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封面图 |《Skyscraper》剧照
01
问：冯叔，我看到一篇文章讲，贝莱德、大和屋宇、易商红木、凯德、博枫等内资企业纷纭减速在中国房地产市场的规划，部份外资也踊跃购入中国房企的债券或股票。
文章还征引媒体报导称，美国最大房产投资团体黑石筹集了近500亿美元用来抄底中国楼市，早在2021年，黑石就从富力地产处收购了广州国内机场富力综合物流园区的整个权利。另外，10月24日，新加坡房企凯德地产以15亿元胜利购入杭州钱塘区约40亩住宅地块。此前，往年3月，凯德置地分别以十一.75亿元、23.1亿元的价钱摘得成都和武汉的住宅地块。
为何外资频频「抄底」中国楼市？对此，您怎么看？
冯叔：首先，他们并非抄底，他们是一种感性的投资。
那末多住宅名目都「烂」了，要是抄底，应该来抄这个。然而他们历来都不来。都是政府在保交楼，保民生。这些事，外资都不搀和的。
外资在中国投资房地产的逻辑，近15年到20年里都没变过，就是两件事。
第一，在城市的优质之处，做一些住宅开发。但这个量，在全部中国住宅市场中，占的比例十分小。他们只在中心城市，一线、准一线城市，做一些住宅和公寓的开发。
第二，他们一直是跟着中国经济的生长，商业、产业的开展来投资商用不动产。好比说，普洛斯投资物流，黑石买的，大略也是物流名目。此外，他们会买一些优质的写字楼；写字楼，他们也只买北京、上海的。
为何会这样呢？我感觉有两个缘故。
首先与他们的资金来源、资金性质，以及他们共同的财务构造无关。
他们的构造就是本钱低，时间长。好比说，黑石是一个基金，他们拿到得多养老金这样的特别大的长时间资金，这样的话，他在中国投资商用不动产，是可以扛得住的。此外，他的本钱低，能够坚持很久，来看中国经济生长，来分享这部份生长，这是他们的逻辑。
其次是他们有专业性。他们在不动产畛域很强调专业性，不会表演开发商的角色。在中国，他们更多的是表演金融投资者的角色。所以他们会和一些十分专业的不动产，特别是商用不动产的办事机构，好比仲量联行、世邦魏理仕，和得多专业机构一同，在中国做一些长时间的投资。
他们是有选择的。好比，中国经济生长，物流很好，他们就会投物流。城市化开展很快，就在北京上海投写字楼。
此外，大型商业根底设施他们也可能会看一下，但这些，都与他们过来有城市化的配景和房地产投资的专业才能，再加之低本钱资金亲密相干的。所以他们会在中国的大城市投资一些商用不动产，这十几年，他们始终在投。
02
问：有一个数据，往年10月，深圳二手住宅过户量为1733套，只管完结了此前的四连跌态势，但仍在低位徘徊。据理解，深圳此轮房价涨跌的终点是2020年。相干钻研核心数据显示，2020年十二月至2021年2月是深圳二手住宅成交价高点，2021年下半年价钱开始颠簸下调，而往年下半年，价钱已跌回3年前。
您感觉，深圳房价为何跌？
冯叔：在这一轮调剂的过程当中，其实也不仅是深圳，一些一线城市，房价都会见临着向下的压力。
我感觉这个很正常。一个城市的经济构造、产业构造的调剂，人口流进流出的变动，待业是不是充沛，以及一些其它要素，好比物价、汇率、税收，等等，这些要素综合起来，会致使房价产生变动。
深圳比来这一段时间，我置信经济和城市是向好的。房价上涨，我以为可能跟预期无关系。一个方面，这三年，有一些白领，由于公司的生存也存在压力，他们就分开了深圳。乃至一些断供也就产生了。
此外，还有一些更有购买力的投资人，一些高净值人群，他们关于将来的开展，比来的预期不太不乱，所以比来换房的激动在增加。一般的可能还有离场的激动，因而当初挂出来卖的房子也在减少。
所以我感觉深圳的房价上涨不是经济体量的问题，是综合起来泛起的一些心思预期产生了改动，使市场上的购买减少了，所以价钱就上去了。
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