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文|招商微观张静静团队
中心观念
此时推出稳地产政策有何意图？第一，对冲疫情景势的不肯定性；第二，开展仍被置于优先地位。
稳地产政策的成果如何评价？往年的房地产政策放松可分红三个阶段：第一阶段是保需要，成果不算现实；第二阶段是保名目，取得一定成果，然各界主体的小心预期和经济数据几无改良；第三阶段是保主体，标记性政策就是此次《通知》，是对18-21年片面去杠杆的一次均值回归，预计此次政策将发生踊跃成果，有助于房地产业开展回归正反馈。
稳地产政策如何影响地产链？阅历供应侧去产能后，率先恢复供应才能的房企可能会将现金流向后端歪斜，而后再斟酌土地库存回补。假如明年商品房销售低位企稳/弱复苏，则地产链格式将是前端同步弱复苏+后端高增长。以后情势的演进验证了咱们此前讲演的判别，且更倾向于所预设的踊跃情形，咱们也相应微调了定量论断。
注释
按照中国基金报的报导，十一月十一日，央行、银保监会公布《对于做好以后金融反对房地产市场安稳安康开展任务的通知》，出台十六条措施反对房地产市场安稳安康开展。
一、此时推出稳地产政策有何意图？
第一，对冲疫情景势的不肯定性。同一天，国务院联防联控机制公布《对于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施 迷信精准做好防控任务的通知》，在“党地方对进一步优化防控任务的二十条措施作出首要部署、提出明白要求”后，要求“各地各部门要不折不扣把各项优化措施落实到位”。
从“二十条”内容来看，短时间的政策优化标的目的次要是按照“疫情防控新情势和新冠病毒变异的新特征”，增加防疫对人的间接影响，例如缩短密接和出境人员隔离期、勾销次密接断定和中危险划定、调剂高危险区外溢人员隔离要求、缩短高危险岗位从业人员隔离期等。而正如联防联控《通知》中所提到的，“受病毒变异和冬春天气象要素影响，疫情传布规模和范围有可能进一步扩张，防控情势依然严厉繁杂”，以后情势下，虽然疫情防控措施进一步优化调剂，下一阶段的疫情走向和经济社会影响依然存在较高不肯定性。
在此状况下，安妥化解其余重点畛域的危险、包管社会经济各方面安稳安康开展，更无利于“集中气力打好重点地域疫情消灭战”。咱们曾在《3季度经济数据点评》讲演中提到过，“疫情冲击和房地产冲击对‘后奥密克戎’时代经济加速的奉献大约各占一半”，作为与疫情“并驾齐驱”的危险要素，房地产相干政策的“优化调剂”正逢其时。
第二，开展仍被置于优先地位。党的二十大讲演指出， “到二〇三五年...人均国际出产总值...达到中等兴旺国度程度”。根据世界银行的规范，到2035年我国人均GDP要跻身“高支出组”的前2/3，年均GDP增速最少要达到4％，而往年前3个季度的GDP增速仅为3.0％。
长时间来看，我国经济对房地产业的依赖度必定会有所升高，但是短时间理想是，房地产数据在过来两年曾经阅历了延续大幅回落。例如，往年商品房销售面积将从2021年的18亿平降至14亿平，新动工面积更是从2020年的22亿平降至2021年的20亿平、再降至往年的13亿平。除去金融属性，房地产业自身依然与民生非亲非故。适量缓解房地产的上行趋向，既无利于放弃一定的经济增长速度、升高危险，也合乎高品质开展的要求。
二、稳地产政策的成果如何评价？
回顾过来，2018-2021年，房企走上片面去杠杆之路。2018年资管新规，紧缩影子银行、割断前端融资；2019年三道红线，为房企杠杆程度强迫设限；2020年房贷集中度办理，对开发贷投放造成硬束缚；2021年中央增强预售资金监管，锁定房企最次要无息负债来源。这一轮去杠杆至关于对房地产业的供应侧去产能，房企陆续堕入债权和活动性窘境。也因此，早在去年下半年房地产销售开始走弱以前，土地出让和屋宇新动工面积就曾经显著回落，房企供应才能削弱、信誉危险回升，随后也开始涉及中央的土地财政支出。
跟着经济上行压力加大，房地产政策自去年底有所松动，可分红三个阶段。第一阶段是保需要，产生在往年上半年。这一阶段的政策表示为，各地基于因城施策的购房政策陆续松动，放松尺度逐步小幅加大，波及限购、限贷、限价、限售等多个方面。但是政策成果不算现实，9·30系列政策也未能扭过场面，商品房销售面积放弃两位数负增长。
第二阶段是保名目，产生在往年下半年。年中交楼风云发酵之后，各项房地产数据又下一个台阶，危险减速释放。这一阶段的政策以保交楼、稳民生为中心指标，出台2000亿元保交楼专项存款。政策取得一定成果，8-9月完工面积同比降幅显著收窄，但是各界主体对房地产业的小心预期以及销售、拿地、动工等经济数据依然几无改良。
第三阶段是保主体，产生在往年年底，标记性政策就是此次《通知》，是对18-21年片面去杠杆政策的一次均值回归。《通知》要求不乱房地产开发存款投放、不乱修建企业信贷投放、反对开发存款/信托存款等存量融资公道展期、放弃债券融资根本不乱、放弃信托等资管产品融资不乱，从表内、表外各类融资渠道对房企融资予以踊跃反对。
解铃还须系铃人，预计此次政策将发生踊跃成果，有助于房地产业开展回归正反馈。一方面，房企是房地产名目的建立主体，保主体就是保名目，且无利于进步屋宇交付品质；另外一方面，以后购房需要低迷，既与人口等长时间要素和疫情等中短时间要素无关，也与居民决心无关，次要体当初对房企名目交付危险的耽忧，因此，保主体、保名目也同时无利于保需要。
国别教训的视角也能够提供一些踊跃信息。回顾历史，日本/韩国与我国有一定类似性：新动工范围在购房东力人口（20-44岁）见顶后泛起第一个大顶，随后疾速回落（相似我国2013年先后）；数年后再度下行，泛起第二个大顶，之后又疾速回落（相似我国2020年先后）；至此房地产的长时间中枢趋于上行。但是要留意的是：1）这类长时间回落并不是单边继续上行，而是“回落-企稳-再回落”，即大周期之中依然嵌套小周期；2）短期的疾速回落个别泛起在危机时代（1992/1998/2008），即长时间的上行压力因短时间危机事情集中释放，随后的企稳则对应了危机减缓和政策放松。
对我国来讲，过来几年的房地产融资压缩和疫情冲击相似日韩的“危机时代”，而当房地产踊跃政策落地后，“危机”减缓的几率显著回升，明年房地产各项数据持续大幅回落的危险明显升高。
三、稳地产政策如何影响地产链？
主观地说，长时间的人口要素不成逆，中短时间的疫情要素也尚没有减缓，在一线城市限购不放松的状况下，预计居民决心改良带来的商品房销售复苏力度将是相对于温和的。一线城市限购不放松是本轮政策与2014-15年的最大差异，没有一线城市房价下跌效应的带动，投契需要将持续被按捺，单靠刚性需要和改良性需要的释放很难带来大的脉冲。
在此状况下，阅历供应侧去产能后，率先恢复供应才能的房企可能会将现金流向后端歪斜，即优先保障存量名目的完工交付，而后再斟酌土地库存回补，即前真个拿地和动工。因此，假如明年商品房销售低位企稳/弱复苏，则地产链格式将是前端（销售/拿地/动工）同步弱复苏+后端（装置投资/完工）高增长。
具体的定量测算进程咱们曾在此前讲演《完工复苏：容易被无视的经济亮点》和《改动预期能力改动趋向——本轮房地产调控政策成果测算》中有过探讨，以后情势的演进进一步验证了咱们此前的判别，且更倾向于咱们所预设的踊跃情形。
咱们简述并微调论断如下：预计商品房销售面积4季度至明年年终筑底，2023年增速0.2％-2.9％（往年-18.3％）；新动工面积4季度筑底、明年上半年显著上升，2023年增速4.9％-13.0％（往年-37.8％）；施工面积年底至明年年终企稳后上升，2023年增速-1.6％~-0.5％（往年-7.1％）；建安投资年底企稳、明年小幅上升，2023年增速1.6％-5.5％（往年-8.4％）；房地产投资明年2季度震荡上升，2023年增速-3.5％~0.0％（往年-8.1％）；中性预计完工面积往年年底增速初步回正，2023年回升到20％以上（往年-10％）。
危险提醒：
国际疫情压力超预期。
以上内容来自于2022年十一月13日的《地产政策放松进入第三阶段：择时与影响》讲演，讲演作者赵宏鹤
本文源自券商研报精选 |
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