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封面图来源|IC photo
「长租公寓第一股」青客公寓从纳斯达克退市8个月后，另外一家长租公寓公司敲开了赴港上市的大门，或将成为港股第一家边疆长租公寓的上市企业。
9月26日，魔方糊口办事团体无限公司正式向港交所递交招股仿单。多位业内人士以为，继蛋壳公寓被纽交所摘牌、青客公寓从纳斯达克退市后，冲击港股的魔方糊口为全部长租公寓行业带来利好与决心。
与自若、青客、蛋壳这种主做扩散式公寓的经营商不同，假如冲刺港股的魔方胜利上市，公司也将是集中式长租公寓畛域的第一股。2009年，魔方糊口的第一个集中式长租公寓业务落地南京，20十二年，华平投资发动B轮融资。尔后，2013年-2016年，魔方糊口前后将业务开展至上海、广州、北京、杭州。
关于「陪跑」近十年的初期投资人、第一大股东华平投资来讲，等候聆讯中的魔方糊口无疑是一个新的终点。另外一家范围靠前的租房平台自若的初期融资，就有华平投资的身影，2018年，自若实现40亿元A轮融资，华平投资是领投契构之一。
一名从事地产、PE业务的资本机构高层对36氪表现，「长租公寓太过于依赖现金流，稍有外界要素影响很容易崩，大少数投初期的PE、VC机构都会将这种资产经营类企业的现金流看得很重，所以初期投资机构投长租公寓的危险很大，上市后蛋壳的表示也能够阐明这点。」该资本机构曾在2017年参预某长租公寓企业的A轮融资，但尔后再未投资相干畛域公司。
尤为是当长租行业早已过了自觉烧钱的节点，投资机构也更感性地对待其盈利模式。
01度过长租公寓行业爆雷期
2020年先后是长租公寓爆雷的多发期，行业分为集中式和扩散式，彼时爆雷高发于扩散式长租公寓企业。缘故是扩散式公寓进入门坎低、起步容易，部份不标准的公寓平台竭力扩张市场范围以博取更多的现金流和更高的估值，一些长租公寓不吝以显著高于市场的价钱向房主收房，再以显著低于市场的价钱向租客出租。这类「高收低租」的运营模式，一旦运营不善就会致使资金链断裂，泛起房主没拿到房钱、租客被扫地出门的为难场面。
比拟之下，集中式公寓守约率较低，由于投资金额大、租赁经营周期长。一名长租公寓行业协会高层剖析，集中式公寓需求重度的产品革新，一次性投入的金额，一般是18-30个月的房钱，因此，简直不存在守约的能源和经济价值。直白来讲，投入越多，运营者危险越大；投入越少，运营者「跑路」的几率越高。
魔方糊口次要经过集中式公寓获取支出。按照招股书披露，截至2022年6月30日，魔方糊口有76190套在营公寓，散布在全国26个城市的394个地点。
招股书显示，魔方糊口在管公寓中，分为直营模式、加盟办理和第三方托管模式两种，截至2022年6月30日，直营公寓有50074套，加盟办理和第三方托管公寓26十一6套，但这部份的支出在总营收中的占比均低于3%，来自魔方糊口向加盟商及拜托方收取初始一次性费用以及一定比例的办理办事费。不外直营模式非重资产模式，而是中资产的包租模式。
也是在国际长租公寓频发爆雷、跑路潮的2020年，魔方公寓开启了收购的步调。自2020年以来，魔方糊口实现了总价值超13亿元的十项收购，并自称「业内最活泼的收购者之一」。
2021年，魔方公寓收购微领地的21家名目公司。与此同时，还收购了上海胤臣、上海景闳、上海灏吉、上海瀚墨、上海魔云酒店办理等公司以及上坤旗下名目。其中，就包罗上海陆家嘴黄金地段的名目。业内人士指出，该名目以及一系列收购增厚了魔方2021年的支出和净利润。
招股书显示，2019年-2021年，魔方年度净利润分别为0.64亿元、-2.31亿元、2.95亿元，2022上半年，公司净利润仅为41万元。
年度支出目标也相对于在2021年增幅较大，2019年-2021年，魔方糊口办事完成的年度支出为9.47亿元、9.49亿元、14.72亿元。
与此同时，魔方糊口也面临着活动性紧张的危险，招股书显示，截至2022年6月30日，魔方糊口的活动负债净额为15.43亿元，现金及现金等价物6.23亿元，尚缺乏以掩盖短时间负债。
魔方糊口在招股书中提出：「咱们的活动负债净额可能使咱们面临一定的活动资金危险，并可能限度咱们的经营灵敏性，以及影响咱们拓展业务的才能。」将来IPO召募资金将次要用于业务扩大及策略性收购；更新技术根底设施及翻新公寓产品；继续销售及营销任务；营运资金等用处。
02投资人陪跑十年
从2009年开出第一家公寓，到20十二年6月28日，A轮融资投后估值为2.94亿港元；再到2021年，魔方公寓E+轮融资投后估值达到76.02亿港元。不到十年间，公司历经13轮融资，估值增长25倍，面前离不开第一大股东华平投资的运作。
20十二年十二月，华平投资发动B轮融资，随后魔方糊口在2013年获取来自华平领投的6000万美元，2015年，华平投资又追加投资1.4亿美元；2016年，魔方糊口实现C轮融资，并获取中航信托、华平投资独特投资的3亿美元。
这是一家来自纽约的老牌私募股权投资公司，从1966年成立以来，华平投资办理逾670亿美元寰球资产，投资了160多家企业。华平早在1994年就专一于中国消费畛域的投资，并捉住了中国批发业时期的红利，从银泰百货、国美电器、红星美凯龙；到电商和全渠道时期的孩子王、蚂蚁团体、中通快递；再到短视频和新消费时期的元气森林、完善日记、文和友等新锐，是在中国消费畛域进行全阶段规划的私募股权基金。
这些企业傍边，母婴批发赛道的「孩子王」是华平投资陪跑长达十年的企业，20十二年，华平投资5500万美元成为孩子王A轮独一投资人，20十二年10月，孩子王在守业板胜利上市，IPO募资总额约6.28亿元，比方案募资金额24.49亿元缩水18亿元，降幅高达74%。
假如魔方糊口在往年底胜利上市，也将成为第二家华平投资在中国「陪跑十年」的被投企业。据魔方公寓的招股书，华平投资阅历过量次投资和股权转让后，终究持有魔方公寓51.62%股权，成为其第一大股东。
2018年，魔方公寓和华平投资对赌失败，开创人和原董事长葛岚到职，一名接近魔方的人士在过后透露，葛岚和投资人泛起了一些不合，此外也有本人的守业布局。据理解，葛岚在到职期间套现了2500万元，魔方多轮融资后，其集体持有股权被浓缩至2.86%。
华平投资随即给魔方公寓指定酒店业职业经理人郑南雁和柳佳，分别负责主席和CEO。郑南雁是中国酒店业出名人物，于2005年7月联结创建七天连锁酒店团体，华平投资也是七天连锁酒店初期的投资机构。履行董事兼首席履行官柳佳在参加魔方糊口以前，在华住酒店任职。
作为酒店职业经理人，郑南雁在办理长租公寓之后，曾在2019年对外透露，他屡次对公司办理层强调，千万不要用做酒店的教训去做长租公寓，此外，华平投资作为一个基金去管控魔方糊口对比难操作。
至于酒店行业与长租公寓在办理上的差别，景晖智库首席经济学家胡景晖对36氪表现，「次要是产品、定价方面教训逻辑的差别」。
酒店行业个别都是规范化的产品和办事，然而长租公寓，因为产品、物业的差别，很难造成一个特别规范化的产品和办事；第二，酒店都是短租，然而长租公寓是长租，所以租客瓜葛的保护，就变得十分首要。包罗一些培修、日常办事保障，也存在差别。
胡景晖还提出，酒店有更显著的淡淡季，定价也对比随机，两者在定价、流量的获得层面，都是不同的形式，「从酒店的形式去登程，做长租公寓，未必可以彻底合用，所以胜利的可能性，也要有待市场的检修。」
目前来看，从出租率比较集中式公寓的同行，魔方糊口的数据表示低于「开发商朝表队」。招股书显示，魔方公寓的白领公寓2019年到2022年上半年的出租率在81.2%—88.7%，蓝领公寓在72.1%—85.6%。
03搭上租赁住房REITs慢车？
房地产企业做集中式长租公寓的劣势，在于土地存量资源、以及物业根底。龙湖团体旗下的冠寓在2021年开启盈利元年，完成利润1.4亿元，同时2021年停业超过六个月的房源出租率为94.3%。
2022上半年，万科也在半年事迹会上披露，目前长租公寓业务总体出租率达到94.0%，共经营办理长租公寓20.99万间。
在北京克而瑞公布的2022年半年度北京集中式长租公寓Top20榜单中，魔方糊口办事团体的已开房源是5182间，排名第四位。前三名分别是乐乎公寓团体、ZOME己美公寓、万科泊寓，三家企业的房间数分别是20332间、6139间、5234间。
据统计，集中式长租公寓市场范围到2026年将达到十二52亿元。以目前各家涉猎企业的在管范围看，仍有宽广的市场等候其探究。同时，近两年，保障性租赁住房REITs产品开始上市，也为行业提供一些想象力。
据理解，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉瓴寓、朗诗寓、魔方公寓、乐乎青年社区等长租公寓品牌均有名目归入保障性租赁住房体系。
截至2022年7月31日，万科泊寓在北京、深州、厦门、天津、佛山、长沙、武汉、成都等8个城市，正式纳保50个名目、4.1万间房源，另有5万多间房源在请求纳保途中。魔方公寓相干担任人也地下表现，响应政府号令，「应纳尽纳」，推进各地名目归入保障性租赁住房体系。
前述地产、PE业务的资本机构高层对36氪表现，「公寓租赁的需要是长时间存在的，房住不炒的政策对新房无限制，就会增进存量房的配套开展。作为投资的标的，长租公寓的公司能投，还能做REITs，但比较其余类型REITs，关于投资人来讲可能不是最佳的选择。」
公募REITs投资是资本在投资长租公寓资产时，稳健的退出形式之一，在国际还处于试点阶段，而魔方糊口目前尚未失掉政策搀扶。所以关于陪跑十年的初始投资人华平投资来讲，即使港股市场当下表示低迷，上市是一种公道的逐渐退出形式。
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