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翻新产品迎来里程碑时辰！
首批5家公募将要这么做
中国基金报记者 李树超
跟着首批五家公募纷纭公布拟请求根底设施REITs扩募并新购入根底设施名目等布告，近两年如火如荼的公募REITs的扩募试点跃然纸上。
近日，记者采访了首批五家公募REITs扩募机构及相干担任人，他们纷纭表现，公司正根据根底设施REITs扩募要求，发展资产筛选、渎职考察、扩募请求、监管审批沟通反馈、召开持有人会议、扩募份额发行及上市、新购入资产交割、信息披露等相干筹备任务。综合斟酌资产品质等要素，预计公募REITs扩募，对资产增值和晋升基金的抗危险才能将发生踊跃作用。
各家机构踊跃准备
推动公募REITs扩募试点任务
近日，博时蛇口产园REIT、富国独创水务REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT等首批5家公募REITs公布请求扩募和新购入根底设施名目的布告，拥有里程碑意义的公募REITs的扩募试点正式开启。
在推进公募REITs扩募过程当中，基金办理人需求筛选和调研名目、配备人员发展扩募任务，做好信息披露、定价、监管审核等流程，多家公募机构表现曾经在踊跃筹备，并根据相干规则有序推动扩募任务。
中金基金相干人士表现，在扩募以前基金办理人需求对投资标的进行渎职考察，剖析资产是不是知足公募REITs及投资规范。基金办理人需求剖析拟收购资产的收益不乱性和增长后劲，判别新购入根底设施名目是不是无利于持有人利益等。
华安张江光大园REITs基金经理叶璟也表现，在基金办理人这一端，后期需求协同原始权利人筛选并调研合乎要求的资产，优中选优挑拣出本次拟购入的根底设施名目。同时，公司需求配备拥有丰硕根底设施名目投资和经营办理教训的相干人员，并在产品、投研、市场、合规、经营等各个部门设置专门岗位协同此次扩募任务。另外，因为扩募是国际公募REITs试点推动中一项里程碑式的翻新，还需求配合相干要求具体梳理流程和时间表，重点针对扩募的信息披露，二级市场价钱颠簸应答等方面筹备相应预案和配置相干资源。
“目前，我司对于本次扩募的请求文件已获证监会及上交所的受理，后续尚需经过国度发改委申报保举、证监会准许基金变卦注册、买卖所审核和持有人大会决议经过后，方可实行扩募任务。”叶璟表现。
富国独创水务REIT基金经理李盛也称，就扩募任务而言，基金办理人次要筹备任务包罗资产筛选、渎职考察、基金扩募请求、监管审批沟通反馈、持有人会议召开、扩募份额发行及上市、新购入资产交割等任务，以及相干过程当中的信息披露任务。目前，富国独创水务REIT的扩募方案曾经向证监会及买卖所提出请求并获取受理，后续办理人将根据相干法律法规要求继续推动并进行相应的信息披露。
在多家机构及人士看来，公募REITs扩募将无利于拓宽根底设施名目资金来源，盘活存量资产，晋升投资效力，并增进投融资的良性循环。
博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表现，本次蛇口产园REIT扩募是博时基金落实相干政策要求的详细动作，将助力基金发动人（原始权利人）进一步盘活存量优质资产，加强开展才能、升高负债程度，真正理论以存量带增量、以融资促投资，进步投资效力和投资程度；反对根底设施公募REITs市场进一步完美市场化、法治化机制，推进根底设施REITs市场安康开展；将进一步拓宽根底设施名目资金来源渠道，盘活存量资产、扩张无效投资，为国度推进“十四五”期间的根底设施高品质开展作出奉献。
红土翻新基金也以为，REITs扩募是根底设施REITs产品的首要特性和不成短少的首要环节。跟着扩募政策和机制的推出，将推进现有的根底设施REITs经过增发份额收购资产，进一步增进投融资良性循环。
晋升基金抗危险才能
需调查资产品质、定价、估值等要素
多位业内人士表现，产权类和运营权类公募REITs扩募，将扩张基金持有标的的资产范围和运营支出，新购入资产的生长后劲和继续经营，对资产增值和晋升基金的抗危险才能都有踊跃作用，详细还需求综合调查扩募资产品质等要素。
博时基金刘玄表现，关于投资者而言，博时招蛇产园REIT的扩募买通了新购入资产的上市通道，基金的资产和贮备范围将失掉继续晋升，有助于本基金完成资产组合的多元化。在资产类型和资产区域上晋升扩散度，在一定水平上升高繁多片区、繁多园区受行业政策、市场颠簸影响较大的危险，基金的抗危险才能将有所晋升。
中金基金相干人士也称，对投资者而言，新根底设施名目的购入，是对已有资产掩盖的无益增补，有助于扩散资产的持有危险，同时拥有较强的生长后劲，无利于根底设施资产继续不乱经营以及完成资产增值，或有助于晋升长时间投资获取感。另外一方面，从海内成熟市场REITs扩募后的市场表示来看，胜利的扩募操作，在中长时间能够帮忙REITs维持分成程度的不乱增长，对REITs价钱和活动性也能够起到正向反对作用。
富国基金李盛也表现，产权类和运营权类公募REITs扩募并新购入标的资产后，基金总体持有的标的资产范围和运营支出将扩张。但同时基金份额数量也因为扩募出售相应减少，对份额持有人的收益率影响，需求结合基金存量标的资产和新购入资产的状况，并结合基金份额数质变化状况进行详细剖析。
也有行业人士增补，扩募对公募REITs收益率的影响，还需求投资者综合调查扩募资产品质、经营不乱性和生长性、定价、估值等影响要素。
华安基金叶璟剖析，投资者次要能够从拟新购入资产的经营不乱性和收益生长性，估值及定价区间的公道性，新老资产间的协同价值，原始权利人的资质和资产办理才能等方面去评估扩募是不是对产品将来有踊跃作用，同时也可与REITs目前已持有的同类资产相干目标作比照剖析。
“个别而言，产权类公募REITs扩募资产的资本化率如高于REITs已持有资产的，会无利于晋升扩募后产品的总体报答率，而扩募时终究的份额外价也是影响投资者报答的首要要素。”叶璟称。
红土翻新基金也表现，扩募后将来产品的收益率将综合原有资产和扩募资产，次要取决于扩募资产的购入品质。将来产品持有多个名目公司资产，将来的房钱将取决于基金办理人办理的多个名目组成的综合房钱程度。
公募REITs扩募促使二级市场价钱公道颠簸、定价需斟酌现金分派率等多重要素
中国基金报记者 吴君 实习生 余洋
近期，5只公募REITs公布了拟请求扩募并新购入根底设施名目等多份布告，象征着公募REITs扩募正式启动。
多位基金经理以为，扩募将无利于晋升REITs行业的总体范围，优化REITs的总体投资组合，促使其二级市场价钱长时间环抱标的资产价值公道颠簸，一定水平上减缓目前小流通盘带来的大幅颠簸危险。固然，投资者需求关注拟新购入根底设施名目预期是不是能够发生不乱的现金收益等方面。对于定价，基金经理感觉要斟酌净现金流分派率、基金二级市场价钱、资产估值公道性等要素。
扩募晋升REITs行业范围
促使二级市场价钱公道颠簸
对于扩募的影响，富国独创水务REIT基金经理李盛剖析，单个公募REITs经过扩募一方面能够增大份额数量、减少投资人数量及群体，升高繁多投资人的买卖行动对二级市场价钱的影响。此外，经过扩募，能够构建REITs二级市场价钱、扩募份额发行价钱及标的资产收购价钱之间的分割，一二级市场的联动效应能够促使REITs二级市场价钱长时间环抱标的资产价值公道颠簸。
红土翻新基金也称，跟着扩募后的基金总体份额将继续减少。一方面，将来可买卖份额也将随之减少，有助于减少一定的产品供应；另外一方面，参预的机构投资人也将进一步丰硕和多元化，使得投资人更多参预进来，更加感性判别产品的价钱颠簸。能够从一定水平上减缓目前小流通盘带来的大幅颠簸危险，使得将来中国REITs二级市场更加成熟。
此外，博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表现，跟着基金范围的不停裁减，较高的办理范围将无利于基金办理人对经营办理本钱的管控，有助于经营办理机构继续优化办理机制和人员配置，从而晋升根底设施名目的收益程度；此外，优质资产的不停注入，还将维持基金的市场关注度，有助于晋升基金份额二级市场的活动性。
从投资者层面来讲，中金基金相干人士指出，扩募对二级市场的影响次要取决于拟新购入根底设施名目的品质和估值程度。投资者重点关注拟新购入根底设施名目预期是不是能够发生不乱的现金收益，以及具备将来增长的后劲；还要关注，扩募浓缩后的每股预期分成程度是不是可以无效增厚。“斟酌扩募信息能够晋升REITs的市场关注度，增发份额在解除限售后能够减少流通盘范围，这两个要素无利于活泼二级市场买卖，经过改良产品活动性而减缓因为买卖量过小而致使的市场异动危险。”
华安张江光大园REITs基金经理叶璟以为，扩募带来的基金范围的减少及新投资者的引入预计将有助于晋升REITs基金的二级市场活动性。“同时，扩募作为一项翻新业务，其停顿过程当中的变动有可能会惹起基金二级市场价钱的异样颠簸，投资人需求及时关注和辨认相干危险，进行感性投资。”
定价斟酌二级市场价钱、资产估值
净现金流分派率等要素影响
关于投资者关注的定价问题，刘玄以为，一方面，根底设施公募REITs拟新购入资产仍需知足预计净现金流分派率准则上不低于4%的相干要求，在肯定拟新购入资产的公允价值时，基金办理人已充沛斟酌第三方评价机构出具的评价参数、评价办法及评价后果的公道性。另外一方面，本次拟新购入资产的扩募模式为定向扩募，除策略配售外，定向扩募对象不属于原始权利人或其同一管制下关联方的，该当以竞价形式肯定出售价钱和出售对象；因此，拟新购入资产的定价仍合乎市场化定价机制。
李盛也称，扩募份额的定价综合需求斟酌扩募时基金份额的二级市场价钱、拟购入资产评价值、新增份额锁按期等要素，在维护战争衡新老投资人利益、知足资产转让方公道需要的条件下公道肯定相干定价计划。
叶璟说，现阶段扩募的份额外价尚未肯定。按照扩募规定，在目前首批扩募广泛采取的定向扩募形式下，出售价钱应不低于定价基准日前20个买卖日基金买卖均价的90%，也就是说出售定价基准日前一段时间的二级市场均匀溢价越高，据此计算的出售价钱区间的上限也将相应进步。在扩募产品定价区间设计方面，除了上述二级市场价钱的要素外，还会综合斟酌扩募资产的估值公道性，扩募先后基金预期现金分派率的程度和变动状况等。
另外，刘玄表现，关于拟新购入资产的规模、买卖价钱或价钱区间、定价形式或定价依据、以及其余相干内容均需经基金份额持有人大会审议、表决，基金办理人将充沛保障基金份额持有人的相干权利。
编纂：乔伊
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