澳洲加息前景下，专家告知你，如安在危机中捕获和发明机遇？（组图）

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在许多人耽心利率回升带来的风险，但对大少数投资者而言，却是孕育新机，于变局中开新局。
据《澳洲金融评论报》报导，做为一位商业办理参谋，并有两个孩子的墨尔本妈妈Lisa Dixson深信，只管利率不停回升和房价上涨，但政府的税收优惠政策和微弱的租赁需要，都是推进她减少房地产投资组合的无力要素。

她曾经购买投资物业超过20年，依然对从她的投资组合中会获取微弱的资本和支出增长的长时间前景充溢决心。
Dixson表现，当一切人都在惧怕时，就是购房的好机会。仅由于利率回升，就要暂停房产投资。她打算用其自行办理的养老金来购买投资房。
Core Logic数据显示，澳联储延续六次上调现金利率，令许多购房者感到恐怖。
与去年十二月的峰值比拟，澳洲均匀房价上涨约5%，其中悉尼跌幅约为9%，墨尔本跌幅近5%。

次要的存款机构正为有现金流的房产投资者，提供规范变化利率优惠高达250个基点，和将三年期固定存款利率下调至低于自住买房者的。
AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表现，房价上涨、房钱收益率回升、空置率较低和负扣税变得更易或更有吸引力（因为典质存款利率回升），这些要素的综协作用正在进步房产对投资者的吸引力。
但房产投资者表现，新的房主法，特别是在维州和新州的，减少繁文缛节和培修本钱，迫使许多人发售房产。
对房产投资者而言，竞争削弱和找低房价的可能性减少，都是鼓励要素，特别是跟着移民人数的减少，预计租赁市场将更无利可图。
寻觅购买时机
澳洲最大房地公司首席经济学家Nerida Conisbee表现，寻觅大买卖的投资者通常会购买未翻修的房产，他们打算长时间保存的。
Conisbee增补，这就把那些方案疾速扭亏为盈的炒房者排除。当初是一个双速的房市，一方面是对那些翻修过、容易出租的物业需要微弱；另外一方面是对那些未翻修的物业需要较弱，因为资料和修建本钱进步。
据CoreLogic数据，九月份，首府城市房价又上涨1.4%，这是延续第五个月上涨。
AJ Financial Planning担任人Alex Jamieson表现，那些有现金流的SMSF（Self Managed Super Fund）投资者正在亲密关注购买时机，好比不良销售，也许就可以捡漏。他们关注那些从去年十二月峰值后上涨至多的城市。
典质存款经纪公司主管Phoebe Blamey增补，买房的人群正从首置业者转变向投资者。存款本钱的下跌将首置业业者拒之门外，使投资者更易重返市场。
但AMP的Oliver表现，与一年前比拟，投资者需求在购买时机和利率回升房价上涨的可能性之间取得均衡。迄今为止，加息的影响尚无彻底表示出来。
他增补，明年固定利率将对固定利率借款人形成繁重打击，许多借款人的典质存款利率将下跌两倍，而经济放缓可能致使受压兜售减少。
存款机构下调利率
RateCity钻研总监Sally Tindall指出，次要存款机构正将经过三年期固定利率下调至自住买家的利率下列，来提振有现金流投资者的存款。
例如，澳洲CBA将针对本金和利息投资者的三年期利率下调100个基点，至5.74%，比针对自住买家的同期利率低约40个基点。
大银行可变利率的规范通常比小银行的高很多。

典质存款经纪人宣称，存款机构在可变利率上，还向现金短缺的投资者优惠最高可达250个基点，从3.34%摆布到近7.4%不等。
典质存款经纪公司Foster Ramsay Finance的担任人Chris Foster-Ramsay说，存款机构渴想吸引投资者。将来几个月，存款机构夺新借款人和留住现有借款人的竞争将加剧。
近30家存款机构还提供典质存款返现优惠，规模从1500澳元到10000澳元不等，详细取决于存款范围。
税收减免
Jackie Smith是名设计经理，比来在昆士兰州的Deception Bay投资一个四居室的物业，间隔她在悉尼的家大约950千米。
Smith说，我花了悉尼一套公寓的价钱，在昆士兰买一套四居室的房子。他被慷慨的负扣税和资本利得税优惠所吸引。

H & R Block税务总监Mark Chapman说，根本的规定是，存款购买投资房，购买物业的存款利息是能够免税的。
这象征着利率上调对投资者现金流的影响要小于初次置业者和自住买家。
Chapman增补，利息税的可抵扣性使得房地产对许多人来讲是拥有有吸引力的投资，由于它是‘负扣税’的症结组成部份，这是一种用其余支出对消亏损的计划。
投资者还能够要求扣除折旧资产（如家具）、培修和颐养以及翻修存款的利息。
Smith说，高房钱和微弱的需要让她的财富有踊跃的调剂，这象征着，她失掉的房钱支出比领取的存款，利息，物业和办理费用等高。
按照BMT税折旧法，业主还能够要求从修建之日起40年内，每一年扣除修建物原造价的2.5%。
倡议投资者分割工料丈量师评价修建本钱和折旧时间表。
当房产被发售时，资本利得税按卖方的边际税率征收，但若房产被持有超过十二个月，则有资历获取50%的资本增值税折扣。
Chapman表现，这根本上将征税额减半，至关于将全额所得税率减半。
能够从本钱基数中扣除，能增加征税义务的名目包罗物业改良本钱、法律费用、印花税和估值，以及典质存款终止和退出费用。
房钱需要
PropTrack数据显示，与前三个月比拟，9月季度的周房钱中位数简直翻一番，独立屋房钱中位数达到500澳元，单元房房钱中位数则达到450澳元。

PropTrack的经济钻研主任Cameron Kusher说，租赁市场是紧张，但在一些乡镇市区的租赁需要有放缓的初步迹象。
Kusher说，因为对新冠疫情的耽忧减缓，愈来愈少的人搬到乡镇地域，而是愈来愈多的人回到郊区，但自住买家需要的不停减少，正在增加可出租物业的数量。
各州首府城市的租赁需要也因留先生回归和移民人数减少失掉提振。
买家中介Cate Bakos表现，空置率偏高，可供出租的房产愈来愈少，这正推进房市开展。当初很难租到物业，尤为在低端市场。
Bakos正告，投资者的本钱正在回升，由于利率回升和去年3月在维州出台的更严格的租赁法，推高培修和修建本钱。
SQM Research表现，澳洲住宅物业空置率不到1%，这是自2006年以来的最低程度。
AMP的Oliver增补，投资者能够斟酌把重点放在通胀较低的城市（如阿德莱德、达尔文和珀斯），和那些价钱从未下跌过高、在空置率较低时，会从移民返澳中获益的单元房中。
根PropTrack的数据，达尔文和布里斯班的公寓房钱约为5%。

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