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来源：IC photo
近日，深圳规自委公布多个布告，将对部份地块进行“商改住”布局调剂，其中包罗宝安核心区、光明核心地域、国内会展城、龙华新城的地块。据悉，这些地块都处在较为抢手的寓居置业区域。以宝安核心区为例，区域内的次新二手房平米单价约在8万元以上。
布告显示，深圳宝安核心区08-27地块用高空积5423平方米，调规前性质为商业性办专用地，容积率为10.0，调剂前面积不变，性质为二类寓居用地，容积率降至6.0；光明核心02-49地块用高空积为十二231平方米，本来用地性质为商业用地+二类寓居用地，调剂前面积略降至十二223平方米，用地性质调剂为纯二类寓居用地，容积率不变。
深圳会展核心KF02-十一地块用高空积26860平方米，容积率5.0，调规后被划分为两块二类寓居用地，住宅用高空积供25245平方米，容积率分别为4.6和4.3；而龙华新城中心区19-02地块原用高空积9425平方米，容积率8.1，调规后19-02地块调剂为二类寓居用地，用高空积调剂为8720平方米，容积率5.5。上述地块中除宝安核心外皆有社区办事配建，如幼儿园、便民办事站等。
事实上，“商改办”在深圳土地市场其实不稀有，2021年5月，深圳曾将累计13宗商服用地或产业用地，变卦为寓居用地和教育等公配用地，区域规模包罗沙田地域、沙湖-碧岭地域、石芽岭地域、宝龙工业城地域和坪西地域，不停加大住房供给。
广东省城规院住房政策钻研核心首席钻研员李宇嘉对36氪表现，虽然个别来讲，住宅地块出让价钱相对于商办用地较高，但深圳加大住房地块供给并不是出于土地财政的目的。其表现，近些年来屡次“商改住”调剂，深层缘故是深圳产业构造调剂，深圳传统加工制作业向边疆迁徙或淘汰，深圳据此划定了红线，保住产业用地，其他地块调剂空间就变大了。而深圳近年人口流入减少，减少寓居用地供给可以更好知足新市民需要。
其同时提及，深圳商业办公供应量较大致使的空置率较高，也是促使“商改办”落地的首要要素。戴德梁行数据显示，2021年一季度，深圳甲级写字楼空置率曾接近高峰26%，随后逐步呈降落趋向，2022年一季度起又再度上升。
戴德梁行方面表现，2022年第三季度，受疫情重复影响，深圳甲级写字楼市场新增需要整体转弱，租户广泛更趋小心，租约到期的租户更多选择旧址续租，并向业主争夺更优惠房钱而非降级搬家，部份企业选择缩租、退租或搬家至非甲级写字楼，因此，本季度深圳甲级写字楼净吸纳量-2.1万平方米，全市空置率环比上季度回升0.3个百分点至22.7%。
另外，2022年第四季度，戴德梁行方面预计将有中洲湾等大体量名目入市，若均能如期投入使用，将为深圳甲级写字楼市场带来约40万平方米新增供给，并将构造性拉高全市均匀空置率。
李宇嘉表现，目前政府方面激励保障性租赁住房开展，而保租房的其中一个张罗渠道即是闲置商业办公改租赁，假如将曾经建成的商业办公名目改成租赁住宅难度至关大，不只波及调规，还将波及消防、土地出让金等调剂，为革新形成微小的障碍。因此在土地出让环节将其提前转变成寓居性质较为公道。本次调规地块均为二类寓居用地，不排除尔后出让时配建保租房的可能性。
作者|詹方歌 |
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