安康开展需留意的几个问题，南方经济
[5] 包军：鄂尔多斯市房地产市场治理中的政府本能机能执行钻研，西南大学硕士学位论文
[6] 刘甜、张丽娜：官方借贷与房地产泡沫——以鄂尔多斯为例，中国外资
[7] 范璟：鄂尔多斯地产商他杀：中富两计划了债3.2亿债权，21世纪经济报导
图片来自网络
本篇作者| 毛洪涛主编｜王滔
编审｜陈润江参谋｜王淑琪

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