加息后，澳洲楼市，时机来了！

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受本周二澳联储下调加息力度利好影响，澳洲资本市场迎来了一轮狂欢，然而也诱发了澳洲投资者对房地产在延续下滑多月当前，是不是行将进入拐点的剧烈探讨。
但是就在近期出炉的许多症结数据，似乎指向了一个更为扑朔迷离的标的目的。
本周，澳大利亚地产金融及投资团体（NHFIC）发布了一份讲演，讲演显示在过来一个财年中，澳洲屋宇建材价钱泛起微小涨幅，重大影响澳洲地产行业，各类建材价钱涨幅在20~40%之间，而涨幅中的80%是由供给链间断而至。

木材、钢筋、烤漆瓦片以及窗框的价钱在过来十二个月内回升25%，其他包罗排水沟、铝合金门框等金属成品的价钱涨幅也达到20%摆布。
虽然许多地产剖析机构对将来供给链表现乐观，以为建材供给将在短时间内恢复到疫情前的正常形态，然而澳大利亚房地产协会（HIA）首席经济剖析师Reardon却正告：建材价钱仍未见顶，间隔峰值仍有10~15%的空间。
与此同时，澳大利亚统计局（ABS）在也于近期发布了澳洲7月新房修建审批数据，显示新建屋宇的均匀建形成本曾经达到40万澳元，比起疫情发作前均匀高出8万澳元，这也是供给链间断和通胀带来的必定后果。
形成屋宇价钱下跌的还有一个要素，那就是用工荒致使的人工价钱下跌，平面下跌的价钱致使新房建造数量泛起放缓，假如这个趋向继续上来，那末由修建行业领跑的澳洲经济复苏十分可能遇到显著阻力。

然而，移民局却传来了好动静——在上一季度中，澳洲净移民人数高达96,200人，成为有史以来最高单季度纪录。
净移民（出境移民人数减去入境移民人数）的大幅增长，不只能够减缓澳洲当地的片面用工荒，休息力的增长也能够为修建行业增加价钱压力。
联邦政府在不久前举行的Jobs & Skills峰会上也表现，将非人道主义移民人数减少至每一年19.5万，为临居签证管理人提供减速通道，并勾销了留先生签证持有人的任务时限，以及最首要的是，减速管理在莫里森政府期间积存的近100万份签证请求。
这也就是说，跟着少量的各类签证持有人涌入澳洲，在减缓澳洲修建行业的人工本钱的同时，还会带来一个更显著的问题——这些人都去哪里住呢？
屋宇需要跟随人口增长而增长，本就曾经十分紧俏的澳洲房地产市场，将面临更多竞争，而屋宇价钱的反弹也将不成防止。

另外，还有一个问题——日趋扩张的贫富差距。
据澳洲政府部门AIHW（澳大利亚安康及福利钻研院）数据显示，全澳目前无家可归的居民人数曾经从2016年的十一万6千人回升到2021年的16万7千人，5年涨幅高达43.96%。
这16万7千人中包罗漂泊街头的、无奈担负房钱而自愿住在车里或在敌人家借宿的、以及因为住宿前提太差（适度拥堵）而自愿分开的。
在AIHW的讲演中显示：“人们以为无家可归的人一定是55岁以上存在酗酒问题和暴力偏向的男性，这些人个别都在近郊区的公园里留宿……但理想并不是如斯，无家可归的人来自社会不同切割面，其中女性高达60%，17岁下列儿童占比达到十二%……”
虽然讲演对无家可归的次要缘故之一总结为“经济难题”，然而很显然，终年居高不下的房价恰是其面前的缘故之一。
所以，当房价下跌为有产阶层发明更多财产的时分，澳洲贫富差距也在逐步拉大。

国内经合组织（OECD）数据显示，澳大利亚的社会构造曾经再也不是橄榄型（顶层和底层人数较少，中产阶层占多数），目前中等和较低支出人群曾经占领社会次要构成。
另外一方面，澳洲人均财产程度（average wealth）和中位数（median wealth）的偏差也在逐渐扩张。瑞信（Credit Suisse）数据显示，在过来一年中，全澳已有220万人跻身百万富豪俱乐部，以澳大利亚2600万人口基数计算，百万富豪比例高达8.46%。
除了顶级富豪之外，澳洲成年居民的资产中位数也高达27.39万澳元，当先比利时、新西兰以及许多老牌资本主义国度，成为寰球最富有的国度。
然而，这类书面上的富有次要是由地产价钱不停回升而推进的，由于就在2021年，澳洲独立式屋宇的价钱暴跌24.6%，联排别墅价钱暴跌也达到14.2%……
地产价钱的不停回升不只为资本市场发明了少量财产，然而也进一步加剧了澳洲的贫富差距和阶层固化——澳洲最富裕的1%人群掌握了澳洲21.8%的财产。
所以，财产的调配不均以及房地产供应缺乏的状况下，跟着更多的外来人口涌入澳洲，住房问题将进一步好转，关于无限屋宇的竞争也将更为剧烈，同理，贫富差距等困难也会更为辣手。
那些原本曾经存在住房困难的当地人，又该如何面对由于需要激增后带动的住房价钱下跌呢？

GMG、CHC、SCG、VCX股价走势一览，来源：Tradingview
就在本周二澳联储利率决议落地后，多家大型上市地产公司股价泛起大幅下跌，投资者对澳联储货泉政策的解读其实不难了解：通胀见顶，货泉政策将由压缩转向宽松（利率），地产热将再次回归。
虽然这类乐观情绪可能显得有些为时过早，然而澳洲房市的供给缺乏却是事实，而比及通胀完全回落至澳联储的指标区间（2~3%）时，跟着民间现金利率的降落，新一轮的地产价钱下跌才会真正降临。
届时，如安在“书面繁华”和放大贫富差距之间寻觅均衡点，才是决策者面临的真正困难。

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