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原标题：港交所迎来首个长租公寓？魔方上市将如何影响长租市场？
来源 / 江瀚视野
魔方上市，让跌倒崎岖的长租市场再次被关注。
3年前，青客抢占第一股、蛋壳也急不可待奔赴上市，后因运营不善而暴雷，当当初第三家长租公寓的上市，并且仍是港交所首个长租股，咱们又该如何看？魔方糊口的上市又会如何影响长租市场呢？
一、港交所迎来首个长租公寓？
据逐日经济旧事的报导，魔方糊口办事团体在港交所提交招股书，摩根士丹利、建银国内为联席保荐人。魔方糊口办事团体同样成为成为首个赴港IPO的长租公寓企业。
招股书显示，魔方糊口办事旗舰品牌包罗2009年推出的魔方公寓品牌，定位寻求优质租房糊口的白领人员；以及在2016年推出的9号楼公寓，次要为蓝领人员提供宿舍类住宿解决计划。
截至2022年6月30日，魔方糊口有76190套在营公寓，散布在全国26座城市的394个地点。于2021年，魔方糊口在北京及上海合共具有约35100套经营中公寓，在广州及深圳合共具有14000套经营中公寓。
据弗若斯特沙利文材料，中国租赁公寓行业市场范围在2021年底已大幅增长至1.8万亿元，预计到2026年底将进一步扩张到2.7万亿元，复合年增长率为8.4%。同时，预计集中式长租公寓市场将更迅速地增长，从2021年的449亿元减少至2026年的十二52亿元，复合年增长率为22.8%。
二、魔方糊口的上市将如何影响长租公寓市场？
面对着魔方糊口的上市，得多人都在问魔方糊口的上市究竟象征着甚么？咱们该怎么剖析判别魔方糊口的上市？魔方糊口上市的面前又会对全部长租市场带来甚么样的影响？
首先，魔方糊口的上市代表着长租行业的开展决心再一次获取了认可。
需求指出的是，魔方并非长租行业率先上市的企业，却是三年来独一收回地下尝试的企业——在蛋壳和青客的前车之鉴下，长租行业一度被以为“不是一个好生意”。
而按照魔方糊口的招股书显示，截至2019年、2020年及2021年年末，魔方糊口办事团体支出为9.46亿元、9.48亿元及14.71亿元，复合年增长率为24.7%。同期，魔方糊口办事毛利为8.08亿元、7.86亿元及十二.67亿元，同期归属股东净利润为6037万元、-2.29亿元及2.82亿元。虽称不上利润丰厚，却是扎实盈利了。
其次，长租行业决心的面前，是市场从“大乱向大治”、从低谷期逐步回到增长时间的大趋向。
咱们纵观全部长租市场的开展就会发现，长租市场和以前终于产业生长的门路是至关相似的，在产业开展的早期，因为市场前景看好，少量的资本簇拥而入，从而疾速造成了第一批市场的头部玩家，然而市场上不少企业过于深谋远虑，将适度房钱贷、高收低租等多种畸形扩大形式引入到了市场之中后果致使了全部市场凌乱，乃至有一批办理不善的长租公寓企业泛起问题，逐步被市场出清淘汰，成了市场的弃子。
展开全文 然而，阅历了一段时间的市场疗伤和市场重构之后，市场的需要开始从新恢复，一个产业生命周期中从“大乱向大治”的开展循环正在造成。其实，大家子细剖析就会发现，在以后各地房价相对于较高的主观事实之下，少量新进社会的年老人在至关长的一段时间内可能难以彻底担负起本人买房的压力，租房就成了必定的选择。按照前瞻产业钻研院整顿的数据显示，在近几年间，中国活动人口次要向一、二线城市会萃，并呈现出春秋低、租房需要量大、租赁周期长的特征。一份针对7万多名租房人的问卷显示：超过1/4的人租住长达5年以上，超过6成的租房人租住时间超过3年。
在这样的大配景下，租房成了主观的刚需，在这类刚需的驱动下，长租企业开始逐步回归办事的实质，不停向着一种不停需要信赖的标的目的开展，长租市场将会从低谷期逐步回归到正常的增长轨道上。
第三，魔方欲上市、长租进入第二增长曲线，长租头部企业的价值更值得被关注。
在中国长租市场上，一类是以魔方糊口这样为代表的集中式长租公寓，一类是以自若为代表的扩散式模式。且不提自若目前集中式业务开展的如火如荼，目前曾经有独栋公寓、酒店式公寓、蓝领公寓、高端租赁公寓和租赁社区等各种集中式租住产品，其扩散式公寓市场范围与微观价值也更适配国际住房租赁市场的需要。因此魔方糊口欲上市之举，也让自若这样长租机构的头部企业备受关注。
先看市场范围。数据显示，魔方糊口约有7.6万套集中式公寓房源在管。比拟之下，自若旗下虽然仅有153栋、约2.2万套集中式公寓房源在管，然而自若旗下共计办理近100万间房源，办事50万业主和500万自若租客，寓居产品也涵盖质量合租、整租、豪宅等。关于寓居体验端体验，自若也在试探优化，在整租产品“心舍2.0”上，减少了多种定制化设计。在合租房源方面，往年8月自若公布“友家7.0”产品，包孕限量概念版本和致敬百年包豪斯格调版本，联结德国设计团队以巧思独特研发打造，均在繁复的同时，兼具功用与实用，更贴合年老人的爱好和品位。
在看微观价值。以后的住房租赁体系中，传统的中介出租、集体房主出租仍在租房市场中占对比大，存在信息不合错误称、房源不通明、租期难保障等问题。另外，在占领长租市场次要供应的存量屋宇中，房龄20年以上占比达65.3%,其中40%存在品质、环境、配套错配的问题，难以知足租住群体日趋增长的质量需要。
而近些年来，长租机构从市场上采集房源，通过一致格调的装修和配置从而达到能够出租的前提，将一大批“老破小”转换为高质量单间合租房、整租房，为解决住房需要发扬了首要作用。同时，自若改造长租机构的开展形式，逐步优化完美了以前重资产的长时间包租模式，而是逐步开始推出了与房主协作“收益同享、危险共担”的增益租模式，经过这个模式在无效地升高了用户的办理压力的同时，更为通明地推进了屋宇租赁市场的开展。
实际上，假如进一步将眼光缩小至总体租房市场，不难发现，面对全国以亿为单、一线、新一线城市以百万为单位的租房群体，以降级、革新城市存量住房为主的扩散式长租公寓无疑有着自然的市场空间与社会价值。
能够说，以后全部长租市场正在和过来辞别搞，长租市场正在进入第二增长曲线的阶段，阅历了以前的洗牌与浸礼之后，长租企业都开始逐步瞄准长时间价值，更为看重久远的开展。
综上，这次魔方糊口走上了上市的路途，关于全部长租市场将会是首要的里程牌事情，这将让全部资本市场从新关注长租公寓这个赛道，而长租市场的开展则更易吸引产业参预的参加，在这样的状况下无论是做集中段的魔方糊口仍是做全量市场的自若模式都有可能有更多的市场空间，从而帮忙其走上更好的开展门路。
因此，长租公寓市场将会迎来新的一轮开展机遇，更为值得咱们去子细钻研和对待。 |
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