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财联社10月27日讯（记者 刘超凤）公募REITs的营垒在不停扩张。
以后A股市场已上市根底设施公募REITs为20只，累计融资范围达618亿元，一级市场获机构资金追捧，网下认购倍数频频过百。截至10月26日，这20只公募REITs开盘价较发行价均匀下跌24.48%。另外，市场上有十二只公募REITs进行过分成，累计分成22次，分成总额达23.86亿元。
公募REITs可分为特许运营权REITs和产权类REITs，前者债性更显著，分成收益率偏高，好比安全广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT，分成总额分别为7.48亿元、5.32亿；产权类REITs则相同，分成收益率偏低，但二级市场增值空间更大，华安张江光大REIT、建信中关村REIT、红土盐田港REIT二级市场涨幅均超过40%。
根底设施公募REITs继续扩容，华泰江苏交控REIT将于10月28日正式出售，中金安徽交控REIT同日将发展网下询价，这两只REIT根底设施资产均为高速公路。另外，华夏和达高科产业园REIT还处于审核阶段。
20只公募REITs融资超600亿
自2021年6月首批公募REITs上市买卖以来，国际公募REITs试点正逐渐落地。截至10月25日，A股市场曾经上市的公募REITs产品达20只，累计融资范围达618亿元，网下认购倍数频频过百。
不只发行市场炽热，公募REITs二级市场也备受资金追捧。截至10月26日开盘，20只已上市公募REITs较发行价均匀下跌24.48%，其中华安张江光大REIT、建信中关村REIT、红土盐田港REIT的涨幅均超过40%，而博时蛇口产园REIT、鹏华深圳动力REIT、国泰君安临港翻新产业园REIT、中金普洛斯REIT、国泰君安东久新经济REIT、富国独创水务REIT的涨幅也超过30%。
二级市场涨幅居前的REITs中，园区根底设施较为亮眼。园区和交通根底设施也是公募REITs中次要的资产类型，目前累计占比超过六成。
公募REITs可分为特许运营权REITs和产权类REITs。两者的投资逻辑其实不彻底相反，特许运营权REITs债性更显著，分成收益率偏高但价钱弹性较小；产权类REITs则相同，分成收益率相对于偏低，但二级市场价钱弹性、增值空间更大，倾向股性。
目前，市场上有十二只公募REITs进行过分成，累计分成22次，分成总额达23.86亿元。安全广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT就是典型的特许运营权REITs，成立以来分别分成3次、2次，分成总额分别为7.48亿元、5.32亿元。安全广州广河REIT的分成总额乃至占全市场的三成。虽然分成多，但二级市场弹性不大，截至10月27日，安全广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT开盘价较发行价的涨幅为-十一.25%、2.16%。
华安张江光大REIT、建信中关村REIT、红土盐田港REIT的二级市场涨幅超过40%，但累计分成金额均未超过1亿元，分别为7022万元、4091万元、4600万元，在REITs分成榜上“吊车尾”。
REITs继续扩员增容
根底设施公募REITs将迎来扩员。华泰江苏交控REIT将于10月28日正式出售，这将是全市场第21只REITs，也是江苏省首单高速公路公募REITs。同日，中金安徽交控REIT将发展网下询价，这两只REITs根底设施资产均为高速公路。
按照《出售布告》，剔除有效报价后，华泰江苏交控REIT的无效报价网下投资者数量为73家，办理的配售对象为235个，拟认购数量总和为855340万份，为初始网下出售份额数量的十二2.19倍。根底设施公募REITs首发仍然火爆，认购倍数频频破百。
华泰江苏交控REIT的底层资产是沪苏浙高速公路，全线位于江苏省姑苏市吴江区，东接上海市青浦区，西连浙江省湖州市，是“长三角一体化”开展策略首要交通纽带。按照免费运营公司沪苏浙的财务报表，近三年除了2020年亏损1415万元外，其余两年净赚，2019年、2020年净利润分别为8282万元、6105万元，往年上半年净赚4858万元。
该REIT的原始权利人是江苏交控控股子公司江苏沿江高速公路无限公司。江苏交控则是江苏省内最大的高速公路经营主体，2021年总资产7396亿元，营收618亿元，净利润187亿元，是国际省级交通团体中近三年独一一家年利润继续超百亿的企业。
中金安徽交控REIT的原始权利人是安徽交控，拟召募10亿份，网下询价区间为10.188元/份-十一.716元/份，将经过网下询价终究肯定该基金基金份额的认购价钱。该REIT的底层资产是沿江高速公路芜湖至安庆段，近三年净利润均为正，2019年至2021年分别完成净利润3.6亿元、2.56亿元、4.82亿元，往年上半年净赚2.68亿元。
另外还有一只REIT等候审核。9月14日，华夏和达高科产业园REIT获证监会与买卖所受理，正处于审核阶段。该名目的根底设施类型为产业园区，审核经过后将成为“全国首单生物医药产业园区根底设施公募REITs”。
盘活存量资产
关于金融机构而言，公募REITs是办事实体经济的首要纽带，关于盘活存量资产、优化财务构造、升高杠杆程度等有踊跃作用。
在运营与运作模式方面，经过REITs进行根底设施资产资本平台运作，将有助于帮忙企业完成“轻资产+重经营”的全周期循环运作及运营模式。REITs的长时间权利资金亦可帮忙企业晋升底层资产经营办理程度，由集约办理到精准决策转型。
在盘活存量资产方面，目前国际根底设施畛域历经数十年疾速增长后积攒了微小体量的存量资产，REITs将不足活动性的根底设施存量资产转化成活动性强的金融产品，将鼎力晋升资金利用效力。同时REITs名目中机构投资者与大众投资者普遍参预投资，将有助于独特推进国有资产的保值贬值。
在升高杠杆程度方面，REITs能够为企业提供资金退出渠道，升高公司资产负债率，进步当期利润及现金流。REITs同时期表了国际根底设施畛域投融资变革的首要标的目的，为根底设施资产盘活提供了另外一种股权融资形式，经过增加对传统债权融资的依赖，起到无效解决企业债权问题的作用。
个别来讲，REITs基金办理人须具备投行才能与资产办理才能，既要协助融资方实现不动产的证券化发行，又要经过资产办理为投资人赢取长时间不乱报答。有丰硕底层资产运作教训的券商资管，作为公募REITs基金办理人拥有后天劣势。一些券商资管同时具有资产办理和公募基金业务牌照，在公募REITs业务发展中能够同时负责基金办理人及专项方案办理人，使一二级市场、投融资市场充沛连接。
本文源自财联社记者 刘超凤 |
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